По итогам 2013 года рынок недвижимости остается в состоянии крайней неопределенности: эксперты

Москва, 3 Января 2014, 14:27 — REGNUM  

К концу 2013 года вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности - к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM эксперты информационно-аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Но так или иначе, развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия.

"Если говорить о наиболее глобальных макроэкономических факторах, то до сих пор не ясно, куда двинется цена на нефть с "магической" 100-долларовой отметки. Очевидно, что любое развитие конфликта на Ближнем Востоке способно загнать стоимость нефти на 150 долларов и даже 200 долларов за баррель. Но с другой стороны, при нормализации политической напряженности, по мнению многих экспертов, нефть должна дешеветь по причине стагнации в мировой экономике и двигаться к уровням 80$-60$ за баррель. Не ясно когда и как может возникнуть очередное "обострение" на финансовых рынках - то ли подойдет к грани дефолта очередная европейская страна, то ли снова Америка превысит свой лимит госдолга, то ли что-то еще преподнесет очередной "сюрприз". Но опять же очевидно, что на сегодняшний момент накопившихся фундаментальных проблем в мировой экономике хоть отбавляй, а значит, периодические "обострения" происходить будут, - отметили аналитики. - Нет пока ни у кого и однозначного понимания, насколько серьезны проблемы экономического спада в России или на самом деле все движется своим чередом, как обычно... Сейчас курс доллара ниже, чем был летом, и ниже, чем во время скачков мая-июня 2012 и августа-сентября 2011 годов. По сути, реальная девальвация имело место только в конце 2008 - начале 2009 годов. Все последующее время валюты "топчутся на месте" в широком диапазоне 30-33 рубля за доллар".

Немало неопределенностей накопилось и вокруг самого рынка недвижимости, подчеркнули эксперты. "Например, ипотека, как основной двигатель платежеспособности массового спроса, никак не хочет дешеветь, несмотря на все прогнозы, обещания и "принимаемые меры", - пояснили они. - Хотя дело даже не в ипотеке как таковой, а в высокой стоимости денег в России. Минувший 2013 год был богат на дискуссии в отношении необходимости снижения стоимости заимствования ресурсов, но пока ситуация остается прежней. Обратная сторона медали - риск усиления инфляции при удешевлении заимствований, что может принести больший негативный эффект, чем удешевление кредитов. Но в итоге получается, что не только ипотечный заемщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита (используйте ипотечный калькулятор), но и при строительстве кредиты застройщикам под 15%-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30%-50%, а порой и более. При этом банки тоже не могут кредитовать дешевле, если им самим ресурсы достаются под высокий процент, например, при размещении депозитов населения. Получается замкнутый круг, который рано или поздно кто-то должен будет разорвать".

В подвешенном состоянии продолжают оставаться и вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых земель, констатировали аналитики рынка. "Казалось бы, шаги в этом направлении делаются, но в основной массе застройщикам по-прежнему проблематично изыскать площадки под застройку по приемлемой стоимости, чтобы построить на них жилье по доступным ценам. Много было сказано о необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований, но пока строить легче не стало. Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой - объемы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 квадратный метр на человека в год (порядка 140 млн кв.м по всей стране) еще очень далеко", - отметили они.

Другим нерешенным вопросом остается рыночный налог на недвижимость, введение которого, похоже, снова откладывается, добавили эксперты. "Понятно, что в понимании большинства граждан любой новый налог - это зло. Но как показывает мировая практика, именно рыночный налог на недвижимость способствует повышению доступности жилья для населения, препятствуя скупке лишних квадратных метров спекулянтами, которые никак его не используют - ни для себя, ни для сдачи в аренду, - отметили авторы исследования. - Пока характерная особенность нашего времени такова - новостройки Москвы и ряда других крупных городов России нередко стоят с темными окнами, значительная часть квартир куплена впрок и никак не используется. А купить квартиру в Москве по приемлемой цене проблематично, как и снять квартиру в цивилизованном доходном доме - нет таких домов в России за исключением единичных экспериментальных примеров".

Примечательно, считают эксперты, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту "подвешенную" ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают. По мнению специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.

"Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. - А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Поэтому, по мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики - рынок просто "топчется на месте", отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны - начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция".

В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы исследования. Такие события, как испуг от "обещанной" девальвации рубля летом или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
11.12.16
Азербайджан грозит Нагорному Карабаху новой войной
NB!
10.12.16
Новак: РФ не будет заключать с Украиной дополнительные соглашения по газу
NB!
10.12.16
Выборы в Приднестровье: давление исполнительной власти началось
NB!
10.12.16
СМИ: Пальмира находится под контролем сирийских войск
NB!
10.12.16
Почему Россия позволяет унижать и дискредитировать себя?
NB!
10.12.16
«Вольсбург» продолжает опускаться в зону вылета
NB!
10.12.16
Государство намекает Церкви на важность идти путем милосердия
NB!
10.12.16
Порты: Россия хочет повоевать с Прибалтикой за белорусский нефтетранзит
NB!
10.12.16
Репрессии в Минске: о чём на самом деле идёт речь
NB!
10.12.16
«Фараон» Ортега, «мутный» миллиардер и никарагуанская авантюра
NB!
10.12.16
Репрессии в Минске: Эксцесс исполнителя? Кому это выгодно?
NB!
10.12.16
Официальный Минск преследует ИА REGNUM за критику дрейфа властей на Запад
NB!
10.12.16
Мининформ Белоруссии признал политическими свои репрессии против СМИ
NB!
10.12.16
Православные России выступили против политических репрессий в Белоруссии
NB!
10.12.16
«Помните же – не верьте отступлению»: Крымская война
NB!
10.12.16
Австрия: Что будет, если Трамп договорится с Путиным о Крыме и Донбассе?
NB!
10.12.16
Грузия: Мечты сбываются?
NB!
10.12.16
Уголовщина в московском ЖКХ: «Для вас закон — платить!»
NB!
10.12.16
«Не устал, не ухожу» — президент Гамбии передумал отдавать власть
NB!
10.12.16
«Секрет английского футбола» — изнасилования воспитанников футбольных школ
NB!
10.12.16
Госдеп США: Импичмент президента Южной Кореи должен пройти «мирно и плавно»
NB!
09.12.16
Действие международного права должно распространяться и на Белоруссию