Интервью с петербургским вице-губернатором: Кризис может привести к переделу строительного рынка

Санкт-Петербург, 21 октября 2008, 17:31 — REGNUM  

Об изменениях на строительном рынке Санкт-Петербурга в условиях мирового финансового кризиса корреспонденту ИА REGNUM рассказал вице-губернатор города, курирующий строительный блок, Александр Вахмистров.

ИА REGNUM: Александр Иванович, мировой финансовый кризис, к сожалению, затронул российские строительные компании. В том числе и те, которые работают в Санкт-Петербурге. Московское правительство опосредованно помогает выйти из кризиса конкретным строительным компаниям - например, группе ПИК. Почему этого не делают в Санкт-Петербурге?

Начну с того, что рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга отличаются. В столице значительную долю занимает инвестиционный спрос, то есть приобретение недвижимости как вложение капитала. Это и обусловило в определенной мере перегрев московского рынка, отмечавшийся еще до кризиса. Там аккумулируются совсем иные финансовые потоки. В Санкт-Петербурге же такой покупатель составляет в общей массе не более 10-15%. Спрос в большей степени отражает реальную потребность жителей города в жилье - до известных событий на финансовых рынках спрос опережал предложение в Санкт-Петербурге на 10%. И, несмотря на активное развитие в последние годы ипотечного и иного кредитования, размеры кредитных линий и уровень задолженности в "северной столице" неизмеримо ниже, чем в Москве. Строительный комплекс нашего города, в первую очередь, направлен на решение важнейших социальных вопросов, в отличие от московского, ориентированного на привлечение инвестиций крупных финансовых структур.

Кроме того, в Санкт-Петербурге строительный рынок уже давно работает в условиях нормальной конкуренции и зависимости от какой-либо одной компании нет. Да, есть "крупняки", которые имеют большие объемы работ, есть компании, строящие по одному, несколько домов. И мировой экономический кризис, несомненно, оказал влияние как на одних, так и на других. Другое дело, что крупным компаниям будет несколько проще стабилизировать ситуацию за счет перераспределения средств, наличия антикризисных программ, возможно, более детального просчета рисков, что обусловлено диверсификацией деятельности таких компаний, качеством существующих активов. В то же время это не означает, что менее крупные компании гарантировано исчезнут с рынка и, тем более, что их объекты перейдут в состояние "незавершенки" со всеми вытекающими последствиями, обманутыми дольщиками в том числе. Я знаю, что строительное бизнес-сообщество работает над преодолением кризиса сообща, компании готовы поддерживать друг друга, в том числе, передавая, в случае необходимости, объекты менее крупных компаний холдингам, которые смогут гарантировать, что дома будут достроены. Такой механизм существует и власть сделает все со своей стороны, чтобы эта процедура происходила быстро.

Более того, городским правительством принято решение о выкупе земельных участков у строительных компаний, которые, в силу разных причин, оказались не в состоянии реализовать задуманные проекты. Компенсировав застройщикам затраты, мы построим на таких территориях бюджетное жилье. Возможно, какие-то из них выставим на торги. Также город готов выкупать и готовые квартиры для госнужд - реализации городских программ. И на эти цели в бюджете города на следующий год предусмотрим больше денег. Мы ведем переговоры с монополистами о снижении аванса за подключение объектов к инженерным сетям, ведь сами тарифы достигли уже всех мыслимых и немыслимых размеров. И нам удалось достигнуть договоренности о "замораживании" этих цен.

ИА REGNUM: А может получиться так, что кризис приведет к переделу строительного рынка в Санкт-Петербурге? К укрупнению строительных компаний? Или таким образом произойдет естественный отбор?

Возможно, передел рынка и произойдет, однако это точно не отразится плохо на потребителе, ведь укрупнение компаний способствует оптимизации процесса и снижению рисков. Несомненно, с рынка уйдут компании-однодневки - покупателю станет проще ориентироваться в информационном пространстве. Это нормальный процесс, действительно естественный отбор в экономике. Единственное, что сегодня вызывает опасения, - возможное возникновение на фоне кризиса различных махинаций. Состояние подогреваемой паники населения, разрозненная информация о последствиях кризиса, может привести к тому, что люди будут покупаться на объявления на заборах о продаже, скажем, двух квартир по цене одной, тогда как на земельном участке вырыт только котлован. К сожалению, несмотря на уже пройденные нами истории с финансовыми пирамидами типа МММ, и с обманутыми дольщиками, решившими купить квартиру "по дешевке", паника на рынке отшибает память, естественное желание "урвать" превосходит здравый смысл. Нельзя покупать квартиру, если строительство дома еще даже не начато. Тем более, если цена на нее демпинговая. Сегодня маржа у строителей не так велика, чтобы снижать цены в разы. Да, возможны различные акции, скидки, но это было всегда, не только в условиях кризиса. Однако вместо того, чтобы насторожиться, почему так дёшево, покупатель радостно несет махинаторам деньги. Причем не задумываясь, что делает - в большинстве случаев - важнейшую в своей жизни покупку. А ведь когда тот же покупатель приходит в магазин и видит, например, рыбу по цене в два раза меньше, чем обычно, он задумается - чем же хуже эта рыба?..

Поэтому надо внимательно относиться к заключению договоров и не покупаться на демпингующие заявления - это надо делать надо всегда, а не только во время кризиса. И если на месте планируемого дома только вырыт котлован и стоит забор, нести туда деньги - абсолютно неразумно. Сходите на строительную площадку, посмотрите, ведутся ли там работы, на какой стадии находится дом, порядок ли на площадке, в конце концов. Все это говорит о застройщике в целом и о том, как он ведет все свои дела. Если дом уже возведен, а лучше, стоит под крышей - покупать можно. Кроме всего прочего это означает, что наибольшая часть затрат на его строительство уже сделана, что минимизирует риск влияния уменьшения оборотных средств у застройщика ввиду кризиса, на возведение конкретного объекта. Так, могу с уверенностью сказать, что практически все объекты, обещанные к вводу в этом, 2008 году, будут завершены. Недавно, по моему поручению, сотрудники Службы государственного строительного обзора и экспертизы в субботу, 11 октября, объехали 125 объектов этого года. На 113 из них работы велись, 5 - уже готовы, 3 - заморожены и на 5 работы не велись, потому что оплата труда рабочих на выходных стоит намного дороже, чем на буднях. Так что за вводные объекты можно точно не беспокоиться. Более менее оптимистично выглядит и картина ввода 2009 года. Корректировки по срокам строительства домов, скорее, коснуться тех объектов, строительство которых не началось. И то, как я уже сказал, решение этой проблемы у нас есть.

В целом, надо понимать, что строительный комплекс по определению не может остановиться в своем развитии, поскольку именно жилая недвижимость - самый ликвидный продукт на рынке, спрос на который будет всегда. Еще ни одной стране мира не удалось окончательно решить жилищную проблему! Что уж говорить о нас, если от европейского показателя в 35 квадратных метров на человека мы еще значительно далеки - в Санкт-Петербурге он составляет в целом 23 квадратных метра. У нас остаются нерешенными вопросы коммунальных квартир, городской очереди на жилье и целый ряд других. Поэтому, так или иначе, с теми или иными потерями, рынок стабилизируется, продажи пойдут. Вопрос только в том, насколько за это время рынок перегреется и в какие ценовые категории мы войдем после кризиса.

ИА REGNUM: По официальным данным, сокращается количество ипотечных кредитов, выдаваемых в Санкт-Петербурге. Как это скажется на ценах на жилье?

За девять месяцев этого года в Санкт-Петербурге выдано 15 тыс. 600 кредитов на сумму 39, 46 млрд рублей. Сложившаяся сегодня кризисная ситуация, возможно, даст свои коррективы. В то же время, нельзя сказать, что рынок ипотеки встал. Действительно ряд банков занял выжидательную позицию и приостановил выдачу кредитов. Банки, имеющие государственную поддержку, кредитование продолжают, подняв процентные ставки. По данным риэлторов, в сентябре объем продаж снизился на 30%, в октябре прогнозируется снижение до 40-50% от запланированного объема продажи жилья. Это говорит о необходимости скорейшего принятия мер, о которых говорится уже не один год - внедрение ИНЫХ форм поддержки покупательского спроса. Наравне с классической ипотекой это могут быть и жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, даже формы, аналогичные долевому строительству. Очевидно, что одного долгосрочного ипотечного кредитования для решения поставленной в рамках национального проекта задачи недостаточно. К слову, ипотечное кредитование занимает на рынке порядка 20%. И сегодня строители это понимают. Поэтому, я думаю, что как раз в этом направлении кризис станет катализатором активизации развития многообразных схем, призванных сделать покупку жилья доступной для простых людей. Что касается падения цен, то, несомненно, колебания будут. Однако я бы не назвал это тенденцией рынка.

ИА REGNUM: А может ли кризис привести к тому, что вернется точечная застройка?

Нет, территориальный ресурс исчерпан и назад мы уже не вернемся. В застроенных кварталах есть возможность только реализовать программу реновации, предусматривающую увеличение плотности застройки за счет сноса морально и физически устаревших домов. Первые торги на право проведения реновации "хрущевских" кварталов пройдут уже 23 октября. Сегодня большого оптимизма, как это было еще пару месяцев назад, я не испытываю, однако работу надо начинать. На прошедшем недавно в Смольном совещании с застройщиками по этому вопросу, мы говорили о том, что пересмотрим вопрос банковской гарантии - чтобы ее предоставление было необходимо не в момент получения земельного участка, а с начала стройки. Кроме того, принято решение о том, что до момента торгов будет зафиксирован объем обязательств застройщика перед городом по возведению площадей. То есть, приступая к работе, застройщик будет четко понимать, сколько квадратных метров он должен передать для расселения сносимых "пятиэтажек", что обезопасит его от увеличения количества передаваемых квартир к концу строительства, которое может произойти из-за приватизации и деприватизации, прописки всех родственников в квартиры и так далее. Если такое произойдет, эту проблему будет решать город, а не застройщик.

Что касается Европы, то там приоритет давно уже отдан комплексной застройке городов. Не буду скрывать, реализация крупных проектов в Санкт-Петербурге может быть заморожена в связи с финансовым кризисом. В то же время, на сегодняшний день в Петербурге уже ведутся работы на пяти крупных территориях. Это означает, что кредитные линии уже открыты, ряд важных и дорогостоящих этапов пройден или находится в процессе, поэтому есть основания полагать, что здесь работы не остановятся. Самый крупный реализуемый комплексный проект, плоды которого мы уже видим и продажи квартир в котором уже начались - Балтийская жемчужина. Инвестором выступает Китайская строительная компания, здесь на площади более 200 гектар будет построено порядка миллиона квадратных метров. Затем - территории Юнтолово и Северной долины, где компания "Главстрой" на территориях в сумме порядка 600 гектар возведет порядка 2 млн 900 тысяч квадратных метров. Еще два проекта реализует группа компаний "Балтрос" в Славянке и Новой Ижоре. Там строится на территориях 280 и 285 гектар - 1 млн 400 кв. м и 500 тыс. кв. м соответственно.

ИА REGNUM: Предусматривается ли на федеральном уровне целевая поддержка именно строительной отрасли в связи с кризисом?

Недавно в Министерстве регионального развития РФ прошло совещание по этому вопросу. В том числе, было принято решение о выделении средств регионам на выкуп квартир у застройщиков в размере 50 млрд рублей. Однако простая арифметика доказывает, что эту поддержку существенной назвать нельзя: получается порядка 1 млрд рублей на регион при стоимости квадратного метра в среднем 50 тысяч рублей. Очевидно, что, несмотря на принятия целого ряда решений на уровне городского правительства, этого недостаточно для преодолений последствий финансового кризиса. Поэтому я направил в адрес заместителя Министра регионального развития Российской Федерации письмо с конкретными предложениями, которые, на наш взгляд, должны быть приняты на федеральном уровне.

В первую очередь, это касается мер по снятию банками Российской Федерации моратория по ипотечным программам либо определению конкретных банков, задействованных в программе ипотечного кредитования. При этом стандарты Агентств по ипотечному жилищному кредитованию должны быть приведены в соответствие со стандартами банков. Необходимо срочно создать систему государственных сберегательных касс и банков для привлечения средств населения в жилищное строительство путем увеличения за счет бюджетных средств процентной ставки по депозитам. Кроме того. Мы предлагаем внести изменения в федеральный закон "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" в части введения требования по квалификации, что даст возможность пополнения оборотных средств строительным компаниям, осуществляющим реализацию проектов жилищного строительства за счет собственных и привлеченных средств. Предотвратить стагнацию земельного рынка можно, предоставив регионам возможность использовать средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для приобретения земли, обеспеченной документацией для жилищного строительства, в целях строительства жилья для государственных нужд. Ну, и разумеется, в сложившейся ситуации очень важно не уменьшать объемы средств федерального бюджета в форме государственных капитальных вложений, в том числе запланированных для перечисления из федерального бюджета в бюджеты субъектов Российской Федерации.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.