Проблема формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации - аналитический материал Госстроя РФ

Москва, 6 ноября 2003, 19:53 — REGNUM  

1. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Общий объем жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд. кв. метров (30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны), из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" жилищный фонд включает 4 вида:

- частный (собственность граждан и юридических лиц);

- государственный (федеральная собственность и собственность субъектов РФ);

- муниципальный (собственность районов, городов, их административно-территориальных образований);

- общественный (собственность общественных объединений).

Часть жилищного фонда находится в смешанной собственности.

За последние 10 лет принципиально изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Если в 1990 году объемы частного фонда составлял около 33% от общего объема, то к 2003 году его доля возросла до 68%.

Несмотря на то, что существующий жилищный фонд характеризуется столь внушительной цифрой, большая его часть не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям.

Из общего числа 19,0 млн. жилых строений (2,85 млрд. кв. м):

- более 60% (11, 4 млн. жилых строений) старше 30 лет. С особой остротой стоит проблема "пятиэтажек", введенных в 60-е годы и требующих сегодня либо сноса, либо реконструкции;

- более 60% (11, 4 млн. жилых строений) имеют износ выше 1/3;

- более 56% (10, 6 млн. жилых строений) - деревянные.

В настоящее время жилищный фонд насчитывает более 56 млн. квартир. Основу составляют 2-х и 3-х комнатные квартиры. На долю однокомнатных квартир приходится всего немногим более 23,2% их общего количества, или около 15% от общего объема жилищного фонда. Этого явно не достаточно, потребность в однокомнатных квартирах стоит особенно остро - до 40% от общего числа необходимых квартир.

За последние 10 лет основные показатели по благоустройству и инженерному обеспечению жилья (водопровод, канализация, центральное отопление, горячее водоснабжение, ванные, электрические и газовые плиты) в городах выросли незначительно, а в сельской местности, несмотря на заметное относительное увеличение, общий уровень благоустройства далек от желаемого. Около 20% городского фонда (а в малых городах до 50%), т.е. более 400 млн. кв. м, еще не благоустроено. Сегодня в России проживают в неблагоустроенных квартирах около 40 млн. чел. 27% населения страны.

Оснащение зданий энергосберегающими приборами и оборудованием делает первые шаги.

Более 11% жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте, 9% - в реконструкции.

В 2002 году отремонтировано лишь 0,5% муниципального и государственного жилищного фонда при нормативе - 4-5% в год. В сложившихся условиях при таких темпах реконструкции и ремонта в ближайшие годы общий износ жилищного фонда превысит критический уровень, равный 60%, после чего он станет неремонтопригодным.

2. ИЗМЕНЕНИЕ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Самая острая проблема - старение жилищного фонда, уменьшение его объема из-за перехода жилья в состояние "ветхое и аварийное" с износом более 70%. В 2000 - 2001 году произошел серьезный скачок в динамике роста объемов ветхого и аварийного жилья. Если в до 1999 года уровень этого показателя не превышал 7 - 8% в год, то начиная с 2000 года его величина возросла более чем в 4 раза и составляет 33 - 34% в год.

Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2002 года достиг 87,8 млн. кв. м (3,2% от общего объема), а темпы физического выбытия жилищного фонда в последние два года превышают 10% в год, или до 1/3 объема вводимого жилья.

Анализ динамики изменения объемов ввода жилой площади за последние 10 лет приводит к очевидному заключению, что темпы наметившегося в последние 2-3 года увеличения объемов строительства явно недостаточны. По объему ввода жилой площади показатели 2002 года приблизились к уровню 1996 года, явно уступая показателям 1993-95 годов и тем более 1987 года, когда было введено 76 млн. кв. м жилой площади.

В советский период, при максимально достигнутых объемах ввода жилой площади, обеспечивалось 3-3,5% среднестатистических российских семей, в последние годы - 1,5%.

Наибольший и все возрастающий вклад в общий объем строительства вносит Центральный ФО - 11,6 млн. кв. м в год, или более 35% от общего объема ввода, или более 0,3 кв. м на человека в год. Наименьшая и непрерывно сокращающаяся доля принадлежит Дальневосточному ФО - 0,7 млн. кв. м в год, около 2% от общего объема ввода, немногим более 0,1 кв. м на человека в год.

Падение объемов жилищного строительства обусловлено резким сокращением участия государства в его финансировании. Доля капитальных вложений государства в конце 80-х годов превышала 85%, а в 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней введено около 20% жилья. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников.

Положительным с точки зрения рынка является тот факт, что более 65% от вводимого объема жилой площади составляет частное жилье.

Формирование рынка жилья осуществляется с начала процесса приватизации. По состоянию на 01.01.2003 из 36 млн. квартир, подлежащих приватизации, в собственность граждан передано 22,3 млн. квартир или 62%.

3. ВОЗМОЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ПО КОЛИЧЕСТВЕННОМУ И КАЧЕСТВЕННОМУ УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Строительный комплекс России в настоящее время характеризуется следующими основными показателями:

- доля в валовом внутреннем продукте (ВВП) - 7,3%;

- численность занятых - 5,0% (около 8 млн. человек);

- доля в инвестициях в основной капитал - 2,7%

- в основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован - 90% строительных организаций являются частными компаниями;

- степень износа основных фондов в строительстве - около 45%;

- степень износа основных фондов в промышленности строительных материалов - около 54%;

- средний уровень загрузки производственных мощностей в строительстве - до 60%;

- средний уровень загрузки производственных мощностей в промышленности строительных материалов для различных видов продукции - 40-60%, в том числе по производству:

- цемента - на 51%, в том числе в Уральском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах на 31%;

- стеновых материалов, соответственно - 54% и 47%;

- минераловатных изделий, соответственно - 57% и 42%;

- сборного железобетона, соответственно - 49% и 41%.

При этом соотношение производственных мощностей по указанным видам продукции между западными и восточными регионами оказывается заметно в пользу первых.

Требования рынка обусловили явную тенденцию к переходу строительного комплекса на новые, более прогрессивные с точки зрения качества строящегося жилья, конструкционные системы - существенное уменьшение доли крупнопанельного строительства в пользу кирпичного и каменного, монолитного и сборно-монолитного, ячеистобетонного.

Анализ текущего технического состояния строительной отрасли и промышленности строительных материалов (по 5 базовым видам материалов - цементу, стеклу, сборному железобетону, стеновым и теплоизоляционным материалам) показал, что имеются возможности по наращиванию производства в течение ближайших двух лет (2004-2005 гг.) в пределах 15-20 процентов, т.е. по 10% (3 - 3,5 млн. кв. м) в год.

Для запуска неиспользуемых мощностей потребуется решение определенных вопросов дополнительного энергетического и сырьевого обеспечения, доукомплектации технологических линий отдельными запасными частями, привлечения квалифицированных кадров.

При наличии реального платежеспособного спроса на продукцию в период 2004-2005 года собственники строительных предприятий и предприятий промышленности строительных материалов могут самостоятельно изыскать внебюджетные средства для наращивания производства в указанных размерах. Чтобы обеспечить дальнейший рост производства потребуется привлечение средств на капитальное строительство предприятий отрасли.

По оценке Госстроя России рассматриваемая группа материалов, а это наиболее капиталоемкие подотрасли промышленности строительных материалов, потребует привлечения инвестиций на реконструкцию действующих и строительство новых производственных мощностей в размере около 60 млрд. рублей. Для сравнения в 2002 году на стройках отрасли освоено 10 млрд. рублей и практически весь их объем (92%) составили внебюджетные источники. Однако при резком росте спроса на строительные материалы возможно потребуются меры государственной поддержки с участием средств федерального и региональных бюджетов.

Учитывая сравнительно малый запас времени, для создание новых производств, которые должны начать выпускать продукцию и обеспечить прирост производства начиная с 2006 года, следует безотлагательно приступить к разработке программ жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые станут ориентирами для инвесторов, готовых вложить свои средства в развитие промышленность строительных материалов. Эти программы позволят обосновать исходные данные для расчетов реальной потребности в строительных материалах и оценки возможностей ее удовлетворения по конкретным видам продукции.

Таким образом, на повестку дня поднимаются вопросы разработки градостроительных концепций и генеральных планов развития городов.

Госстрой России готов организовать эту работу.

4. ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ, УРОВЕНЬ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,0 кв. м на человека.

В очереди на улучшение жилищных условий состоят 4427,7 тыс. семей или 8,9% от их общего количества. За прошедший год улучшили жилищные условия 229,3 тыс. семей или 5,2% от состоящих на учете. Очевидно, что при сохранении имеющегося положения для обеспечения всех, кто состоит сегодня в очереди, потребуется около 20 лет.

В настоящее время, несмотря на статистические данные отражающие уменьшение числа "очередников", проблема улучшения жилищных условия является для многих россиян одной из наиболее сложных с точки зрения доступности ее решения.

По имеющимся оценкам лишь 3% жилья ежегодно меняет своего владельца, а потребности значительно выше.

Одним из показателей доступности жилья является отношение рыночной цены стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи, приобретающей такую квартиру по принятой норме. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, если ВСЕ получаемые деньги будут откладываться на приобретение квартиры.

С одной стороны, наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках.

При этом можно отметить, что с 2000 по 2002 год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49%, на вторичном рынке - на 72%, а средняя стоимость строительства - на 69%. По-прежнему средняя цена на первичном рынке почти в 2 раза (1,89) превышает стоимость строительства

Напрашивается очевидный вывод о том, что вводимого жилья явно не хватает, поэтому у продавцов имеется возможность искусственно завышать цены на первичном рынке, а вторичный рынок догоняет его по ценам.

С другой стороны, по имеющимся данным, темпы роста среднего дохода на душу населения превышают темпы роста средней цены на жилье, поэтому показатель доступности жилья непрерывно уменьшается.

Сравнение значений показателей доступности жилья формально позволяет говорить о близости позиции России к позициям развитых стран.

Однако есть три существенных обстоятельства, дающих ответ на вопрос, почему при этом многие россияне находятся в более тяжелом положении.

Первое - разница в доходах различных групп населения у нас значительно выше, чем в сравниваемых странах. Поэтому средний доход (около 5000 руб. в месяц на человека) для многих категорий граждан (особенно в регионах) является завышенным в разы.

Второе - абсолютная величина дохода многих категорий граждан такова, что реальная его доля, которая может направляться на накопления, значительно ниже, чем в сравниваемых странах. Имеющихся средств с трудом хватает на удовлетворение самых необходимых потребностей.

Третье - закладываемая в расчеты норма жилья для Росси составляет 18 кв. м, в то время как для сравниваемых стран она в 2 - 3 раза выше. Приведение рассматриваемого показателя к единому стандарту дает более реальную картину.

Поэтому к решению проблемы обеспечения доступности жилья в российских условиях необходимо подходить с учетом различных категорий граждан, для которых следует применять различные способы решению данной задачи.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail