Не удивлюсь, если расширение Москвы добавит несколько свежих миллиардеров для списка Forbes: аналитик

Москва, 28 октября 2011, 01:03 — REGNUM  

Эксперты рынка столичной недвижимости проанализировали последствия для рынка загородной недвижимости одного из самых дискуссионных решений, принятых Сергеем Собяниным за первый год пребывания на посту мэра Москвы - перспективы расширения столицы.

По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM от пресс-службы компании Penny Lane Realty, аналитики полагают, что теоретически идея создания "административной Москвы" за пределами МКАД кажется обоснованной и верной: вывод политического центра из столицы не раз практиковался в мировой истории, и в целом этот опыт положительный. Однако при более детальном рассмотрении аналитики компании обнаружили в программе ряд заранее провальных моментов.

Наибольшие сомнения у аналитиков вызывают масштабы присоединенной к столице территории. "Учитывая расположение участка, наличие большого количества свободных земель, низкую плотность населения, относительную близость Рублево-Успенского шоссе и аэропорта "Внуково, направление для "административной Москвы" выбрано идеально, - считает директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Тем не менее, при глубинном изучении данного участка земли и его габаритов проект кажется не столь безукоризненным. Недоумение вызывает сам факт присоединения к столице столь крупного земельного участка, поскольку для вывода чиновничьего аппарата за границы Москвы хватило бы и 10 тысяч га".

В перспективе эти меры приведут к расширению и разуплотнению Москвы: территория столицы увеличится в 2,5 раза, а население вырастет всего на 2,2%, пояснили специалисты. Однако присоединенные земли имеют серьезные обременения. Если из избранных 160 тысяч га исключить земли природоохранного комплекса, участки, непригодные по геологическим условиям, а также частную собственность, то под строительство останется не более 20% выделенной территории: около 32 тысяч. га. Еще около 30 тысяч га можно выкупить у лендлордов. Из среднего расчета в 1 тысячу долларов за сотку выкуп обойдется бюджету в 3 млрд. долларов, отметили эксперты. Еще один нюанс: с проблемой присутствия частных собственников столичные власти еще не сталкивались, поскольку в Москве земля либо городская, либо федеральная. "В нашей стране вполне реалистичной видится ситуация, аналогичная сочинской, когда перераспределение земель происходит под федеральные нужды", - констатировали аналитики.

В качестве одной из самых негативных тенденций расширения Москвы эксперты рынка считают неминуемое ужесточение процесса согласования строительства, что приведет к отстранению подмосковных девелоперов от процесса. "Москва всегда с большим отрывом от других регионов лидировала в создании законодательной базы. То есть согласование в области было проще, так называемая, "доля города" - меньше, - пояснил Цветков. - Изменение статуса земель с подмосковных на московские фактически приведет к отстранению от работы местных застройщиков при том, что без допуска на рынок новых игроков строительство заявленными темпами звучит нереалистично".

Не меньшие сомнения у аналитиков вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. "В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому ранее все заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что "Новая Москва" будет исключением и останется малоэтажной, невелика, - прокомментировал Цветков. - В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраиваются обычными многоэтажками. Всего там реализуется порядка 20 проектов".

Еще один сомнительный момент, связанный с расширением Москвы - это судьба природоохранных зон, расположенных на присоединенных землях. Порядка 60% данной территории покрыто лесными массивами и водоемами. С одной стороны, это дает широкий потенциал для будущего формирования территории. Однако с другой стороны, все бывшие земли Лесфонда стали городскими лесопарками. Следовательно, дальнейшие решения об их судьбе будут приниматься на уровне мэрии, а не на уровне правительства РФ, что значительно упростит процесс согласования вырубки.

Другим важным и до сих пор не решенным вопросом является усугубление транспортных проблем, связанных с резким повышением трафика в первую очередь по Киевскому, Калужскому и Варшавскому шоссе, а косвенно и по всей Москве. Для разрешения этой ситуации количество дорожного полотна должно увеличиться даже не в десятки, а в сотни раз. "Конечно же, проект предполагает тотальное расширение сети дорог, но в ближайшие несколько лет оно будет существовать исключительно на бумаге", - полагает Дмитрий Цветков.

Не стоит упускать из виду и колоссальный бюджет проекта, подчеркнули эксперты. По независимым оценкам, на создание "Новой Москвы" будет затрачено около 14-15 трлн. рублей. Для сравнения: эта цифра в 5 раз превышает бюджет Олимпиады в Сочи, в 10 раз - годовой столичный бюджет и в 40 - годовой бюджет всей Московской области. Принимая во внимание особенности российской коррупционной системы, эксперты делают очередной вывод: проект позволит выкачивать деньги из бюджета в неограниченном количестве на протяжении многих лет, причем речь идет не только о московском, но и о федеральном бюджете. "Я не удивлюсь, если расширение столицы добавит еще несколько свежих миллиардеров для списка Forbes", - резюмировал Дмитрий Цветков.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.