Столичные риэлторы предвещают выход рынка жилья из кризиса. Московский стройкомплекс в СМИ

Москва, 2 февраля 2009, 13:22 — REGNUM  

Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

"Ценовая ситуация на рынке московской жилой недвижимости уже не впервые оказалась фактором не экономическим, а идеологическим", отмечают "Деньги" в номере от 26 января. "Едва выйдя на работу после новогодних каникул, высшие столичные чиновники - Лужков, Ресин и Росляк - громогласно заявили, что ждать дальнейшего снижения цен на жилье не стоит. Хотя вроде бы ситуация очевидная: они падают. Главный вопрос как для потенциальных покупателей, так и для продавцов: когда будет достигнуто дно?.. Сегодня цена на жилую недвижимость прежде всего проблема психологического противостояния продавца и покупателя... Чтобы оценить перспективу, нужно обратиться уже к реальным факторам рынка. Факторов, влияющих на цену недвижимости, собственно говоря, четыре", пишет журнал, называя в числе упомянутых факторов "сокращение платежеспособного спроса, связанное со снижением доходов и почти полной заморозкой ипотечного кредитования... значительное падение цен на стройматериалы (цемент, металл, кирпич)... происходящее в течение последнего года падение объемов строительства, которое в дальнейшем станет еще более значительным... административный ресурс московского правительства, которое, как выяснилось, собирается всеми силами способствовать стабилизации цен. Про идеологические благоглупости вроде доступного жилья можно забыть всерьез и надолго", заключают "Деньги". В материале подробно анализируются все перечисленные факторы ценообразования на рынке недвижимости Москвы. "Что мы имеем в сухом остатке? Примерно на треть по сравнению с летом 2008 года цены уже упали, дальнейшая тенденция к падению - еще на 40%. Стабилизирующие факторы мы оценили в 15%, таким образом, на покупку квартиры примерно за полцены можно рассчитывать приблизительно через полгода. Если, конечно, сегодняшние тенденции не изменятся", отмечает издание.

"Московские риэлторы предвещают выход рынка жилья из кризиса. Согласно исследованию аналитиков рублевые цены на жилье поползли вверх, и поток обращений потенциальных покупателей неуклонно растет", сообщает "Газета" в номере от 28 января. "Оказалось, что за прошлую неделю средняя долларовая цена за квадратный метр московской квартиры снизилась в среднем на 1,3% и составила $6,6 тысячи. Темпы долларового снижения цен ниже, чем были в декабре. При этом цены в рублях, наоборот, выросли до 216,8 тысячи рублей за квадрат, то есть на 3,1%. Выходит, что, с точки зрения платежеспособности населения, жилье в столице уже не дешевеет. Этот мрачный для москвичей вывод не совсем верен. Дело в том, что в условиях дешевеющего рубля продавцы стараются зафиксировать цену в более твердой валюте. Отсюда и пресловутое рублевое подорожание. С другой стороны, цена реальной продажи сейчас почти всегда меньше суммы, указанной в объявлениях. С началом кризиса рынок недвижимости повернулся к клиенту - покупатели стали активно торговаться", поясняет газета, ссылаясь на мнение экспертов рынка. "Мы ожидаем, что рост интереса со стороны покупателей приведет к увеличению сделок уже в апреле-мае нынешнего года, но бурного всплеска не будет из-за очень низкого уровня платежеспособного спроса... К существенным изменениям на рынке может привести только возвращение доступного ипотечного кредитования", отмечает, например, генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

"В России цены на элитное жилье первыми отреагировали на кризис, до массового покупателя тенденция дошла позже - когда стало сложнее оформить ипотеку и начались увольнения", продолжает тему "Коммерсантъ" в номере от 27 января, анализируя ситуацию в сегменте элитного жилья. "По итогам четвертого квартала 2008 года цены на элитное жилье в Москве на первичном рынке снизились на 5,6% до $21,66 тыс. за 1 кв. м, на вторичном рынке - на 11,2% до $24 тыс. за 1 кв. м, подсчитало консалтинговое агентство Knight Frank. Если в других мировых столицах, где спрос формируют в том числе иностранные покупатели, люксовые квартиры стали дешеветь через полгода после массового жилья, в Москве цены на "элитку" стали падать вместе со всем рынком. До конца года стоимость 1 кв. м в этом сегменте может снизиться еще на 10-15%, прогнозируют эксперты... Цены на элитное жилье в Москве стали снижаться значительно позже, чем в других мировых столицах, отмечают аналитики... "В Лондоне цены на дорогие квартиры начали падать через полгода после остального рынка. В Москве все наоборот: коррекция стоимости квадратного метра в сегменте элитного жилья началась даже чуть раньше, чем в массовом",- говорит управляющий партнер Knight Frank Екатерина Тейн. По мнению эксперта, это связано с тем, что в России кризис почувствовали в первую очередь представители крупного бизнеса, а уже потом остальные покупатели, когда начала останавливаться ипотека и начались увольнения", пишет "Ъ". "До конца года стоимость квадратного метра может снизиться еще на 10-15%, прогнозирует Екатерина Тейн. По ее мнению, рынок начнет восстанавливаться осенью 2009 года. "Изначально девелоперы планировали в конце 2008 года-начале 2009 года вывести на рынок 9,9 тыс. квартир, но планы были скорректированы: новое предложение составит примерно 15% от заявленных объемов",- прогнозирует Екатерина Тейн. Это приведет к тому, что уже в 2010 году рынок может ощутить дефицит предложения".

"Декабрь и январь радуют покупателей приятным однообразием: цены продолжают падать, а предложение - увеличиваться. Однако хотя разговоры о ценовом дне уже ведутся, спрос не спешит активизироваться", отмечает тот же "Ъ" в номере от 29 января. "Директор департамента развития бизнеса брокерско-консалтинговой компании Tweed Наталья Горбунова комментирует: "Сейчас рынок недвижимости - это базар, договоренности продавца и покупателя - дело строго конфиденциальное. Количество достойных вариантов на душу покупателя в запрашиваемом бюджете увеличилось на 50-70%. Но еще раз напомню, что явного падения цен в дорогом сегменте мы не наблюдаем. Большинство вторичных предложений, а именно квартиры в лучших домах Остоженки, Плющихи, Замоскворечья, Арбата, сняты с рынка". И только элитная первичка, несмотря на рыночную ситуацию, дорожала весь декабрь... В январе игроки рынка задаются вопросом уже о том, когда цены достигнут дна. "Практика показывает, что при дисконтировании на уровне 30-40% покупательская активность заметно увеличивается, несмотря на минимальное присутствие в обороте ипотечных кредитных средств",- говорит управляющий директор агентства "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский, добавляя, впрочем, что такое снижение пока более частое явление скорее в сегменте новостроек", пишет газета. "Еще один вопрос для обсуждения и беспокойства - судьба строительных компаний, которые в конечном счете и обеспечивают будущее рынка недвижимости. Спасенными на данный момент можно считать только компании, получившие финансирование от госбанков - ВТБ и ВЭБ, такие как "Дон-строй", ПИК и "Система-Галс". Однако тревогу вызывает судьба остальных участников первичного рынка недвижимости - средних и мелких застройщиков... только государственное вмешательство в виде масштабной поддержки мелких и средних застройщиков - кредитования и/или выкупа квартир в рамках социальных программ - сможет исключить возможность появления новых обманутых дольщиков".

В том же номере "Коммерсантъ" публикует опрос с формулировкой "Когда в Москве будут справедливые цены на жилье?", попросив дать свой ответ экспертов, политиков, предпринимателей. На вопрос "Ъ" ответили председатель "Деловой России" Борис Титов, первый заместитель председателя Госдумы Любовь Слиска, бывший министр правительства Москвы Александр Музыкантский, лидер партии "Яблоко" Сергей Митрохин и другие.

Жилое строительство и жилищная политика Москвы

"Кризис не повлияет на планы московских властей по строительству социального жилья", заверяет "Вечерняя Москва" в номере от 28 января. "Городские власти сегодня вынуждены искать новые возможности приобретения для граждан современного и доступного жилья идет как о масштабных закупках готовых квартир у застройщиков, так и о массовой комплексной застройке новых микрорайонов. При этом нехватка свободных земельных участков на территории Москвы заставляет все больше использовать такие методы, как комплексная реконструкция уже существующих кварталов и создание новых жилых районов, а то и небольших городов-спутников за пределами МКАД... Комплексную реконструкцию можно считать логическим продолжением довольно успешной программы по сносу пятиэтажек первого периода индустриальной застройки. Метод предполагает замену целых кварталов домов устаревших серий новыми микрорайонами, включающими в себя как современные многоквартирные дома, так и весь комплекс необходимой инфраструктуры.. Другим важнейшим резервом для развития социального строительства становятся территории, находящиеся за пределами МКАД. Там по-прежнему сохраняются достаточно большие по площади свободные участки, позволяющие вести строительство комплексным методом. Это, с одной стороны, снижает стоимость строительных работ (что немаловажно при социальном строительстве), а с другой - позволяет обеспечить вновь созданные микрорайоны полным набором современной инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры. До последнего времени наиболее активное освоение таких территорий осуществлялось к югу от Москвы - в районах Бутово и Щербинка.Сейчас здесь идет массовое строительство жилья для московских очередников... Между тем время не стоит на месте, а это значит, что в ближайшее время практика освоения Москвой отдаленных территорий получит свое логическое продолжение. Таковым может стать новая программа по созданию городов-спутников. Первый из них может появиться в непосредственной близости от Южного Бутова", пишет газета. "Строительством жилья и объектов инфраструктуры займутся стразу несколько ведущих московских застройщиков. Построенные в новом мини-городе квартиры будут распределены между московскими очередниками по той же схеме, по которой ранее был заселен район Бутово. Расчетная "вместимость" мини-города составит порядка 400 тысяч человек".

Между тем, такой проект улучшения жилищных условий москвичей, как строительство доходных домов, в столице "буксует", отмечает "Газета" в номере от 30 января. "Планы по строительству доходных домов в столице, которые местные власти органично вписывали в программы по доступному жилью, практически не реализуются. До конца этого года в Москве должны появиться 23 таких дома. Однако... пока не заселено ни одно здание... В самом конце 2007 года появился и первый конкретный адрес: улица Мусы Джалиля, дом 8, корпус 2. А летом 2008 года мэрия выпустила концепцию формирования до конца 2009 года сети из 23 бездотационных домов (то есть доходных домов, квартиры в которых будут сдавать по себестоимости). Прошло больше года, и дом на улице Мусы Джалиля не только не заселили очередниками, но и даже не освободили еще от старых жильцов. Это 22-этажная панельная башня, бывшее общежитие. Хотя зданию всего 20 с небольшим лет, вид оно имеет довольно потрепанный... "Всех жильцов должны выселить до капремонта, который мы планируем начать в конце года, - рассказывает специалист ГУП "Московский городской центр арендного жилья" Наталья Батаева. - Ремонт обойдется недешево. Чтобы привести дом в порядок, надо вложить миллионы". Денег на капитальный ремонт добивается сейчас столичный департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ). Судя по всему, очередники в этот дом до конца года не въедут", заключате газета. "Главная проблема на пути создания муниципальных доходных домов - это то, что площади для них выделяются по остаточному принципу. Это часть программы "Молодой семье - достойное жилье", но не самая важная ее часть. Сейчас, когда не удается полностью выполнить планы по строительству жилья, на концепции по доходным домам экономят. Большинство новеньких квартир идет на переселение жильцов сносимых зданий и на куда менее затратные программы возмездного приобретения жилья. Ведь, продав очередникам квартиру по себестоимости, город сразу получает назад вложенные в строительство средства. Доходные дома для очередников тоже позиционируются как жилье, сдаваемое по себестоимости. Только себестоимость эта рассчитывается экзотическим способом. Подбираются такие расценки, чтобы покрыть стоимость строительства дома за 125 лет непрерывной аренды. Стоит ли говорить, что панельные дома столько не живут?", отмечает "Газета". "У города большие планы: в 2010-2012 годах в Москве собираются создать 144 доходных дома. Если, конечно, дела пойдут лучше, чем сейчас".

О злоключениях проекта "Вертикаль" - небоскреба на пересечении Ленинского проспекта с улицей Обручева - пишут "Известия" в номере от 30 января. "Граждане, позволившие себе купить, пусть и на стадии котлована, квартиру в 43-этажном жилом комплексе на пересечении Ленинского проспекта с улицей Обручева, семь лет назад считались счастливчиками. Цены, особенно по нынешним меркам, совсем не кусались - $1,5 тыс. за метр (со временем они скакнули до 8 тыс., а сейчас упали до 5)... Небоскреб под гордым именем "Вертикаль" (особенно актуальным в разгар увлечения созданием другой, властной вертикали) должен был стать одной из высоток первой тройки "Нового кольца Москвы" - амбициозной программы сооружения шести десятков небоскребов нового времени... В контрактах соинвесторов значилось: дом на Ленинском N 111/2 будет сдан в последнем квартале 2004 года...Строить "Вертикаль" начинали два уважаемых партнера: корпорация "Конти" - главный лоббист, инвестор и автор грандиозного проекта, и компания "Спецвысотстрой" - генподрядчик и соинвестор... Но в 2003-м их дорожки разошлись. Были поделены и два следующих высотных объекта - "Конти" стал достраивать "Континенталь" на проспекте Жукова, "Спецвысотстрой" - "Вертикаль". Оглядываясь назад, дольщики "Вертикали" вспоминают своих собратьев по несчастью, дома которых строили другие столичные компании. У многих из них действительно имелись проблемы, прежде всего финансовые. Но в "Вертикали" не было ни двойных продаж, ни исчезнувших с деньгами застройщиков. По мнению дольщиков "Вертикали", их высотка превратилась в долгострой по другой причине. По их версии, "Спецвысотстрой", оставшись единственным хозяином проекта, захотел... сделать его коммерчески более выгодным. "Стеклянная ракета" не просто сменила имидж, но и заметно подросла - с 43 этажей до 47, со 116 тыс. "квадратов" общих площадей - до 176 тыс. Но глава и хозяин компании Константин Золотухин совершил непростительную иерархическую ошибку - утверждать обновленный инвестиционный контракт он отправился в Московскую мэрию, когда Юрий Лужков был в отпуске. Так что подписал документ исполнявший обязанности мэра в декабре 2003-го Валерий Шанцев (в те годы вице-мэр Москвы, сегодня - губернатор Нижегородской области). Но вскоре обрушился аквапарк "Трансвааль", начались проверки нестандартных объектов, и обнаружился "не так" подписанный серьезно изменившийся контракт. Соинвесторы "Вертикали" до сих пор уверены, что в судьбу их дома вмешались случай и московские чиновники. Некоторые выражаются конкретнее - Золотухину просто не хватило административного ресурса для согласования такого грандиозного проекта", пишет газета. "Проект не был согласован. Главу "Спецвысотстроя" обвинили в незаконной схеме обналичивания, то есть в отмывании денежных средств... Инвестиционный контракт с застройщиком город решил разорвать. Стройка встала. Как водится, во всей этой долгой и запутанной истории больше всех пострадали непричастные, то есть дольщики... Что в итоге выиграл город, тоже большой вопрос. По условиям инвестконтракта со "Спецвысотстроем" столичный бюджет должен был пополниться на $20 млн, но получить успел только 6. Остальные 14 млн казна потеряла", отмечают "Известия". "После очередных писем, собраний и обращений к властям сдачу долгостроя отложили еще на три месяца. Но наученные жизнью дольщики подозревают, что ее опять "заморозили" - на этот раз из-за кризиса. Во всяком случае, рабочих на объекте сегодня не наблюдается. И если в ближайшее время они не появятся, соинвесторы "Вертикали" опять гурьбой пойдут к мэрии. С письмами в канцелярию".

Метрострой

"В этом году откроют новые станции на двух линиях московской подземки", сообщает "Вечерняя Москва" в номер от 28 января. "Пять новых станций метрополитена будут открыты в Москве в 2009 году... Это будут "Достоевская", "Марьина роща", "Мякинино", "Волоколамская" и "Митино". В этом году метрополитен выйдет за пределы МКАД и Москвы - станция "Мякинино" будет находиться на территории Московской области. Ранее первый заммэра в правительстве Москвы Петр Бирюков сообщал, что объемы бюджетного финансирования метростроения в 2009 году не сократились по сравнению с 2008 годом, сокращение средств не планируется и в ближайшие два года. По словам первого заммэра Москвы Юрия Росляка, в 2009 году на строительство метро планируется выделить 40 млрд. рублей, а в ближайшие шесть лет - около 380 млрд. рублей из городского бюджета".

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

За 12 лет Москва лишилась 12 памятников архитектуры лишь в одном небольшом районе: в переулках между Тверской, Большой Никитской, Моховой и Тверским бульваром. Об этом "Известия" пишут в номере от 28 января. "Целая группа памятников стала жертвой строительной активности самой мэрии, идущей от Тверской, 13 вглубь квартала. В 1997 году уничтожены ампирный дом и флигель усадьбы Андреевых (Брюсов переулок, 19, во дворе). Еще один потерял охранный статус и снесен в 2003-м. На его месте построен совершенно другой дом по проекту Алексея Бавыкина с фасадом из стилизованных кренящихся деревьев. Фасад имеет шанс войти в историю архитектуры; но почему на месте памятника? Еще в 1994 году распоряжением Лужкова снесены хозяйственные корпуса самой мэрии, то есть генерал-губернаторской усадьбы, созданной Матвеем Казаковым (Вознесенский переулок, 22). Соседний дом (Вознесенский, 20) стал жертвой Культурно-делового центра правительства Москвы в 2003 году... Следующая усадьба по переулку (N 18) приговаривалась к сносу частями, в 1998 и 2001 году, ради строительства второй очереди все того же Культурно-делового центра. Но главный дом, восходящий к XVIII веку, и корпус слева от него являются выявленными памятниками. Они еще живы, и неясно, обойдется ли нам "развитие" мэрии в четыре или только в три усадьбы.. В 2002 году снесен дом 7, принадлежавший некогда князьям Черкасским, затем газете "Русские Ведомости", а в 1920-е годы - общежитию газеты "Гудок"... На месте дома новодел с отелем. В Леонтьевском переулке - три утраты. В 2003 году снесен дом 2 а... Когда-то это был флигель усадьбы князей Мещерских, главный дом которой известен как посольство Греции. Теперь на месте флигеля новодел других габаритов, загородивший двор и вид со двора на прекрасный фасад посольства. Дом 13 принадлежал отцу печально знаменитого Николая Мартынова. Лермонтов бывал здесь у своего будущего убийцы в 1837 году. К тому времени относились два этажа из четырех. До 2003 года выстроен новодел, и лишь после этого адрес выведен из списка выявленных памятников... О разрушениях в Большом Гнездниковском переулке мы писали четырежды. В начале 2006 года инвестор самовольно снес Дом полицейской канцелярии (3/5), оказавшийся палатами XVII века... Наконец, огромная усадьба Римских-Корсаковых (дом 5), состоявшая из двух палат, четырех дворов и выходившая главным фасадом на Тверской бульвар, уничтожалась поэтапно в 2003-2005 годах", приводит газета удручающий список. "На одном квадратном километре - двенадцать ударов по культуре за двенадцать лет. И только один наивный вопрос: как правительство Москвы представляет себе туризм?"

Нависла угроза и над рядом кварталов постройки 1920-х гг., эпохи конструктивизма, многие из которых также представляют собой историческую, архитектурную, культурную ценность. "В ближайшее время столичные власти решат вопрос о будущем расположенных в Центральном административном округе рабочих поселков - жилых кварталов постройки 1920-х - 1930-х годов. Об этом заявил на пресс-конференции префект ЦАО Алексей Александров", сообщает "Газета" в номере от 27 января. "Возможно, некоторые рабочие поселки будут снесены и застроены новым жильем. В частности, Александров заявил, что префектура ЦАО выступает за снос комплекса жилых домов "Буденовский поселок" (Большая Почтовая улица, 18-20)... За исключением недавно отреставрированных, большинство московских построек 1920-х и начала 1930-х годов сейчас находится в плачевном состоянии. "Под некоторыми из них нет даже фундамента!" - возмущается префект ЦАО Алексей Александров. Он, вероятно, имел в виду действительно непрочный ленточный фундамент, как у садовых домиков, - зданий на нем в Москве уже очень мало. Большинство же рабочих поселков, по мнению экспертов, построены на вполне добротном основании, но выглядят они в наши дни неприглядно как внутри, так и снаружи. Этому есть две причины. Первая - дурное качество тогдашних стройматериалов и работ: если в Европе в 1920-е годы строили из новейших конструктивных материалов, то в России авангардные формы воспроизводились в "дедовских" материалах. Там, где немецкие строители пускали в ход железобетон, их советские коллеги обходились деревом: отсюда и пожароопасные перекрытия... Вторая причина нынешнего разорения московского конструктивизма - длительное отсутствие ремонтов. Поскольку большинство конструктивистских построек покрыты штукатуркой, они требуют регулярных косметических ремонтов, а некоторые дома не красили и не штукатурили с перестроечных времен. Капитальные ремонты во многих рабочих поселках проводились, зачастую выливаясь в реконструкцию зданий: проектировщики хотели расширить кухни, установить ванны и т.п. В результате дома рабочих поселков сейчас делятся на две категории: те, где капремонт с реконструкцией уже проведен в 1970-2000-е годы, и те, где такого капремонта не было. В домах второй категории зачастую опасно жить. Так, часть зданий комплекса на Преображенском Валу признана аварийной. В результате на сегодняшний день практически каждый жилой дом в рабочих поселках 1920-х - начала 1930-х годов требует либо реставрации, либо реконструкции, либо текущего или капитального ремонт", констатирует газета. "Между тем среди зданий, с будущим которых должны определиться городские власти, - памятники архитектуры и градостроительства, включенные в Городской реестр недвижимого культурного наследия. Краеведы опасаются, что вместе с ветхими рабочими поселками Москва потеряет и аромат целой эпохи... По словам префекта ЦАО, до последнего времени более сильной выглядела позиция Москомнаследия, требующего научной реконструкции Буденовского поселка. А вовсе не его сноса. "С Москомнаследием у нас идет постоянная работа, как и с Москомархитектурой", - отмечает Алексей Александров. Однако главная цель властей, поясняет префект ЦАО, - это комфорт жителей города. Как в результате решится вопрос с Буденовским, москвичи узнают в ближайшее время. Пока есть вероятность, что по крайней мере некоторые корпуса поселка будут снесены, а значит, может быть утрачена главная ценность квартала - его оригинальная планировка", пишет газета. "Всего в Москве выявлено 26 жилых кварталов, относящихся к конструктивистским рабочим поселкам. По словам Алексея Александрова, по каждому такому кварталу будет приниматься отдельное решение о реконструкции, реставрации или сносе. В Москомнаследии настаивают: снести можно только те постройки поселков, которые имеют статус рядовых объектов историко-градостроительной среды. Более того, официальные защитники московской старины требуют широкого общественного обсуждения судьбы рабочих поселков". В материале также приводятся мнения и воспоминания о рабочих поселках общественных деятелей, депутатов, деятелей искусства, а также адреса кварталов, построенных в стиле конструктивизма.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail