Недвижимость превыше всего: петербургская экономика в городских СМИ

Санкт-Петербург, 16 июля 2008, 13:17 — REGNUM  

Петербургская экономика глазами городских СМИ. 7 -14 июля 2008 года.

Аукцион на месте рынка

Городские медиа на минувшей неделе пристально следили за развитием скандала вокруг Хасанского рынка, расположенного недалеко от пересечения Хасанской улицы и проспекта Наставников. В прошлый вторник, 8 июля, правительство Санкт-Петербурга утвердило условия торгов, на которых будет продан занятый торговыми павильонами участок.

Земельная площадь в 4 га, как сообщает "Коммерсант-Петербург", будет выделена под "строительство многофункционального комплекса" (МФК). "Согласно постановлению, на проектирование дается 11 месяцев, на строительство МФК - 42 месяца. Начальная цена лота составляет 381,8 млн рублей (16,2 млн долларов), размер задатка - 76,4 млн рублей (3,2 млн долларов), шаг аукциона - 19 млн рублей (8 млн долларов)", - сообщает издание (09.07).

Эксперты РБК-daily размышляют о том, что на месте Хасанского рынка может появиться дорогостоящий проект: "Будущие инвестиции аналитики оценивают в 50 млн долларов. "Окупаемость - около семи лет, рентабельность - около 10%", - подсчитала руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Директор по профессиональной деятельности "Knight Frank Санкт-Петербург" Николай Пашков считает, что на этой территории лучше строить объект формата "do it yourself" (09.07).

Но вот еженедельник "Недвижимость и строительство Петербурга" напоминает, что свежее решение Смольного - не первая попытка разрешить ситуацию с Хасанским рынком: "Сегодня на этой территории расположены крытые павильоны торгового комплекса "Хасанский", построенные компанией "ОМИ". Она арендовала земли у города, срок договора истек в 2005 году. В компании уверены, что контракт пролонгирован на неопределенный срок, в Комитете управления государственным имуществом же утверждают, что он уже расторгнут. Судебное разбирательство идет до сих пор".

"Три года назад разгорелся первый конфликт вокруг этой территории. На участок претендовала торговая сеть "Лента". Тогда за "ОМИ" вступилась районная администрация, а инвестор построил павильоны, две трансформаторные подстанции, потратил более 3 млн долларов на благоустройство и инженерную инфраструктуру. Кроме того, на территории рынка работают более 300 предпринимателей. Дошло до вмешательства депутатов и личного визита на рынок градоначальницы. В итоге "Лента" возвела гипермаркет на соседней площадке", - сообщает еженедельник (14.07).

Ситуация с Хасанским рынком не удивила собеседников этого еженедельника: "По мнению руководителя отдела оценки и аналитики Becar Realty Group Игоря Лучкова, в городе практически не осталось мест, где можно было бы реализовать крупные проекты, не вступая в юридические отношения с бывшими арендаторами, владельцами соседних участков: "Идеальных площадок нет, все они разобраны в 1990-х" (14.07).

И арендаторы территорий в комплексе "Хасанский", действительно, протестуют против того, чтобы их сгоняли с насиженных мест. Во вторник, когда городское правительство решало вопрос о рынке, предприниматели собрались на митинг. Как сообщали СМИ, торговцы намеревались выставить на всеобщее обозрение "чучело чиновника-бюрократа". "Как пояснили организаторы акции, горожанам предоставляется возможность высказать "чиновнику" все, что накопилось по поводу градостроительной политики, заботы о малом бизнесе, и других наболевших проблемах. Кроме того, чучело должно способствовать снижению "общественной напряженности", - поясняли организаторы.

Однако в итоге арендаторы не стали дразнить гусей и ограничились традиционным обращением к высокому начальству: участники митинга приняли решение обратиться за защитой к президенту России Дмитрию Медведеву с просьбой защитить торговый комплекс от сноса. Кроме того, предприниматели пытаются вести переговоры с тем, кто уже однажды защитил их интересы - районной администрацией. Развитие диалога описывает газета "Мой район": "О встрече, которая должна была пройти 10 июля, рассказал на собрании арендаторов заместитель гендиректора рынка Евгений Пашнин. По его словам, инициативную группу предварительно приглашали в четверг, а о времени обещали сообщить позже. Но из администрации предпринимателям так никто и не позвонил, а дозвониться в отдел потребительского рынка в четверг они не смогли. В районной администрации говорят, что от диалога не отказываются. Но предприниматели должны были не ждать, когда их позовут, а сами проявить инициативу. Как пояснил начальник отдела потребительского рынка Юрий Киржой, если бы директор рынка позвонил, представил список инициативной группы, назначил время - глава района обязательно бы их приняла. Но этого не было сделано" (11.07). При этом эксперты РБК daily сомневаются в перспективах переговоров: "Источник в администрации Красногвардейского района отметил, что у ООО "ОМИ" было достаточно времени, чтобы заняться развитием рынка самостоятельно. "Компания инициативы не проявила, поэтому торги - логичное завершение ситуации", - заявил он" (09.07).

Впрочем, у нынешних пользователей Хасанского рынка еще остается теоретическая возможность принять участие в торгах и закрепить свои права на торговые места. "Было много претендентов на этот участок, поэтому мы продаем его на аукционе. Таким образом, у всех заинтересованных лиц есть шанс", - цитирует по этому поводу губернатора Валентину Матвиенко "Недвижимость и строительство Петербурга" (14.07).

Кто же будет разбираться с бунтующими арендаторами, если те проиграют торги? По данным "Коммерсант-Петербург", неприятную работу придется проделать будущим счастливым обладателям земельного участка: "КУГИ настаивает на незамедлительном выселении незаконного арендатора и не исключает, что эта обязанность может быть возложена на победителя торгов" (09.07).

Арендаторам офисов облегчили жизнь...

Упоминаемой оказалась и новинка российского законодательства, которая должна непосредственно сказаться на жизни арендаторов недвижимости, что находится в собственности города. По версии петербургских СМИ, малый и средний бизнес, которому хотела помочь Государственная дума РФ, в Санкт-Петербурге окажется в неоднозначном положении. Газета "Недвижимость и строительство Петербурга" в статье под игривым заголовком "Купите это немедленно" излагает смысл нововведения: "В прошлую пятницу Совет Федерации РФ одобрил закон о целевом выкупе помещений, арендованных малым и средним бизнесом. Предприниматели ждали его, в строгом соответствии с народной пословицей, три года. Право на "целевку" предоставляется им всего на два - до 1 июля 2010 года. Рассчитывать на приватизацию площадей, минуя торги, могут не все арендаторы, а только те, которые на дату вступления закона в силу занимали помещения не меньше трех лет и своевременно за них расплачивались. Переуступка льготы не допускается. Есть ограничения и по размеру "встроек". Их каждый субъект РФ (или муниципалитет) установит на свое усмотрение. Сделать это надо до 1 января 2009 года. Если регионы не справятся, начнут действовать федеральные нормативы" (14.07).

"Санкт-Петербургские Ведомости" констатируют: "Как сообщает Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли, судьба закона складывалась непросто - слишком много было у него противников. Внесенный в Думу летом 2005 года, он прошел первое чтение лишь в 2007 году. Второе чтение - спустя три года после внесения. Вступление в силу данного закона должно позволить предприятиям малого бизнеса приобрести в собственность арендуемые ими помещения и, таким образом, получить имущественные гарантии для продолжения своей деятельности и вложения инвестиций в ремонт, переоснащение, модернизацию оборудования и создание новых рабочих мест" (14.07).

Но, хотя помещения и не будут теперь выставляться на открытые торги, выиграть которые малый бизнес был не в силах, не все так просто. Газета "Метро" поясняет: "Слишком много в законе отдается на откуп региональным властям. С одной стороны, это позитивный момент. Как считает Сергей Федоров, глава Общественного совета по малому предпринимательству Санкт-Петербурга, "уровень развития малого бизнеса по стране разный", а значит прояснять многие вопросы нужно на местах. Но здесь есть и обратная сторона. В Санкт-Петербурге решать, кому приватизировать, а кому - нет, будет местный Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ)" (11.07). А это, по мысли издания, чревато последствиями, ведь обязательным условием для преимущественного выкупа является добросовестность арендаторов: "По словам предпринимателей, 1,5-2 года назад КУГИ начал отказывать в продлении договоров аренды малым предприятиям, по-своему трактуя понятие "добросовестности" арендатора. И это, несмотря на прямое указание губернатора города автоматически продлевать договоры аренды. "Такая трактовка превращает требование добросовестности предпринимателя в невыполнимое", - объясняет Роман Курбатов, генеральный директор ООО "Предприятие Диапазон". В итоге получилось, что добросовестных в Санкт-Петербурге не оказалось. Даже те, кто попал в эту категорию, не могут это доказать" (11.07).

А председатель совета городской Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков высказал газете "Дело" еще одно опасение: "Я предвижу проблему с районными администрациями, которым в реальности и подчиняются районные агентства КУГИ. По многолетнему опыту известно, что "руление" арендными отношениями со стороны районных администраций - это реальная удавка на шее малого бизнеса, и просто так районные чиновники от своих прав не откажутся. Очевидно, что они попытаются любым путем не допустить появления технологий выкупа, реализуемых без их "права вето" (14.07).

... но пока им приходится туго

Пока что, однако, многие арендаторы Санкт-Петербурга оказались и в вовсе безвыходной ситуации. "Недвижимость и строительство Петербурга" сообщает: "Фирмы и частные предприниматели, которые планировали арендовать помещение у КУГИ, не смогут сделать это в ближайшие месяцы. Кроме того, приостановлено оформление договоров доверительного управления, безвозмездного пользования, а также прочих контрактов, связанных с переходом "прав владения и (или) пользования" госсобственностью. Смольный вынужден действовать в рамках нового федерального закона №108-ФЗ, вступившего в силу 2 июля. Документ с названием, не имеющим прямого отношения к рынку аренды - "О внесении изменений в ФЗ "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты РФ", - коренным образом меняет сложившийся в Санкт-Петербурге порядок распоряжения городским имуществом. В самом тексте закона разобраться непросто. В число отредактированных им "отдельных законодательных актов" попал ФЗ "О защите конкуренции". В нем появилась статья 17_1 об особенностях заключения договоров "в отношении государственного и муниципального имущества". Ее общий смысл сводится к тому, что оформлять такие контракты теперь можно только по результатам конкурсов или аукционов. Исключения предусмотрены в случаях, когда казенное добро передается на основании актов президента РФ, решений федерального правительства и судов, а также законов, устанавливающих "иной порядок распоряжения имуществом". Кроме того, из-под действия статьи 17_1 выведены земельные участки, водные объекты, леса (операции с ними регламентируют соответствующие кодексы) и недра. Решать, в каких случаях госсобственность пойдет на аукционы, а в каких - на конкурсы, будет российское правительство. Ему же предстоит разработать порядок проведения торгов. До тех пор пока он не утвержден, аукционы следует проводить по закону "О приватизации государственного и муниципального имущества", а конкурсы - в рамках ФЗ "О концессионных соглашениях".

Показательно, что столь важная для рынка государственной аренды реформа проведена как бы исподтишка. Вряд ли депутаты Госдумы всерьез вникали в "двойное дно" концессионного закона. С некоторым опозданием его смысл осознали и в петербургской администрации.

"...Между тем документ уже начал действовать. На прошлой неделе с рассмотрения городской комиссии по недвижимости при КУГИ были сняты примерно три четверти вопросов, связанных с оформлением новых договоров. Такая же картина и в районах. "Сейчас мы занимаемся только передачей объектов в хозяйственное ведение и оперативное управление, а также корректировкой действующих договоров аренды", - комментирует ситуацию заместитель председателя КУГИ Петр Яковлев. На заседаниях городской и районных комиссий помещения предоставлялись целевым образом. Но если на объект находились несколько претендентов, чиновники проводили так называемые псевдоаукционы. При выборе победителя во внимание принималась не только заявленная им ставка, но и бизнес потенциального арендатора. Так что конкурсные процедуры КУГИ не чужды, но теперь придется действовать по федеральным правилам. Сколько уйдет времени на разработку документов, сказать трудно. Петр Яковлев полагает, что рынок аренды замер примерно на полгода. Нельзя проводить и новые конкурсы на право доверительного управления. Причина та же - отсутствие нормативной базы", - сообщает издание (14.07).

Заправка затруднена

Газета "Ведомости" (11.07) в свою очередь обратила внимание на другой предстоящий конкурс - назначенный на 7 августа аукцион по продаже лота из девяти участков под строительство автозаправок. Начальная цена лота - 247,5 млн рублей, для участия в торгах нужно внести залог, равный этой сумме, говорится в официальном сообщении городского Фонда имущества.

Победитель аукциона столкнется с многочисленными трудностями, констатирует издание. Дело в том, что почти все участки имеют ограничения, связанные с необходимостью переноса инженерных сетей, трамвайных путей, охраной исторических памятников. Вдобавок, на двух участках расположены автостоянки. А по условиям торгов все вопросы с освобождением земли покупатель должен решать самостоятельно. При этом обычно на перенос инженерных сетей и переговоры с теми, кто занимает участок, уходит от полугода до года.

Директор Фонда имущества Андрей Степаненко утверждает, что в Санкт-Петербурге почти не осталось свободных участков, на которых можно было бы строить заправочные станции, хотя спрос на землю со стороны операторов АЗС есть. По его словам, в торгах смогут принять участие как независимые операторы, так и крупные вертикально-интегрированные компании. Однако опрошенные газетой эксперты полагают, что победитель конкурса уже известен. "Чтобы расчистить участки от всех обременений, понадобятся не только финансовые, но и административные ресурсы", - считает президент Нефтяного клуба Санкт-Петербурга Олег Ашихмин. По его словам, город подготовил лот для продажи "Роснефти", которая этими ресурсами обладает. "Ведомости" напоминают, что эта компания заявляла о больших планах развития в городе (так, в середине прошлого года представитель "Роснефти" заявлял о намерении построить к 2010 году сеть из 40 АЗС), но пока что владеет здесь лишь семью заправками, в том числе двумя, доставшимися ей в наследство от ЮКОСа.

Поддержка Смольного до победы довела

Другой темой, заинтересовавшей журналистов "Коммерсанта" (10.07), стала победа на организованном Комитетом по печати Смольного конкурсе на право размещения рекламоносителей на стоянках такси, подконтрольного компании "Волгобалт Медиа" (ВБМ) ЗАО "Новая организация магистралей", которая сама же и разработала технические условия и адресную программу конкурса.

Газета утверждает, что "поддержка Смольного также помогла ВБМ заключить предварительный договор о покупке 721 павильона ожидания общественного транспорта у московской Gallery Group". "Единственным конкурентом ВБМ в борьбе за транспортные стоянки в обоих случаях выступал один из лидеров рынка наружной рекламы - ЗАО "Постер". "Волгобалт Медиа", по данным "ЭСПАР-аналитик", занимает седьмое место по общему количеству сторон и пятое место - по количеству сторон сити-формата, из них 250 конструкций ориентирующей информации в центре города компания установила по итогам ранее выигранного конкурса Смольного. Оборот ВБМ, по данным самой компании, составляет 300 млн рублей в год. Глава агентства "ЭСПАР-аналитик" Андрей Березкин считает, что победа в конкурсе на установку рекламных конструкций на стоянках такси существенно не изменит ситуацию на рынке, а вот приобретение активов Gallery позволит ВБМ выйти в лидеры второго эшелона участников петербургского рынка по количеству рекламных поверхностей после News Outdoor и "Постера", - сообщает издание.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
29.05.17
Молдавская шпиономания: Додон возмущен высылкой российских дипломатов
NB!
29.05.17
«Националистические настроения в Башкирии существуют на уровне кухонь»
NB!
29.05.17
Путин: история России и Франции начинается с русской Анны Ярославны
NB!
29.05.17
Битва за Китай: почему Саудовская Аравия сталкивает Израиль и Иран
NB!
29.05.17
Молдавия высылает пять российских дипломатов
NB!
29.05.17
Макрон будет следить за ситуацией с геями в Чечне вместе с Путиным
NB!
29.05.17
Румыния «поделила» Черное море между «демократиями» и «автократиями»
NB!
29.05.17
Трамп-дипломат: голубь мира или новый хозяин в доме
NB!
29.05.17
Радио REGNUM: второй выпуск за 29 мая
NB!
29.05.17
Что связывает папу Франциска с президентами России, Болгарии и Македонии?
NB!
29.05.17
«Точка кипения в Севастополе уже наступила, ситуация может взорваться»
NB!
29.05.17
И позор, и война: Яндекс повторил судьбу Сбербанка
NB!
29.05.17
Новосибирский градоначальник сдал позиции в Национальном рейтинге мэров
NB!
29.05.17
Депрессия: Градообразующее предприятие Оренбуржья пилит оборудование
NB!
29.05.17
Плата за вход: В МИД объяснили заявления Черногории о России
NB!
29.05.17
Парубий нашел в Крыму российское ядерное оружие
NB!
29.05.17
Фестивали красок в Челябинске: обвинения в растлении и попытки облагородить
NB!
29.05.17
Мэр Парижа выступила против расовой дискриминации белых
NB!
29.05.17
Нужен ли нам транзит по Севморпути?
NB!
29.05.17
Антон Алиханов: В Калининград возвращается жизнь, он оплачивает свои долги
NB!
29.05.17
Лада Гранта лифтбек: тест-драйв крепкого бюджетника
NB!
29.05.17
«Никаких неожиданностей»: в Омске подвели предварительные итоги праймериз