Правило "строим меньше - цены выше" в Москве больше не работает: эксперты

Москва, 1 июля 2011, 13:37 — REGNUM  

К середине лета 2011 года рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. Первое полугодие 2011 года, казалось бы, окончательно убедило всех, что кризис закончился, напомнили корреспонденту ИА REGNUM в аналитическом центре IRN.ru. Для такой точки зрения есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной активности населения, и улучшение общего настроя в деловых кругах. Но при этом стоимость квадратного метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится весь этот оптимизм поддерживать, что наводит на серьезные размышления, констатируют специалисты.

По данным аналитиков IRN.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость в Москве прибавили около 10%, перевалив за отметку 5000 долларов за квадратный метр. Значение индекса стоимости жилья в июне (среднее за месяц) составило 4986 долларов, в конце месяца (на последнюю неделю июня) - 5025 долларов. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в не остается, отметили авторы исследования.

Средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего 1 полугодия в пределах коридора 132-142 тысячи рублей за метр. Более того, добавляют эксперты, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость регионов России. Несмотря на небольшой формальный рост цен, по сути, продолжает стагнировать и мировой рынок недвижимости.

"Какие цены более показательны - долларовые или рублевые? Должны ли мы констатировать наличие роста цен на недвижимость в Москве и России или же утверждать, что роста в общем-то и нет и весь год рынок стагнирует? Однозначный ответ дать сложно, - отметили в IRN.ru. - Говоря, например, о росте цен на нефть почти вдвое (с 60-70 долларов за баррель прошлым летом до 127 долларов в максимуме этой весной), мы имеем в виду рост именно в долларах, а не в рублях. И сравнивая динамику цен на недвижимость в Москве и России с другими макроэкономическими показателями, правильнее исходить из долларовых цен. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что почти двукратное подорожание нефти и 10% роста стоимости квадратного метра явно не коррелируют. Аналитический центр IRN.RU уже не раз отмечал, что прямая связь между ценами на нефть и ценами на недвижимость отсутствует".

Если же говорить о ценах для тех, кто собирается купить квартиру в Москве или Подмосковье, то в этом случае показательны рублевые цены, хотя нередко московская недвижимость продается и за доллары, и за евро, добавили авторы исследования. Но с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти некуда. Есть, впрочем, отдельные сегменты рынка недвижимости, в которых рублевые цены показали за минувшие полгода устойчивый рост, но их немного. В первую очередь, это новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, которые за год прибавили в цене 10%-15%-20% даже при отсутствии явно выраженного общерыночного роста по причине продвижения строительства, развития инфраструктуры микрорайона, а также нередко рекордно низкой начальной цены.

Если говорить о динамике цен по округам и районам за первое полугодие 2011 года в целом, то больше прибавили в стоимости все же относительно недорогие спальные районы и округа. Так, в лидерах прироста Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. Среди районов: Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Останкинский, Ростокино, ВДНХ, Ново-Переделкино, Внуково, Медведково, Жулебино, Некрасовка, Марьино, Капотня и другие. При этом в аутсайдерах оказался Центральный округ, а также Северо-Западный округ и Северный округ. Престижные и догоняющие центр Москвы по цене жилья Западный округ и Юго-Западный округ - на средних позициях. Среди аутсайдеров по районам Москвы в 1 полугодии оказались Полежаевская, Беговая, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Бауманская, Басманный, Донской, Ленинский проспект, Шаболовская и другие.

Сейчас почти в равной мере возможна реализация как оптимистичного, так и пессимистичного сценария на рынке недвижимости Москвы, Подмосковья и России. И зависеть исход будет даже не от событий самого рынка недвижимости, а от макроэкономического вектора, отмечают аналитики. "Взять к примеру падение объемов строительства жилья в Москве, которое в прошлом и в этом году носит рекордный характер даже по сравнению с девяностыми и периодом дефолта 1998 года. И какова реакция цен? Никакой! При подобном сокращении предложения новостроек на рынке в 2001-2008 годах цены подскочили бы в разы, а за последний год в рублях рост отсутствует, в долларах - рост незначителен, - отметили в IRN.ru. - Более того, после громких запретов на строительство жилья в пределах ТТК этой весной все ожидали, что оставшиеся новостройки взлетят в цене, торопились поднять цены предложения. Каков итог? Центральный округ за 1 полугодие в аутсайдерах по приросту цен, уступает даже спальным районам и районам за МКАД, сегмент современных монолитно-кирпичных домов тоже".

"Правило "строим меньше - цены выше" в Москве больше не работает"! Еще до начала кризиса 2008 года, никто не мог предположить, что объемы строительства в столице сократятся настолько сильно. Как, впрочем, мало кто верил, что московская недвижимость может упасть в цене. Но факт состоит в том, что сейчас объемы строительства в столице втрое ниже, чем до кризиса, и в полтора раза ниже объемы строительства в целом по стране, а цены на жилье даже не торопятся дорасти до докризисного уровня. И причина совершенно очевидна: недвижимость уперлась в предел эластичности по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы реальных покупателей даже при наличии ипотеки. А потому даже если вообще не строить, то покупать все равно смогут только единицы и им вполне хватит предложений вторичного рынка", - констатировали авторы исследования.

Дальнейший рост цен может иметь место уже не за счет внутренних факторов рынка недвижимости, как то: неудовлетворенный спрос на жилье, предпочтения покупателей или сокращение предложения, а во многом только за счет факторов внешних, считают специалисты. Цены на нефть, металлы и акции компаний выросли за последние 2 года не потому, что эти компании стали эффективнее работать, а за добычу нефти рабочим стали вдвое больше платить, но потому, что правительства влили в финансовую сферу огромный объем ликвидности. Америка активно печатает доллары под эгидой программ количественного смягчения (QE), Европа делает то же самое в виде кредитов и реструктуризации долгов южных стран-банкротов. Россия похожим образом накачала ликвидностью банковскую систему за счет резервов стабфонда.

И если все эти процессы продолжатся, то есть банально будет нарастать инфляция за счет роста денежной массы, то и недвижимость пойдет вверх по цене вслед за ней. Московская недвижимость имеет все шансы дополнительно прибавить в цене за счет перетока части инвестиционных денег с фондового рынка на волне коррекции последнего, а также за счет освоения предвыборных денег. Ввиду этого эксперты прогнозируют, что жилье в Москве и Московской области за ближайший год имеет шанс подорожать еще на 15%-20%-25%. Но, как уже отмечалось не раз, подобное подорожание на временном ажиотаже, на инвестиционных деньгах и на пределе платежеспособности реального спроса чревато последующим падением цен и стагнацией, как это уже имело место в 2007 году после рекордного роста 2005-2006 годов и после кризиса в конце 2008-го и в 2009 году.

Были ли решены за эти 3 года те самые проблемы, которые породили кризис? Выросла ли производительность труда, стали ли компании и чиновники эффективнее работать, а население - лучше жить и больше зарабатывать? По многим прямым и косвенным показателям - нет, уверены аналитики. Проблемы не решены, а "спрятаны под ковер". А значит, стоит перестать печатать деньги для очередной поддержки, и все снова может покатиться вниз, включая и мировые цены на нефть, и иностранные инвестиции в Россию. Но при таком развитии событий иссякнет и объем свободной ликвидности нашей стране, и профицит бюджета, которые может аккумулировать рынок недвижимости Москвы и России для повышения стоимости квадратного метра.

По мнению специалистов аналитического центра IRN.ru, в нынешней ситуации маятник снова может качнуться как в одну, так и в другую сторону. А понимание сценария, по которому пошло развитие событий, появится, скорее всего, ближе к осени и во многом оно будет связано с макроэкономическим вектором. Если на волне печатания все новых и новых денег под эгидой программ спасения должников еще больше разгонится инфляция и вырастут цены на все, то не отстанет и недвижимость. Если программы финансовой поддержки не получат активного развития и будут сворачиваться, то все рынки, как и недвижимость, скорее всего, уйдут в жесткую стагнацию с той или иной величиной коррекции цен.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
30.05.17
Минкульт РФ «вспомнил» брошенные реставраторами церкви. Не до конца
NB!
29.05.17
«Яндекс» отверг обвинения СБУ
NB!
29.05.17
Молдавия: у Додона и Плахотнюка появился общий план ликвидации ПМР
NB!
29.05.17
Липецкие общественники выступили против «финского опыта изъятия детей»
NB!
29.05.17
«Макрон без помощи Меркель с Путиным не справится»
NB!
29.05.17
В Москве ликвидируют последствия разрушительного урагана — фоторепортаж
NB!
29.05.17
Троицкий мост: дитя большой политики
NB!
29.05.17
Молдавская шпиономания: Додон возмущен высылкой российских дипломатов
NB!
29.05.17
Украина изучает опыт Хорватии по уничтожению Сербской Краины
NB!
29.05.17
«Националистические настроения в Башкирии существуют на уровне кухонь»
NB!
29.05.17
Путин: история России и Франции начинается с русской Анны Ярославны
NB!
29.05.17
Битва за Китай: почему Саудовская Аравия сталкивает Израиль и Иран
NB!
29.05.17
Макрон будет следить за ситуацией с геями в Чечне вместе с Путиным
NB!
29.05.17
На Ставрополье опасаются нового подъема уровня воды в реках
NB!
29.05.17
Румыния «поделила» Черное море между «демократиями» и «автократиями»
NB!
29.05.17
Трамп-дипломат: голубь мира или новый хозяин в доме
NB!
29.05.17
Радио REGNUM: второй выпуск за 29 мая
NB!
29.05.17
Что связывает папу Франциска с президентами России, Болгарии и Македонии?
NB!
29.05.17
И позор, и война: «Яндекс» повторил судьбу Сбербанка
NB!
29.05.17
Протестный пикет РВС в Саратове: против позиции омбудсмена Анны Кузнецовой
NB!
29.05.17
Новосибирский градоначальник сдал позиции в Национальном рейтинге мэров
NB!
29.05.17
Депрессия: Градообразующее предприятие Оренбуржья пилит оборудование