"Хрущевская" и "брежневская" Прибалтика: Как в Латвии, Литве и Эстонии ремонтируют советские дома

Рига, 3 июня 2011, 17:53 — REGNUM  

Несмотря на докризисный "строительный бум", когда жилой фонд в странах Прибалтики пополнился за счет новых многоквартирных домов, а в разных местечках Латвии, Литвы и Эстонии, как грибы, выросли целые коттеджные поселки, львиная доля населения по-прежнему живет в домах, построенных в советское время. В условиях суровых цен на энергоносители перед руководством стран Прибалтики встал закономерный вопрос - как поступать с неэффективными с точки зрения затрат на энергию домами советского периода. Ответ напрашивался сам собой: единственное спасение - это тотальная реновация. Капитально отремонтированные дома не только сберегают энергию, а зимой цена на отопление ненамного превышает плату в новостройках, реновация - это еще и модная общеевропейская тенденция. Корреспонденты ИА REGNUM проанализировали, как проходит реновация в Латвии, Литве и Эстонии. Сегодня, 3 июня, публикуем очередное, ставшее уже традиционным, сравнение стран Прибалтики по различным категориям.

Латвия

По статистике, в Латвии 330 тысяч жилых домов, но порядка 200 тысяч из них - это дома и строения, переделанные под жилье, на территории садоводческих товариществ. Если говорить о домах, построенных в советское время, то их около 35 тысяч - государственные, муниципальные, кооперативные и паевые. Все они, согласно закону, были переданы на приватизацию. Примерно 5 тысяч домов, которые были кооперативными и паевыми, прошли приватизацию путем регистрации в Земельной книге и присоединения земельных долей. Из оставшихся 30 тысяч, 10 тысяч - так называемые малые дома, в которых не более четырех квартир. Остается примерно 20 тысяч многоквартирных домов.

Основная их масса строилась в 60-80-е годы прошлого века. Некоторые были закончены в начале 1990-х. Их возраст - от 15 до 40 и более лет.

По бывшим строительным нормативам и правилам (СНиП), которые сегодня утратили силу, срок службы панельных домов составляет 70 лет, а кирпичных с каменным фундаментом - 100-150. Впрочем, по оценке основных строительных конструкций, которую проводили квалифицированные технические эксперты, при хорошем качестве строительства срок эксплуатации панельных домов также составляет 100-150 лет. Такая оценка была дана по результатам обследования, проводимого в течение четырех последних лет, пяти самых распространенных серий жилых домов: 103, 104, 602, 467-й и 318-й.

На реновацию многоквартирных домов до 2013 года из Европейского Фонда регионального развития (ERAF) планируется выделить 42,7 миллиона евро. Заявки на участие в программе принимает Латвийское агентство инвестиций и развития. Но это, в первую очередь, касается приведения многоквартирных домов в порядок в плане энергосбережения. В Латвии европейским требованиям энергоэффективности отвечает меньше 7% всего жилого фонда. Если брать серийные здания советской застройки, то лишь 9% из них прошли реновацию. Между тем нередко это единственный способ сохранить дом, а, утепляя его, жильцы не только экономят на потреблении энергии и продлевают срок жизни жилья, но и поднимают стоимость своей квартиры.

По действующей схеме сначала банк выдает стопроцентный кредит на реновацию, а после завершения всех работ европейский фонд ERAF возвращает банку 50% от потраченной суммы. Оставшиеся 50% выплачивают сами жильцы в течение действия кредитного договора, который может быть заключен на срок до 15 лет. Размер процентной ставки составляет от 3 до 7 процентов годовых. На сегодняшний день кредиты на реновацию выдают 4 банка в Латвии: Nordea, Swedbank, DnB NORD и SEB.

"Мы готовы финансировать проекты реновации, - рассказала корреспонденту ИА REGNUM руководитель проектов финансирования банка SEB Татьяна Ботина-Соломаха. - Но выдвигаем определенные условия. Два основных: задолженности в среднем за год у дома по коммунальным платежам не должны превышать 15% от суммы выплат - это самое главное. И второе - согласие минимум 60% жильцов. Этот вид кредитования пользуется спросом. В 2009 году мы выдали кредитов на реновацию на общую сумму 1 миллион 280 тысяч евро, в 2010-м - уже 3,13 миллионов евро. Присвоенное финансирование позволило жителям 33 домов по всей Латвии проживать в более теплых и благоустроенных домах". Наиболее активны жители Лиепаи, Вентспилса, Лимбажи, Айзкраукле, недавно подключились Мадона и Резекне, а вот в Риге спрос на реновацию жилья остается сравнительно небольшим, отметила Ботина-Соломаха.

Собственно для жителей домов реновация начинается с того, что находится хотя бы один инициативный и ответственный человек, который обходит квартиры, беседует с жильцами и собирает подписи. Далее люди обращаются к управляющему домом за справкой о существующих накоплениях на ремонт и консультируются со специалистами о строительных расходах. А затем на собрании жильцов все договариваются о том, что именно надо сделать и как.

Домоуправления и компании, обслуживающие недвижимость, в основном проводят работы по утеплению фасадов, боковых стен, крыш, чердачных помещений, погребов, меняют двери и окна, а также производят реновацию или смену системы теплоснабжения. В результате утепления экономия теплоэнергии, согласно статистике некоторых самоуправлений, в среднем превышает 30%.

Литва

О реновации жилых домов, в первую очередь - построенных в 60-70-х годах, в Литве заговорили еще в 1995 году. Тогда, при относительно дешевом российском газе и нефти, предполагалось, что реновация - это обновление внешнего вида унылых "хрущевок" и "девятиэтажек" брежневских времен.

Немецкие строители даже запустили в столице Литвы Вильнюсе пилотный проект, обновили часть жилого дома в спальном районе Каролинишкес, установив диковинные по тем временам окна из пластика в квартирах и помещениях общего пользования, обновив фасад и лестничные площадки. Прошло 16 лет, но дом по улице Каволюко, 34 в этом микрорайоне так и остается единственным обновленным объектом.

Этот пример наглядно иллюстрирует, каковы темпы реновации жилья в Литве. Даже несмотря на тот факт, что попытки запустить программу предпринимались неоднократно: в 2001, 2003, 2006 годах.

Впервые принципиальное решение о старте программы реновации было принято 21 января 2004 года правительственным решением N60. Однако за исключением нескольких обновленных домов, в целом по республике ничего сделано не было.

Осенью 2008 года только что пришедшее к управлению страной коалиционное правительство во главе с консерватором премьер-министром Андрюсом Кубилюсом объявило программу реновации жилья советской постройки не только приоритетной, но и способной вывести из кризиса всю экономику Литвы. Вывести благодаря миллиардным вливаниям в строительный сектор, который, по мысли кабинета министров, вытянет за собой смежные и сопутствующие производства.

За окном июнь 2011-го, а программа реновации жилищного фонда все еще не работает. В очереди на модернизацию стоят примерно 300 тыс. жилых домов. Это не считая коммунального жилья в малых городах и поселках, которое когда-то для своих нужд кооперативным способом строили градообразующие местные предприятия, лесхозы, молокозаводы, крупные карьеры, железнодорожные узлы. Это жилье пока вовсе не учитывается.

Реновация (лат. renovatio - обновление, возобновление) - экономический процесс замещения выбывающих из производства вследствие физического и морального износа машин, оборудования, инструмента новыми основными средствами за счет средств амортизационного фонда.

Сторонники 100%-ной реновации в Литве предлагают именно кардинальное решение: снос морально мертвого жилья и строительство на его месте новых жилых домов с использованием новейших технологий и материалов. Аргументы понятны: на месте одной "хрущевки" в 5 этажей можно построить 12-17-этажную "высотку", в которой хватит места для жителей двух снесенных домов. Выигрыш очевиден: современный облик микрорайонов, современное жилье с подземными паркингами и сферой обслуживания шаговой доступности, гарантия, что минимум 25-40 лет не придется заботиться о капитальных ремонтах и так далее.

Но. Сторонников такого подхода буквально раз-два и обчелся, а голоса их практически не слышны, разве что на научно-практических конференциях.

Правительство пытается предложить иную программу, включающую 6 основных позиций для каждого из планируемых к реновации объектов:

1. Подготовка к реновации и модернизации.

2. Кампания по информированию общественности.

3. Знакомство с образцом, уже обновленным, в данном городе.

4. Финансирование обновляемого объекта, в том числе - финансовая поддержка государства.

5. Финансирование и обустройство территории, прилегающей к объекту реновации.

6. Создание сообществ жильцов многоквартирных домов и их поддержка.

Например, в литовской столице Вильнюсе, где за 16 лет обновлено всего несколько домов, в качестве эталонного выбран дом по улице Жирмуну, 3. Это 5-этажный 60-квартирный крупноблочный дом 1965 года постройки. Проект I-464A, созданный в Институте городского строительства ЛитССР. Теоретический срок эксплуатации 100-125 лет.

Здание ремонтировали 13 месяцев - с июня 2005 по июль 2006 года. Были обновлены наружные стены, окна, лестницы, входные двери, крыша, оборудованы балконы-лоджии вместо балконов, модернизированы внутренние и внешние инженерные сети, прилегающая к дому территория.

Цели реновации:

- улучшить прилегающую территорию и создать комфорт для жителей.

- обновить эстетический вид дома и прилегающей территории.

- сократить убытки от потерь тепла сквозь наружные стены, окна, крышу, увеличить эффективность систем отопления.

- остановить разрушение фасада.

- продлить время эксплуатации дома и поднять рыночную стоимость квартир.

Отметим, политика энергосбережения, на которой все время акцентирует внимание правительство Литвы, призывая владельцев квартир объединяться в товарищества жильцов и брать в коммерческих банках кредиты сроком до 50 лет, занимает в целях реновации лишь 3-е место.

Опустим все остальные показатели и перейдем к главному для жителей страны - ценам на отопление после реновации жилья.

Комнатная температура в обновленном доме увеличилась на 1,1-5,7 градусов Цельсия и достигла в среднем 22 градуса Цельсия. Для сравнения, в необновленном доме средняя температура - 18 градусов.

За отопление квартиры в 50 кв.м жильцы обновленного дома в среднем платили 82 лт в месяц (в ценах 2006-2007 года), необновленного жилья - 168 лт - более, чем в 2 раза больше.

Рассчитано, что в течение года жильцы обновленных домов могут экономить от 800 до 1000 литов, что примерно равно 230 - 290 евро.

Реновация 60 кв. м жилья стоит, примерно 15 тыс. литов (в ценах 2007 года). То есть планируется, что через 15-16 лет инвестиции в реновацию полностью окупятся. При этом существует теория, что с ростом цен на газ, нефть, следовательно, на отопление и содержание коммунального хозяйства, инвестиции окупятся даже быстрее, чем через 15 лет.

Тем не менее, жители реновации не желают. Причин несколько.

Во-первых, реновации подлежат лишь те дома, где созданы жилтоварищества (красивое слово из "Собачьего сердца", и с похожим наполнением). Собственники квартир не хотят таких объединений, называя их "новыми колхозами", пользы от которых будет немного, но много ненужной бюрократии и заорганизованности.

Во-вторых, 100% средств на реновацию предполагается заимствовать в коммерческих банках.

Государство согласно компенсировать жилтовариществам до 50% заимствованных ресурсов. Но намерено сделать это не путем прямых выплат, а участвуя в подготовке проектов, их согласовании с местной властью и так далее.

Фактически жителей многоквартирных домов пытаются вторично обвести вокруг пальца. Сначала им предложили приватизировать законно занимаемое жилье (1991-1993 годы). Сегодня пытаются навязать программу реновации, в результате которой за деньги собственников жилья будет видоизменен внешний облик многоквартирных домов. Но их суть, философия (мы имеем в виду кухни площадью 5,5 кв.м и комнаты по 16 и 12 "квадратов" с крохотным туалетом и ванной комнатой без современных "чудес" сантехники - джакузи, биде, встроенной мебели) от этой "ретуши" не изменится.

Эстония

После того как потребительские цены на электроэнергию и отопление совершили в Эстонии за полтора десятилетия головокружительный прыжок в десятки тысяч процентов, достигнув, а по сравнению с отдельными, и превысив соответствующие расценки в странах - старых членах Евросоюза, Эстонии пришлось напряженно оглядываться по сторонам в поисках выхода из явно тупиковой ситуации. Ведь очевидно, что цены на энергоносители продолжат свой рост, как и привязанные к ним грабительские налоги и акцизы, а значит, чем дальше, тем все дороже и дороже будет обходиться одна и та же услуга по отоплению и обслуживанию жилого дома. Стоит добавить, что в Эстонии нет льготного налогообложения тепло и электропотребления, поэтому рядовой житель - от ветерана войны до матери-одиночки - оплачивает по полной все счета за эти услуги, которые могут достигать до 20-30% всех его расходов. Ситуацию усугубляет и естественное старение жилого фонда Эстонии. Жилой фонд Эстонии состоит на 2/3 из многоэтажных домов и на 1/3 из индивидуальных домов из расчета на жилую площадь. Проведенные исследования показали, что средний возраст индивидуальных домов превышает 50 лет, а многоквартирных панельных домов - в среднем 25-30 лет. Возраст прочих жилых домов колеблется в очень больших пределах, например, у деревянных домов в старых жилых районах - до 100 лет. По данным Министерства окружающей среды Финляндии, здания, построенные в Эстонии до 2000-х годов, в большинстве своем энергетически неэффективны. Как следствие, Эстония тратит в 2-3 раза больше теплоэнергии, чем Северные страны, хотя и находится в более теплом климатическом поясе. Среднее годовое потребление энергии в жилых домах Эстонии составляет 200-400 кВт/кв.м, а в развитых промышленных странах с аналогичным климатом - 150-230 кВт/кв.м.

Согласно Директиве ЕС об энергетической эффективности зданий 2009/28/ЕС, к 2009 году Эстония обязана была выработать и внедрить меры по увеличению эффективности потребления энергии в домах. Такие меры были приняты и заключались они в предложении владельцам жилых домов так называемого "реновационного кредита". Схему его внедрения разработали Министерство экономики и коммуникаций Эстонии и государственное Целевое учреждение гарантирования кредитов и экспорта KredEx совместно с немецким Банком Развития KfW Bankengruppe. Само финансирование и возврат кредитов будут производиться через эстонские филиалы шведских финансовых групп Swedbank и SEB.

Средства на реновационный кредит поступают из структурных фондов ЕС, а также из Банка Развития Европейского Совета, что позволяет официальным лицам Эстонии, а больше остальных - одному из трубадуров реновации зданий министру экономики и коммуникаций Эстонии Юхану Партсу, утверждать, что данный кредит является "льготным" с более продолжительным сроком возврата (до 20 лет). Очень важная деталь: собственное финансирование жилого дома должно составлять не менее 15%, а максимальный порог не уточняется, при этом его можно покрыть параллельным банковским займом. Созданы возможности для получения жилищной субсидии многодетным семьям, а также субсидии на проведение энергоаудита и строительной экспертизы. Целью выдачи реновационного кредита является поддержка реконструкции жилых домов и улучшение энергетической эффективности как минимум на 20% в жилых домах площадью до 2000 кв.м и минимум на 30% в жилых домах площадью более 2000 кв.м. Кредит может получить лишь дом, построенный до 1993 года. С чем связана такая градация, не уточняется. Также обязательным предварительным условием является проведение официального энергоаудита дома.

Начиная с 27 сентября 2010 года KredEx начал предоставлять пособия на реновацию многоквартирных домов в размере 15-35% от общей стоимости проекта по реконструкции. К сожалению, прошло слишком мало времени, чтобы сообщить, сколько жилых домов "получили" реновационный кредит, но, очевидно, что в период экономического кризиса при высокой безработице и крайне жестких требованиях к выдаче банковских кредитов желающих оплатить реализацию "модной фишки" будет в Эстонии немного - куда проще экономить на отоплении и освещении, чем влезать в многолетний кредит. Как предполагают эксперты, основными потребителями идеи эффективного энергосбережения в Эстонии окажутся покупатели новых домов, где эти требования уже реализованы на уровне начального планирования. Стоит также еще раз подчеркнуть, что эстонское государство даже не рассматривает вопрос о снижении налогов и акцизов на теплоэлектроэнергию, считая, что потребителю при таких сумасшедших расходах придется брать реновационный кредит - рано или поздно, но придется.

Стоит также отметить, что широко разрекламированная инфокампания по обновлению жилых домов в декабре 2010 года "получила удар под дых" с самой неожиданной стороны. Так, Эстонский союз квартирных товариществ и Таллинская техническая высшая школа (Tallinna Tehnikakоrgkool) завершили исследование "Строительно-физическое состояние обновленных жилых домов, находящихся в эксплуатации не менее одного года", в котором выяснили, что самые большие проблемы в обновленных домах обусловлены недостаточным воздухообменом, который, в свою очередь, обусловлен ненадлежащей или неисправной системой вентиляции. В результате недостаточного воздухообмена в квартирах наблюдался высокий уровень относительной влажности воздуха и концентрации углекислого газа. Все это представляет опасность для здоровья людей. Отмечалось, что многие владельцы домов "сэкономили" на необходимых расходах по планированию утеплительных работ и их очередности, да и использованные строительные материалы и технологии не всегда соответствовали типу обновленного дома. Плюс ко всему - классический строительный брак и небрежность.

Впрочем, есть и суперхорошая новость: Эстония с 2009 года начала очень удачно продавать международным партнерам свои квоты на выбросы углекислого газа, получая за это если не "живые деньги", то привязанные к конкретным проектам модернизации и реновации зданий и объектов недвижимости (свалок, дорог, коммуникаций, земельных участков и прочее) солидные контракты с теми же западными субподрядчиками на десятки миллионов евро. В результате, уже сейчас в Эстонии начинается реализация ряда реновационных проектов на "углекислородные средства": десять объектов на общую сумму 34 млн евро, среди них такие, как здание библиотеки Тартуского госуниверситета, здание МИД Эстонии, здание интерната в Паннурме, учебные корпуса Морской Академии, Сельзохакадемии, профтехучилища в Силламяэ и других. Обновить планируется как фасад и крышу, так внутренние коммуникации, электросистему, отопительную систему, заменить окна и прочее. На этапе подготовки и планирования такой реновации сейчас находятся еще более 200 объектов недвижимости. Понятно, что "халявные деньги" правительство Эстонии направляет исключительно в государственный и муниципальный сектор недвижимости, оставляя частному сектору "реновационный кредит".

Согласно Директиве ЕС об энергетической эффективности зданий 2009/28/ЕС, новая версия которой была утверждена в мае 2010 года, к 2021 году все здания в Эстонии и в других странах-членах ЕС должны соответствовать требованиям энергосбережения и энергоэффективности. Как Эстония уложится в этот срок при явно прохладном отношении владельцев домов, непонятно. Пока выполнение этой директивы для владельцев частных домов не является обязательным, так как помимо сомнительного пряника - реновационного кредита, у властей есть и конкретный кнут - высокие цены на энергоносители, подкрепляемые сверху еще более каннибальскими налогами и акцизами. Одновременно в Эстонии проводится массированная рекламная кампания в СМИ о "позитивной зеленой энергии" и "фантастических успехах науки и техники в сфере энергоэффективности", а старые дома и жизнь в них иронично высмеиваются, как и люди старых взглядов и привычек. Для координации информационно-рекламной деятельности создан государственный Центр компетенции энергосбережения (ESK).

Поэтому нельзя исключать, что через какое-то время власти, убедившись, что даже высокие цены не толкают квартирные товарищества и хозяев хуторов и отдельных домов в ярмо "реновационных кредитов", объявят такой переход обязательным. Принуждение сразу принесет результат, ведь 96% жилого фонда Эстонии находятся в частной собственности.

Очевидно, что исполнение директивы означает фактическое принуждение сотен тысяч владельцев домов и квартир в рамках ЕС к реновации своей недвижимости. Для всего Евросоюза, промышленно-финансовых групп и нуждающегося в мощном стимулировании рынка строительных услуг директива воистину золотая, так как означает огромный объем работ и получение стабильного дохода в ближайшие минимум 10 лет. Неплохое подспорье для евроэкономики!

И последнее. В каком-то смысле высокие мировые цены на энергоносители становятся "стратегическими партнерами" директивы ЕС и стоящих за нею групп интересов. Ведь если цены будут падать, то какой смысл во всей этой кутерьме с энергоэффективностью?

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail