Удешевление жилищного строительства упирается в модернизацию административных процессов: эксперты

Москва, 27 сентября 2010, 23:10 — REGNUM  Еще одна неделя на московском рынке недвижимости не способствовала нагнетанию ажиотажа, отмечают аналитики рынка. По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM Новости от аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), несмотря на самый разгар осеннего сезона квартиры в Москве, похоже, не собираются активно дорожать. Средний уровень цен на столичное жилье прибавил всего 0,1% и по-прежнему остается чуть ниже 4500 долларов за квадратный метр. Рублевый квадратный метр так и не превысил уровень в 140 тысяч рублей.

В то время как некоторые участники рынка недвижимости не устают прогнозировать резкий рост цен до конца года, хотя пока никаких признаков такой тенденции по-прежнему не видно, чиновники ставят рекорды в противоположную сторону, отмечают эксперты. Недавно прозвучала новая минимальная цифра возможной себестоимости квадратного метра - 8 тысяч рублей. Аналитики задались вопросом: а приведет ли это к ощутимому удешевлению жилья для людей, планирующих купить квартиру, или нет?

Обещание замминистра регионального развития Константина Королевского начать строить в России жилье, себестоимость которого составит 8000 рублей за квадратный метр, включая отделку, вызвало многочисленные отклики в обществе и среди экспертов, отметили в IRN.ru. Казалось бы, были времена, когда такая себестоимость считалась вполне нормальной, отмечают эксперты. Достаточно вспомнить послекризисные 1999-й, 2000-й, 2001-й года, когда панельные дома в Марьинском парке, Бутово продавались по 370-400 долларов за квадратный метр при себестоимости производства домостроительными комбинатами около 300 долларов за метр. Тогда курс доллара составлял примерно 25 рублей - то есть, даже в Москве себестоимость укладывалась в 7500 рублей за метр. Но с тех пор много изменилось. Повысились цены на энергоносители, основные стройматериалы - цемент, щебень, песок, выросли зарплаты. С учетом инфляции тогдашние 7500 рублей примерно соответствуют нынешним 20 000 рублей. Но как раз эту "вилку" и называл Королевский - от 8000 до 20 000 рублей за метр, констатируют эксперты. Что касается регионов, то там, считают специалисты, вполне можно уложиться в 15 000 рублей за метр при возрождении массового серийного домостроения, за которое ратует замминистра.

К базовой себестоимости должна добавиться цена подводки коммуникаций, хотя, как полагают аналитики IRN.ru, стоимость земли и возведения инфраструктуры государство в этом случае относит на свой счет. Но в дорогих регионах, таких как Москва или Санкт-Петербург, себестоимость строительства будет приближаться к верхней планке в 20 000 рублей.

Что же может быть построено за 8000 рублей, задают вопрос эксперты? Это совсем простые одно- и двухэтажные индивидуальные дома, не отягощенные затратами на лифты, инженерию по подводке водоснабжения на верхние этажи, насосами и другими дорогостоящими элементами, необходимыми при многоквартирном строительстве. Более того, скорее всего, в эту сумму можно уложиться при возведении домов в южных регионах, где легче обойтись без лишних затрат на термоизоляцию, мощные отопительные системы и т.д. Конечно, при малоэтажном строительстве выше затраты на разводку коммуникаций по большой территории, но саму себестоимость домов легко уменьшить, отмечают авторы исследования. И все же показатель в 8000 рублей за кв. м кажется излишне оптимистичным, скорее, идеалистическим ориентиром, чем основой для серьезных расчетов. Если бы удалось добиться снижения себестоимости жилья до 8000 руб. за кв. м. Сильно ли это поможет в решении задач программы "Доступное жилье"? по мнению аналитиков, эффект будет не слишком большим.

Одно дело, когда государство строит жилье по программам для льготников (военных, очередников, переселенцев из аварийного и ветхого фонда и т.д.). Другое - когда решается жилищный вопрос основной массы населения, а у нее один источник жилья: рынок, констатируют эксперты. То же, что попадает рынок, оказывается в несколько раз дороже. В силу вступают не только факторы себестоимости строительства, но и факторы инвестиционной себестоимости. Добавляется и стоимость земли, и инфраструктуры, инженерных коммуникаций, затраты на обслуживание кредитов и множество других элементов. В результате конечная цена становится в 2-3 и больше раз выше себестоимости самого строительства. Если основная задача действительно состоит в обеспечении населения доступным жильем, то нужно искать возможности его удешевления в других областях.

Такие возможности, по мнению аналитиков, кроются, прежде всего, в модернизации административных процессов. Это позволит сократить период бюрократических согласований до разумных пределов, а, значит, и сроки пользования кредитными средствами, что удешевит конечный продукт. Необходимы разбюрократизация процедуры распределения земли под строительство и использование административных рычагов для нажима на землевладельцев-спекулянтов и чиновников, препятствующих земельному обороту. Не секрет, что именно бюрократический процесс распределения земель и процедура согласований при получении разрешения на строительство - наиболее "взяткоемкие" этапы при начале любого проекта.

Борьба за удешевление себестоимости строительства нужна, заключают аналитики; беда в том, что она будет вестись неизбежно в ущерб качеству, уверены они. Кроме того, даже успех позволит уменьшить только ту часть затрат, которая составляет всего 20-30% конечной цены. А 70-80% проблемы "Доступного жилья" останутся незатронутыми.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail