Для успешности малоэтажного строительства в новой Москве требуются новые правила застройки

Москва, 27 сентября 2011, 16:16 — REGNUM  На землях новой Москвы (после расширения города в область) будет вестись, в основном, малоэтажное строительство, заявили столичные власти. В "Союзе застройщиков" считают, чтобы малоэтажное строительство было выгодно девелоперам и доступно гражданам, необходимо изменить существующий порядок застройки. Об этом корреспонденту ИА REGNUM сообщили 27 сентября в КГ "Земер".

В настоящее время малоэтажная застройка пригородов получила всемирную популярность. Покупатели отдают предпочтение таким преимуществам как жизнь на лоне природы, в комфортных условиях, при наличии всей необходимой городской инфраструктуры. Те, кто не может приобрести таунхаус, компромиссным решением становится квартира в малоэтажном доме эконом-класса.

Полезной малоэтажную застройку пригородов признают и с точки зрения градостроительства, поскольку она позволяет равномернее распределить транспортную нагрузку на городские магистрали. Однако в Москве и Подмосковье подобные проекты пока трудно отнести к массовым. Специалисты объяснили причины, которые кроются в особенностях функционирования строительного комплекса региона. "Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Купля и оформление земельного участка - 30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог - еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% - на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т.п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40 000-45 000 руб./кв.м., в то время как в высотном строительстве - от 30 000 руб./кв.м.", - пояснили в КГ "Земер".

Таким образом, значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры. Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, данные затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.

При строительстве в Подмосковье остаётся ещё один важный момент - назначение земли. Как отмечают застройщики, в области крайне мало участков категории ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство). Многие строят малоэтажные дома на землях сельхозназначения, используемых для дальнейшей регистрации на ней дачных домов, иногда не озадачиваются переводом или вступают в этот долгий, забюрократизированный процесс, который зачастую длится годами.

"При комплексном развитии территории новой Москвы в рамках малоэтажной застройки самый главный вопрос - кто будет создавать и содержать инженерно-коммунальную и социальную инфраструктуру? На данный момент, застройщики, девелоперы загородных проектов за всё платят сами. Начиная с выкупа земельного участка, перевода его (при необходимости) в другую категорию, межевания, полного юридического оформления объекта, и заканчивая получением техусловий, их выполнением и непосредственно строительством не только домов, но и всех коммуникаций (и внутренних и внешних сетей), а зачастую и дорог - не только внутренних, но и внешних подъездных путей. Естественно при таких условиях, с такими затратами застройщику очень сложно продавать объекты по ценам эконом-класса", - заявил президент НП "Союз застройщиков" Андрей Павлов.

Он обращает внимание, что снизить цену можно следуя мировой практике, когда девелоперы покупают землю уже подготовленную под строительство. В этом случае часть затрат на строительство и эксплуатацию сетей несут естественные монополии, а на объекты социальной и транспортной инфраструктуры - муниципалитеты. "При условии введения такой практики и у нас, цена малоэтажного жилья, в частности, в новой Москве, снизится в несколько раз, что естественно благотворно скажется на спросе на такую недвижимость. Соответственно, реализация таких проектов будет выгодна застройщикам, особенно учитывая перспективы развития территорий новой Москвы, декларируемые московскими властями", - считает Павлов.

По его словам, в среднем, проект малоэтажной застройки финансово более ёмкий, чем проект высотного строительства. Так, по объёму затрат возведение 15-этажного одноподъездного дома сопоставимо со строительством поселка на 35 домов или 50 таунхаузов. Безусловно, стоит при этом учитывать, что индивидуальные условия присоединения к сетям и обременения того или иного проекта могут увеличить затраты на его реализацию в разы. Общим правилом является то, что основные затраты в обоих случаях приходятся на начальный период, когда производится выкуп и оформление земельного участка, согласование ТУ. Однако при малоэтажной застройке уже в этот период можно начинать продажи, используя полученные от покупателей средства на реализацию проекта. Кроме того, сдачу домов можно вести поэтапно, по мере их готовности. Также поэтапно можно вести благоустройство территории, присоединение мощностей и т.д. Это невозможно в случае реализации проекта высотного строительства. "Проект малоэтажной застройки требует меньше вложений (строится меньше кв.м.), имеет более быстрый срок окупаемости. Но и совокупный доход от такого проекта тоже меньше. Поэтому коммерчески интересным такой проект в новой Москве может быть при комплексной застройке довольно большой территории", - пояснил Павлов.

Отмечая все плюсы комплексной застройки территории новой Москвы малоэтажными домами (привлекательность для покупателей; возможность передачи покупателям по частям, по мере готовности; при условии отсутствия необходимости перевода земельного участка в другую категорию - более упрощенная, по сравнению с высотным строительством, система согласований; значительная экономия на мощностях и инженерных сооружениях; значительная экономия на материалах строительства), застройщики видят необходимость перехода к принятой в мире практике продажи земельных участков под застройку с уже подготовленной инфраструктурой, надлежащим образом оформленным статусом земли. По их мнению, внедрение передовых методов удешевления строительства должно идти с усилением административного контроля за качеством строительства и соблюдением технологии. Причём для успешности проектов малоэтажного строительства необходима комплексная застройка больших территорий.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail