Эксперт: падение фондового рынка не спровоцирует обвала цен на недвижимость в Москве
Москва, 25 сентября, 2008, 18:44 — ИА Регнум. Основания для снижения цен на московскую недвижимость не наблюдается, считает управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
Дело в том, что пока оснований для снижения сегодня нет, уверена аналитик. По ее мнению, внезапное падение фондового рынка уменьшило количество инвестиционных инструментов, а, следовательно, рынок недвижимости становится еще более привлекательным для инвестиций, как частных лиц, так и компаний.
"Сегодня застройщикам стало труднее получать кредиты у банков. Изменения лимитов, требований риск-менеджеров и аналитиков направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования. Ставки по кредитам увеличились по сравнению с началом года, в среднем, на 1-3%, - напомнила она. - Говорить о прямой зависимости между повышением ставок и объемами строительства мы пока не можем - должно пройти несколько лет".
Что касается цен, то они растут и помимо повышения процентных ставок для девелоперов, констатировала Тихоновская. Причинами, по ее мнению, является уже упомянутое сокращение объемов предложения при высоком платежеспособном спросе. "Так, по сравнению с началом 2008 года общий объем предложения в Москве сократился на 5%. Такое уменьшение вводимого жилья является следствием вытеснения строительства объектов эконом- и среднего классов за пределы
Помимо перечисленных факторов, добавила Тихоновская, нельзя не отметить среди факторов влияния на стоимость жилья и увеличение обременений для девелоперов (вывод предприятий из промзон и снос ветхого жилья). Из-за затрат такого рода строить недорогое жилье в столице становится просто невыгодным. В этом случае цена квадратного метра растет вместе с повышением качества и класса объекта, пояснила она.
Директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Барнинец, в свою очередь, выразил мнение, что на данный момент действуют две противоположные группы факторов, оказывающих сильное влияние на рынок недвижимости. Одна группа способствует снижению цен: завышенная недоступная цена объектов, сокращение платежеспособного спроса, ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Кроме того, в продажу начинают поступать инвестиционные квартиры. Ряд прочих факторов, напротив, способствует росту цен: в первую очередь, это ограниченное предложение рынка недвижимости Москвы, особенно в сегменте эконом-класса, а также рост себестоимости строительства, усложнение правовой базы и требований к застройщикам, проблемы с финансированием новых объектов. "В ближайшие месяцы мы ожидаем продолжение коррекции цен и падение спроса на объекты в элитном сегменте и бизнес-классе, пояснил аналитик. - Пока спрос остается стабильным на ликвидные объекты эконом-класса до 8 млн. рублей и скорее этот сегмент будет двигаться в том же направлении еще несколько месяцев. Продолжится увеличение предложения инвестиционных квартир, которые в последний месяц более активно выходят на рынок. Ситуация с фондовым рынком и рекордным снижением котировок может спровоцировать часть инвесторов перевести активы из собственности в покупку акций крупных компаний".
Также, по мнению Барнинца, следует ожидать роста активности на рынке с середины ноября. Однако это будет скорее непродолжительный всплеск, чем полномасштабный тренд, уточнил он. Если цены в ближайшие полгода не снизятся на 15-20%, это может привести к катастрофическим последствиям для многих игроков. Падение рынка в нынешних условиях менее предпочтительно, чем плавная коррекция. Иное развитие ситуации может повлечь за собой системный кризис в отрасли. "Хочу отметить, что основная проблема для рынка сейчас - это падение спроса, - констатировал Барнинец. - Благодаря нынешнему уровню цен за бортом рынка осталась большая часть потенциальных покупателей, в результате чего спрос на квартиры постоянно падает. Если в прошлом году, когда повысились процентные ставки мы говорили только о грядущих проблемах со спросом, то сегодня мы становимся свидетелям с одной стороны пока еще продолжающегося бурного строительства (что может измениться уже в первом полугодии следующего года из-за недостатка финансирования) и отсутствием реализации с другой. Этот факт подталкивает многих застройщиков идти на завуалированное снижение цен в виде скидок и бонусов, но, думаю, что в итоге проблемы с продажами могут превратиться в массовый отказ девелоперов от реализации новых проектов".-- Аналитик ГК "Мультиброкер"