Эксперты: Инициатива правительства Москвы по выкупу коммерческого жилья - "подушка безопасности" для девелоперов, но не решение проблем рынка

Москва, 8 октября 2008, 12:00 — REGNUM  Инициатива правительства Москвы выкупить жилье у коммерческих застройщиков с дисконтом, чтобы рассчитаться с очередниками в основном положительно оценивается игроками и аналитиками рынка недвижимости.

Как прокомментировал корреспонденту ИА REGNUM руководитель отдела новостроек компании "Бюро Недвижимости "Агент 002" Дмитрий Иванов, если судить по сложившейся практике оптовых продаж уже возведенных объектов - такие сделки проходили в июле и августе, когда конъюнктура была более благоприятной - где скидки составляли 20-30%, то можно предположить, что в нынешних неблагоприятных условиях застройщики могут пойти и на более радикальный дисконт. "Думаю, что в правительстве Москвы это понимают и постараются получить максимально выгодные условия для себя в случае выкупа объектов у девелоперов, - отметил Иванов. - К тому же, скорее всего, под данный проект попадет исключительно жилье эконом-класса, а это тот сегмент, где именно правительственный заказ играет определяющую роль и власти оказывают непосредственное влияние на уровень цен".

Корреспондент ИА REGNUM поинтересовался, насколько велика вероятность девелоперов сотрудничать с властями в этом направлении, или риски и издержки будут для них непомерно велики? "Практика сотрудничества между девелоперами и правительством Москвы уже существует, и будет продолжаться далее. Однако стоит отметить, что речь идёт о сотрудничестве в части строительства жилья эконом-класса для очередников. Выкуп проектов бизнес-класса и элитного класса не будет осуществляться в данном случае, - уточнил эксперт. - Поддержку правительства Москвы получат лишь компании-застройщики, реализующие проекты в дешевом сегменте. Девелоперы активно проявляют инициативу в области сотрудничества с властями уже сейчас и имеют большой опыт в этом". В этом есть и положительные стороны, пояснил Иванов: "Данное сотрудничество является гарантией заказа для застройщика. Городской заказ служит подушкой безопасности для компании в условиях нынешнего финансового кризиса. У некоторых компаний доля таких заказов может достигать 50%. Данная практика является оптимальной, а риск крупных издержек оценивается заблаговременно".

"Данная инициатива целесообразна, так как отчасти позволяет избежать негативной ситуации на рынке недвижимости, - считает эксперт. - Во-первых: государственная поддержка позволит устранить социальную напряжённость, а во-вторых: подобные меры будут служить поддержкой рынка недвижимости Москвы, который является своего рода лакмусовой бумажкой большей части российского рынка недвижимости. Без государственной поддержки существует риск банкротства крупных компаний-застройщиков и угроза сокращения объемов возведения нового жилья".

Аналитик ГК "Мультиброкер" Людмила Макарова, в свою очередь, отметила, что сотрудничество с государством выгодно и что очень важно - стабильно, поэтому можно с уверенностью сказать, что девелоперы заинтересованы в таком взаимодействии. "Что касается решения проблем социального жилья за счет бизнеса, то эта модель совершенно не новая, а уже давно испробованная, - пояснила она корреспонденту ИА REGNUM, - нынешний уровень дисконта в 20% вполне адекватен. Однако одним из факторов недоверия частных компаний к властям может стать не пунктуальность последних в платежах за дисконт. Из-за этого некоторым компаниям приходится перехватывать деньги на рынке, что сопряжено с определенными затратами. За счет этих потерь дисконт может быть снижен. Эта проблема тоже решаемая. Максимум эта цифра может дойти до 25%, но это маловероятно. Вопрос издержек, на мой взгляд, так же вполне решаем. При достаточной лояльности сторон сокращение издержек вполне посильная задача".

Что касается размера дисконта, то, по мнению управляющего партнера компании Panorama Estate Омара Гаджиева, "поскольку мы говорим об огромных объемах, так как правительство планирует потратить на эту программу 2 млрд. дол, то дисконт должен быть не менее 30%". Таким образом, суммарный объем приобретенного правительством жилья составит порядка 500 - 600 тыс. кв.м, пояснил эксперт. "В условиях рынка 2007 года, когда годовой объем строительства составил 4 млн. кв. м, это не было бы столь ощутимым как сейчас. В нынешних условиях это практически четверть всего годового строительства, что приведет существенному сокращению объемов предложения, - прогнозирует он.

"Для девелоперов это хорошая возможность решить свои проблемы с краткосрочными задолженностями. По сути, у них не остается выбора - либо снижать цены и ждать пока квартиры раскупятся по сниженным ценам, либо отдать все сразу - оптом и, соответственно, сразу получить деньги, - уточнил Гаджиев. - Этот вариант будет интересен в первую очередь тем девелоперам, которые не могут уже больше себе позволить ждать и надеяться, что их квартиры распродадутся, им нужно оперативно принимать решение, так от этого может зависеть спасение их бизнеса".

Что касается целесообразности самой инициативы столичного правительства, то, по мнению аналитика, "на рынке должны действовать естественные рыночные процессы". "Вмешательство государства может негативно отразиться на рыночных последствиях, - пояснил он. - Государство пока не испытывает последствий финансового кризиса, у нас по-прежнему существует большой профицит бюджета. Для нашего правительства в нынешних условиях предложенная мера будет очень выгодным условием для выполнения запланированных задач по обеспечению жильем очередников. Для девелоперов - это возможность решить свои краткосрочные проблемы. Однако, если дисконт будет слишком высоким, то многие девелоперы не смогут выйти на приемлемые показатели рентабельности и даже полностью покрыть свои издержки, соответственно, из-за недополученной прибили развитие будущих проектов будет тормозиться".

Для спроса и конечных покупателей такой шаг правительства будет означать, что объем предложения существенно сократится, а цены еще какое-то время будут оставаться на прежнем уровне, считает Омар Гаджиев. В итоге рынок вернется в ту же самую стадию, в которой он находится сейчас, когда в городе существует огромная потребность в жилье, но высокий уровень цен не соответствует платежеспособному спросу, и перед застройщиками встанет такой же вопрос - понижать ли цены? "Таким образом, на наш взгляд, эта мера не решит возникшей проблемы ликвидности, а лишь затормозит процесс естественного выздоравливания рынка", - заключил аналитик.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail