Москва, 21 апреля, 2009, 12:40 — ИА Регнум. Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

"Московские застройщики снова запугивают население призраком дефицита и роста цен. Аналитики не соглашаются: из-за падения доходов спрос восстановится не скоро. А потребности в жилье удовлетворит вторичный рынок", такую картину рисуют "Ведомости" в номере от 13 апреля. "В I квартале 2009 г. застройщики заговорили об оживлении спроса. Рублевые цены снижаются медленнее инфляции: в марте 1 кв. м в новостройках предлагался в среднем по 157 400 руб. против январских 158 800 руб. (данные "Инком-недвижимость") - вот покупатели и задумались о конвертации сбережений в недвижимость, объясняют аналитики "Пересвет-инвеста". По их данным, в январе - феврале число обращений в компанию увеличилось по сравнению с декабрем 2008 г. Запросов стало больше и в ФСК "Лидер", Mirax Group, "Дон-строе", "Сити - XXI век" и др... Часть запросов превращается в сделки - но при условии, что покупатель получает хорошую скидку или на объекте объявлена "специальная акция"... "Застройщикам надо соглашаться жить с невысокой доходностью", - советует Геннадий Стерник, главный аналитик РГР. Он считает, что в ближайшие 5-7-10 лет цены на недвижимость расти не будут, а к осени снизятся еще на 5-10%. Быстрого возврата к докризисным ценам аналитик не обещает: доходы населения обрушились, и спрос упал... По мнению Сергея Лушкина из "Квартал эстейта", к осени цены и вовсе вырастут: скажется отложенный спрос и дефицит новостроек. Александр Крапин, директор ИАА Rway, уверен, что цены будут падать, так как еще в три раза превышают уровень "справедливой цены". Аналитик считает, что заявления застройщиков о грядущем коллапсе рынка необоснованны. "Предложение на вторичном рынке при теперешней активности покупателей достаточно, чтобы насытить спрос на жилье два-три года", - заключает он", пишет газета.

"Цены в Москве будут падать и дальше - такой вполне определенный вывод можно сделать, проанализировав ситуацию на рынке жилья в марте. Это касается не только продажи, но и аренды городских квартир. При этом эксперты отмечают некоторое оживление в коттеджном секторе рынка", - сообщает журнал "Деньги" в номере от 13 апреля. "Доли процентов, на которые упали цены предложения в прошедшем месяце, не должны никого вводить в заблуждение. Цифры в прайсах риэлтерских и девелоперских компаний не просто завышены по сравнению с действительными. Если в одном случае покупатель получает 15-процентную скидку, а в другом - скидку в размере почти половины обозначенной цены, то это означает одно: заявленные цены предложения не имеют никакого отношения к реальности... "Демпингуют все, разница в сумме, - заявляет коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. - Наибольшему воздействию подверглось так называемое неадекватное жилье, это квартиры с изначально завышенной ценой". "Больше всех демпингуют те, чья маржа достаточно велика, то есть вложения были совершены более года назад, - уточняет заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. - Также сильно дисконтируют те, кто остро нуждается в оборотных средствах и крайне ограничен во времени их получения. В любом случае до себестоимости по большинству объектов в Москве еще далеко, а отсутствие денежных средств - самая острая проблема у строительных и девелоперских компаний, заставляющая снижать цену"", пишет журнал. "Падение цен в элитном секторе, который никогда не был завязан на ипотечные кредиты, означает, что даже покупатели, имеющие деньги, не согласны платить по нынешним расценкам, не говоря уж о прошлогодних. В пользу приостановки падения цен говорит единственный фактор - грядущий дефицит предложения на первичном рынке. В этом смысле интересно сравнить рынки покупки и аренды жилья. Количество предложений на арендном рынке в прошлом месяце сократилось, по данным агентства МИАН, на 20%... даже значительное сокращение предложения на арендном рынке не остановило падение цен".

"На 33% подешевела в столице с начала кризиса аренда квартир", - отмечает "Российская газета" в номере от 13 апреля. "По мнению столичных риелторов это связано сразу с несколькими факторами. "В декабре прошлого года началось, как мы его окрестили, "великое переселение народов", - рассказывает РR-директор агентства недвижимости "Доки" Руслан Барабаш. - Уровень доходов у людей, которые снимали жилье, стал резко падать. Поэтому коллеги, например, из одного офиса предпочитали кооперироваться и снимать вскладчину двух- или трехкомнатную квартиру. Выходило дешевле. От отдельных квартир в экономклассе отказывались и гастарбайтеры. Люди, которые приехали в Москву на заработки, вынуждены были либо уезжать обратно на родину, либо искать себе более дешевый вариант. В январе и феврале этого года рынок аренды несколько оживился. Количество заключаемых договоров выросло по сравнению с "застойным" декабрем на 30-40%. Однако уже в марте завершилось переселение арендаторов из дорогих квартир в более дешевые, что привело к 7-процентному снижению количества сделок. Третьим фактором, который повлиял на снижение цен, стал "уход" из столицы зарубежных компаний, либо отзыв из Москвы ряда иностранных топ-менеджеров, которые раньше арендовали жилье бизнес-класса или элитные квартиры... Сейчас ситуация, как говорят риелторы, меняется. Крупные управленцы с Запада возвращаются на работу в Москву. И компании, в которых они трудятся, вновь стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой подобрать жилье для их сотрудников. Но уже не по полтора миллиона в месяц, а значительно дешевле".

Жилое строительство и жилищная политика в Москве

"В мае столичные власти представят на публичных слушаниях обновленный генплан развития города до 2025 года. Вчера же документ впервые обсудили в Общественной палате", - сообщает "Газета" в номере от 15 апреля. "Эксперты обнаружили в генплане заметные упущения - от общей небрежности (в тексте упоминалось, например, посольство давно несуществующей Чехословакии) до системных, по их мнению, ошибок, таких как неверная оценка транспортного развития, отсутствие корреляции с развитием Московской области или игнорирование медицинской статистики. Выяснились и некоторые ранее не звучавшие подробности. Так, представлявший документ замдиректора НИиПИ генплана Москвы Олег Баевский рассказал, что к сносу (не реставрации) планируются ветхие дореволюционные здания, ряд строений сталинских времен, а также дома первых пятилеток... "Стоит задача к 2025 году снизить долю амортизированного жилого фонда до 10%, - сказал Олег Баевский... - Напомним, что раньше эти здания предполагалось реконструировать", - пишет газета. "Впрочем, это сообщение приглашенные Общественной палатой эксперты не обсуждали: нашлись и другие претензии... Академик Российской академии архитектуры и строительных наук транспортный эксперт Александр Стрельников отметил, что заложенные в генплан прогнозы роста транспортной нагрузки занижены как минимум в полтора раза. А это значит, что запланированное дорожное строительство не решит проблем с пробками... Члены Общественной палаты нашли и ошибки в развитии города последних лет: заметно превысившее все планы жилищное строительство, стагнация публичных пространств. Офисное строительство тоже развивалось, причем исключительно в центре. В результате на 6,5% территории оказались сконцентрированы 38% мест приложения труда, что во многом породило нынешние транспортные проблемы. А все участки в центре города, которые еще в 2000 году московские депутаты предлагали зарезервировать под строительство автостоянок, оказались застроены совсем другими объектами... Кроме того, и об этом сказали чуть ли не все эксперты, столичный генплан оказался совершенно не связан с планами развития Московской области", - констатирует газета.

Продолжают следить газеты за ситуацией вокруг приватизации жилья в столице. "На последнем заседании московского правительства, где рассматривались вопросы организации работы в режиме "одного окна", первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев докладывал о том, что сейчас все подразделения департамента вынуждены продлить график работы, к работе с документами по договоренности со службой занятости активно привлекаются люди с высшим образованием, потерявшие работу. Короче говоря, в департаменте снова аврал. И вызван он тем, что в марте 2010 года истекает установленный срок, до которого москвичи смогут бесплатно приватизировать свое муниципальное жилье, стать его собственниками", - пишет газета. "Вопрос о том, надо или не надо приватизировать квартиру, каждый решает самостоятельно... сейчас в столице насчитываются 2,5 миллиона собственников жилья. В Департаменте жилищной политики и жилищного фонда считают, что потенциальных заявителей может быть около 800 тысяч. Как перевести процесс приватизации в нормальное, спокойное русло? Позиция Юрия Лужкова: немедленно выйти в правительство или в Государственную думу и поставить вопрос о снятии ограничений по сроку приватизации", - отмечает "Московская правда". "Кстати, недавно одно агентство провело опрос среди москвичей по поводу их отношения к бесплатной приватизации. Большинство из них не согласны с приостановкой приватизации жилья. Это было бы несправедливо, неправильно. Другие высказываются более категорично, называя запрет на бесплатную приватизацию беззаконием".

"Жилые помещения получат участники и инвалиды ВОВ, проживающие в столице не менее десяти лет", - сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 14 апреля. "Такое решение принято Юрием Лужковым. Жилые помещения получат участники и инвалиды Великой Отечественной войны, проживающие в столице на законных основаниях не менее десяти лет и состоящие на жилищном учете. Замена квартир на верхних этажах на жилые помещения на нижних этажах домов будет производиться по желанию. Префектурам административных округов столицы и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города дано поручение реализовать приказ мэра до 1 июля 2009 года".

Коммерческое строительство в Москве

"Сегодня, в день начала навигации, возобновился демонтаж гостиницы "Россия"... строительный мусор вывозится по Москве-реке", - пишет "Вечерняя Москва" в номере от 15 апреля. "Если сначала городские власти думали использовать легендарные конструкции гостиницы в строительстве отелей эконом-класса, то теперь было решено весь мусор утилизировать. Планируется, что уже летом этого года от гостиницы камня на камне не останется".

"В эпопее со сносом гостиницы "Россия" - очередной крутой поворот. Фирма "СТ Девелопмент" Шалвы Чигиринского, выигравшая по конкурсу проект застройки Зарядья, отказалась от амбициозных планов. Завершать разборку "России" придется за счет городского бюджета. А кто и когда построит что-либо на месте разрушенной гостиницы, неизвестно - желающих пока нет", - прдолжают тему "Известия" в номере от 13 апреля. "В настоящий момент в ОАО "Гостиница "Россия" мы поменяли директора, полностью укомплектовали новый административный состав, делаем аудит и готовимся за лето завершить разборку гостиницы, - заявил руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Владимир Силкин. - Разборка будет закончена за счет города. Вывозить строительный мусор будем, скорее всего, по Москве-реке - автомагистрали города и так сильно загружены. Сейчас мы занимаемся подготовкой проектной документации. Строить новый комплекс в Зарядье будем не за счет города, а за счет инвестора, но его пока еще нет. Сейчас Шалва Чигиринский требует возместить ему затраченные на разборку гостиницы средства... Но ОАО "Гостиница "Россия" платить ему не будет, так как он понес свои затраты на разборку гостиницы по инвестконтракту с правительством Москвы. Пускай обращается в суд с иском к городу и представляет там все необходимые доказательства понесенных затрат", цитирует чиновника газета. "Напомним, что ранее планировалось построить новый гостиничный квартал на месте "России" не позднее 2012 года. Удастся ли за три года найти нового инвестора, который смог бы завершить проект в сроки? Маловероятно".

"Закрытие Черкизовского рынка, на месте которого должен быть построен крупный торговый центр, откладывается как минимум на год", - пишет "Вечерняя Москва" в номере от 15 апреля, ссылаясь на слова главы департамента потребительского рынка и услуг столицы Владимира Малышкова. "По словам последнего, продление сроков работы рынка связно с тем, что у инвестора-застройщика сейчас нет денег на строительство комплекса и прокладку коммуникаций. Малышков добавил, что строительство начнется ориентировочно в 2010 году. Это уже не первый перенос сроков строительства торговых площадей на месте Черкизовского рынка. Ранее власти Москвы планировали закрыть рынок и начать возведение объектов в 2007 году. Потом закрытие рынка передвинули на год. Затем в планах появилось закрытие предприятия в 2009 году", - напоминает газета.

"Столичное правительство уговаривает снижать стоимость аренды недвижимости", - сообщает "Независимая газета" в номере от 8 апреля. Связано это с необходимостью поддержки малого предпринимательства в кризисный период, отмечает издание. Газета публикует интервью с руководителем департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаилом Вышегородцевым. "Что касается льготы по арендной плате, мы предполагаем, что с помощью этой меры у малых предпринимателей останется в кошельках 5 миллиардов 400 миллионов рублей, что поддержит их в условиях кризиса", - говорит Вышегородцев; правда, с такими сниженными арендными ставками пока не согласны федералы. "Мы получили от них предложение, где говорится о том, что, в целом поддерживая наши инициативы, они предпочитают идти своим путем. У них подготовлен проект постановления правительства РФ о том, что арендатор первый год будет получать скидку 60%, второй год - 40%, третий и последующие годы - 20%. Но мы абсолютно отрицательно относимся к этой идее. Так как считаем, что это не что иное, как корректировка под рынок, который упал на 40-50% по недвижимости, и поэтому говорить, что это поддержка малого бизнеса в условиях кризиса федеральными властями, я бы не стал. Дополнительно мэр Москвы Юрий Лужков отправил письмо премьер-министру Владимиру Путину с просьбой пересмотреть это решение и принять решение, аналогичное московскому, чтобы на федеральное имущество были установлены аналогичные арендные платежи", - пишет газета.

Дорожно-транспортное строительство Москвы

"Депутаты Мосгордумы, избранные от севера и северо-востока столицы, продолжают консультации по решению проблем многострадального Дмитровского шоссе. Альтернативной Дмитровке трассы нет. Люблинская линия метро придет в этот район нескоро, малое кольцо МОЖД тоже пока лишь в планах. Но чтобы облегчить ситуацию, можно уже сейчас принять "локальные" меры", - пишут "Известия" в номере от 16 апреля. "Предложения о том, как организовать движение от развилки до МКАД, используя вспомогательные объездные пути, рассматривались в префектуре округа и в окружной ГАИ. Большинство идей вошло в так называемый "локальный план мероприятий", предусматривающий в том числе реконструкцию пересадочного узла у железнодорожной станции Лианозово, реконструкцию выезда с Дубнинской улицы на Дмитровское шоссе, продление улицы Дубнинской до Вагоноремонтной, расширение Дубнинского проезда. Однако, как следовало из выступлений представителей Москомархитектуры, НИиПИ Генплана и других участников заседания, отдельными мерами проблемы не решить, так как локальные разгрузки на возможных для этого фрагментах дорог... дают кратковременный - всего на 2-3 месяца - эффект. Как только водители узнают, что какое-то направление стало свободнее, то начинают использовать его, и дорога опять встает", - пишет газета. "Поэтому, не отвергая целесообразности создания "большой программы малых дел", участники заседания акцентировали внимание на необходимости комплексного подхода к решению проблемы. В то же время, по мнению Игоря Протопопова [депутат МГД - ИА REGNUM Новости], развитие транспортной системы Северного округа в условиях кризиса должно базироваться не столько на строительстве новых магистралей, сколько на усовершенствовании уже существующих дорог. Он подчеркнул, что реконструкция внутриквартальных улиц и проездов помогла бы разгрузить основные трассы".

"Открыть движение на площади Тверской заставы, которая сейчас реконструируется в рамках проекта "Большая Ленинградка", мы хотим в 2010 году", - сообщил журналистам в четверг первый заммэра Москвы, глава стройкомплекса Владимир Ресин", - пишет "Вечерняя Москва" в номере от 16 апреля. "Ранее некоторые СМИ сообщили о приостановке реконструкции площади Тверской заставы из-за финансовых проблем инвестора, однако руководитель департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы Александр Левченко и инвестор проекта опровергли эту информацию... Проект реконструкции площади Тверской заставы включает в себя транспортную развязку на площади, систему пешеходных связей, состоящую из наземных и подземных пешеходных переходов и пешеходного моста через железную дорогу, а также многоярусный гараж-автостоянку с торговым комплексом, наземным торговым павильоном, жилые здания и пятизвездочный отель. По предварительным данным, общая площадь проекта достигает около 750 тысяч квадратных метров недвижимости. Работы на площади Тверской заставы начались в 2008 году".

Гаражное строительство в столице

"Московские власти пытаются реанимировать программу строительства "народных гаражей"", - сообщает "Время новостей" в номере от 17 апреля. "Столичные чиновники в условиях дефицита бюджетных средств надеются привлечь в строительную отрасль деньги горожан. В комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, например, рассчитывают, что именно сейчас автомобилисты предпочтут вложить свои средства в строительство гаражей. Выступая вчера на пресс-конференции, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин признал, что застройщики намерены сделать ставку на массовое строительство гаражей "на деньги народа"... Однако даже в условиях полной апатии автовладельцев власти не расстаются с надеждой обеспечить новый фронт работ стройкомплексу. Сейчас, судя по всему, в мэрии рассчитывают, что дольщиками гаражного строительства станут владельцы машиномест на стоянках и в кооперативах, попадающих в зону строительства 4-го транспортного кольца... как рассказал вчера г-н Ресин, многие участки будущей трассы уже освобождаются от гаражных построек, хотя 70% проекта новой кольцевой дороги еще находится в стадии разработки и проектирования. В стройкомплексе уверены, что и сами москвичи готовы к участию в программе", - пишет газета. "В отличие от чиновников депутаты Мосгордумы не склонны рассчитывать на поддержку москвичами программы "Народный гараж" с явно ненародными ценами. Даже лояльные мэрии единороссы опасаются, что чиновники могут использовать некорректные методы привлечения жителей в строительные программы. Как рассказал "Времени новостей" председатель комиссии по градостроительству и перспективному развитию Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, в процессе подготовки предложений по реанимации программы некоторые чиновники, дабы заставить автовладельцев вкладываться в новое строительство, предложили сносить оставшиеся во дворах "ракушки". По мнению г-на Москвина-Тарханова, сейчас вообще не время подталкивать горожан к подобным вложениям... По мнению депутата, доступным гаражное строительство может сделать специальная ипотека, но это станет возможным только тогда, когда стабилизируется финансовая обстановка. К тому же необходимо, чтобы федеральные законодатели внесли изменения в соответствующие законы, позволив в качестве залога представлять нежилую недвижимость".

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

"Защитники Центрального дом художника (ЦДХ) сменили митинговый жанр на эпистолярный - написали письмо Дмитрию Медведеву, попросив президента "остановить работы по реализации инвестиционного проекта" и предложив вместо гостиницы создать на месте ЦДХ национальный культурный центр. Что характерно - на деньги другого инвестора, который, по заверениям авторов письма, готов вложиться в культурную реконструкцию, невзирая на кризис", - сообщают "Известия" в номере от 17 апреля. "Письмо больше похоже на коллекцию автографов: среди подписантов - телеведущая Анфиса Чехова, актер Юрий Соломин, певица Лолита Милявская и даже сама примадонна Алла Пугачева. Главная просьба к президенту: "взять развитие ситуации под свой контроль", главная идея: создать на этом месте "крупнейший национальный и международный культурный центр", где могли бы появиться музей дизайна, новый дом кино и многое другое. Что-то вроде "культурного супермаркета", действующего по принципу галереи современного искусства Tate Modern Gallery. Кстати, ее площадь в два раза меньше площади ЦДХ, а количество посетителей в 5 раз больше. Центр, пишут авторы письма, "должен быть создан на средства государства и добровольных жертвователей".

Последний пункт показался корреспонденту "Известий" чрезмерно идеалистичным: какие могут быть жертвователи в кризис? "А уж государству тем более есть на что потратиться, помимо рыхлого культурного проекта. Ответ был неожиданным", - отмечает газета. "Мы начали поиски частного инвестора с декабря прошлого года, - рассказала художник Вероника Сукоян, дочь архитектора Николая Сукояна, одного из создателей здания ЦДХ. - И сейчас есть вполне солидные инвесторы, готовые вкладывать в развитие этой территории именно в контексте культурной функции". "Известия" обещали следить за развитием ситуации.

"Павильон "Москва" близ северного входа Всероссийского выставочного центра будет демонтирован: он не вписывается в проект нового Международного выставочного комплекса на территории бывшей ВДНХ. Об этом журналистам сообщила префект Северо-Восточного административного округа столицы Ирина Рабер. Будет ли знаменитый монреальский павильон позже построен на новом месте, пока не решено окончательно", - пишет "Газета" в номере от 20 апреля. "С одной стороны, рассказали корреспонденту "Газеты" в префектуре СВАО, "визитную карточку" советской послевоенной архитектуры хотелось бы сохранить, но с другой - аккуратный демонтаж, восстановительный ремонт всех элементов здания и новое строительство могут стать затруднительными из-за кризисного урезания бюджетов. На месте павильона развернется строительство (в других районах ВВЦ возвести крупные здания мешают охранные зоны старых павильонов ВСХВ - ВДНХ и охраняемые природные ландшафты). Что касается двух других спорных зданий на ВВЦ - позднесоветского павильона 69 и административного корпуса возле арки северного входа, вопрос с ними еще не решен, отметила Ирина Рабер... Когда монреальский павильон будет демонтирован, фасады нового выставочного центра будут "смотреть" на памятник "Рабочий и колхозница", который Ирина Рабер обещает открыть к концу этого года. Правда, пока что сроки открытия вызывают сомнения: по проектам мастерской Уборевича-Боровского постаментом мухинскому памятнику должно стать офисное здание, а оно пока не построено. Впрочем, на сайте МВК размещен проектный рисунок, на котором "Рабочий и колхозница" стоят на постаменте стандартного размера - непосредственно перед входом на выставку".

"Список памятников истории и культуры рискует обеднеть еще на один пункт. Под угрозой - Круговое депо Николаевской (Ленинградской) железной дороги, построенное одновременно с ней более полутораста лет назад. В апреле Историко-культурный экспертный совет Москомнаследия (ИКЭС) дважды обсуждал возможность исключения депо из перечня выявленных памятников", - сообщают "Известия" в номере от 15 апреля. "Депо строилось по типовому проекту 1849 года, разработанному архитектором Рудольфом Желязевичем. Его учитель Константин Тон строил здания вокзалов - Николаевского в Москве и Московского в Петербурге, а Желязевич создавал архитектуру всей дороги... Еще в 1991 году депо получило статус вновь выявленного памятника архитектуры. Сегодня ведомственные проектировщики утверждают, что развитие Октябрьской железной дороги несовместимо с его существованием. Новая пригородная ветка из Зеленограда будто бы не может лечь иначе как только через территорию круга. Компромисс, на который согласны железнодорожники, - снос половины круга с экспонированием другой половины, так сказать, "в разрезе". Ясно, что это возможно лишь в том случае, если депо будет лишено охранного статуса. На первом заседании ИКЭСа (не путать с ЭКОСом - общественным советом при главном архитекторе Москвы) голоса экспертов Москомнаследия распределились вполне предсказуемым образом - 14:2 в пользу памятника. Однако несколько дней спустя было назначено повторное, выездное заседание. Предлог - необходимость натурного осмотра памятника, настоящая причина - подозреваем, давление руководства РЖД на город... Что памятник перестроен и вряд ли находится в хорошем техническом состоянии, было известно и до выезда. Но памятник тем и отличается от прочих зданий, что в подобных обстоятельствах к нему применяются специальные реставрационные и спасательные меры. Словом, кто хочет, ищет возможности, кто не хочет - ищет предлоги", констатирует газета. "Кстати, как выяснилось, еще в 1995 году, железная дорога продала Круговое депо. И сейчас оно принадлежит заводу "Макет", который и сдает помещения в аренду. Значит, железнодорожники, прежде чем обойти Москомнаследие, должны оспорить результаты старой сделки либо выкупить депо назад. Иначе говоря, судьба депо в руках другого хозяина. И все еще - в руках Москомнаследия с его экспертами".