Краснодарский край: девелопмент жилой недвижимости
ИА DAILYSTROY публикует обзор девелопмента жилой недвижимости Краснодарского края.
В настоящее время по объемам жилищного строительства Кубань держит третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Планируемое в 2014 году проведение в Сочи
Районирование рынка. Кубань можно разделить на несколько экономических районов, каждый из которых имеет свои особенности девелопмента:
Краснодар. Краевой центр, второй по численности населения после Ростова-на-Дону город Южного федерального округа и самый крупный город Северного Кавказа, крупнейший в ЮФО транспортный узел. Рынок недвижимости стабилен.
Новороссийск. Крупнейший российский порт на Черном море. В случае вывода
Черноморские курорты: Большой Сочи, Большой Геленджик, Анапа и район, Туапсинский район. Более мелкое районирование нецелесообразно, поскольку к числу отстающих относится только Туапсе и ближайшие окрестности, северная же часть Туапсинского района входит в состав курорта Большой Геленджик. Ценовая ситуация неоднородная, однако по ценовой динамике Геленджик и Анапа опережают Сочи, и цены в ближайшем будущем могут сравняться.
Другие перспективные зоны. К ним можно отнести имеющие перспективы курортного развития Ейск и Темрюк, а также промышленный Армавир, являющийся важным транспортным узлом. Рынок многоквартирного жилья в этих населенных пунктах пока только делает первые шаги к развитию. Остальные населенные пункты Кубани пока не представляют интереса для девелоперов. К местам, где в отдаленной перспективе можно ожидать развития рынка организованной застройки, можно отнести, разве что, Горячий Ключ.
Краснодар. В настоящий момент рынок недвижимости Краснодара находится в выжидающей фазе. В 1 полугодии 2006 года наблюдалось снижение цен на первичное жилье почти на 20% (в то время, как за 2005 год цены выросли на 25%), правда, в 3 квартале рынок восстановился, однако вряд ли по итогам 2006 года можно ожидать сколько-нибудь серьезного роста. Тем не менее, краснодарские аналитики рынка недвижимости считают, что риски при капиталовложениях в девелопмент жилой недвижимости находятся в пределах допустимых норм, хотя инвестиции в коммерческую недвижимость могут дать более быструю прибыль. В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 1 000 долларов.
Проблема в том, что текущая ситуация полностью исключает экстенсивное развитие города. Границы города вплотную подошли к федеральным землям сельскохозяйственного назначения, расширение же города на противоположный берег Кубани полностью исключается (по крайней мере, в настоящий момент), поскольку это территория другого субъекта федерации - Республики Адыгея. Таким образом, возведение нового жилья возможно только за счет сноса старого. В первую очередь, сносу подлежат малоэтажные строения, которые в Краснодаре составляют 70% жилого фонда. Осложняет ситуацию то, что Краснодар находится в зоне высокой сейсмической активности.
При этом, по сравнению, например, с Армавиром, жилищная обеспеченность в Краснодаре удовлетворительная: 16,34 кв.м. площади на человека. Всего в настоящий момент планируется с учетом растущего населения города возвести 7 545,1 тыс. кв.м. жилья, из которых большая часть - жилой фонд в многоквартирных домах. Многоквартирный фонд составляет почти 100% планируемой застройки в Центральном округе. Большая часть планируемого к постройке жилого фонда - девяти и более этажные дома, однако есть проекты постройки таунхаусов в восточной части города (Карасунский округ). Процесс отселения жителей из ветхого жилого фонда начнется с января 2007 года. Основные девелоперы социального жилья, в которое будут переселять людей - "ОБД-инвест" и "Девелопмент-Юг". Они же являются крупнейшими строительными компаниями на краснодарском рынке, наряду с компаниями "
Новороссийск. Основной спрос на новое жилье в Новороссийске исходит, преимущественно, от местного населения. Приезжие покупают жилья очень мало, главным образом, из-за неблагоприятной экологической обстановки. Незначительная часть покупателей - переселенцы из соседнего Крымского района, известного своей неблагоприятной межэтнической обстановкой, и приезжие из Армении.
Динамика цен на жилье положительная, при этом рынок подогревает существенное преобладание спроса над предложением и вторичного рынка над первичным, хотя ожидается сдача к концу этого года 385 тыс. кв.м. жилья, при этом наблюдается тенденция к переходу к строительству высотных домов.
Город делится на 4 округа: Центральный, Южный, Восточный и Приморский. Основное строительство ведется на территории Южного и Приморского округов. В Центральном округе ощущается дефицит земли, которая обычно используется под девелопмент офисных и торговых помещений, Восточный же округ крайне непопулярен среди населения: это промышленная зона по противоположному от центральной набережной берегу Цемесской бухты с неблагоприятной экологической обстановкой и небольшой селитебной частью.
В отличие от Краснодара, среди жилья, которое планируется сдать в следующем году, преобладает не точечная застройка, а жилые комплексы и группы зданий. Такие объекты возводятся в районе памятника "Взрыв", в 3 микрорайоне, 13 микрорайоне, 14 микрорайоне, 15 микрорайоне, 16 микрорайоне, Широкой балке, 7 микрорайоне, на ул,
На первичном рынке основную долю составляют квартиры эконом-класса (40% от общей площади первичного жилого фонда). Квартиры элитного класса в московском понимании на рынке отсутствуют, все элитное жилье, в основном, индивидуальное. Организованной элитной коттеджной застройки на первичном рынке также не существует, хотя на вторичном рынке доля элитных коттеджей достаточно высока: 5% (опять же, определение "элитный коттедж" весьма условно, поскольку отсутствует социальная однородность окружения). Проекты таунхаусов существуют по окраинам - в Мысхако и Кабардинке. При этом спрос на жилье улучшенной планировки составляет 10%.
Средняя стоимость квадратного метра выше, чем в Краснодаре и составляет около 1 200 долларов. Среднегодовой темп роста цен превышает 30%. Самый дорогой округ - Центральный, где стоимость квартир эконом-класса 1 100 долларов, бизнес-класса - 1 400 долларов, элитного жилья - 2 250 долларов/кв.м. Следом идут в порядке убывания Южный район, Приморский район и Восточный район. Специалисты считают, что в ближайшие два года цены на жилье в Новороссийске догонят Центральный район Сочи и Москву. Смысл в данном утверждении есть, особенно если учесть тот факт, что в центре города цены на продукты и услуги уже достигли московского уровня.
Черноморские курорты. Естественно, самый известный, популярный и дорогой курорт российского черноморского побережья - Большие Сочи. Сочи подразделяется на четыре района (перечислены по мере убывания средней цены квадратного метра на первичном рынке): Центральный, Хостинский, Адлерский, Лазаревский. Основная часть новой элитной недвижимости в этом году возводилась в Центральном районе в километровой полосе от моря, в Хостинском районе в микрорайонах Нижняя Светлана, Нижняя Бытха, Дендрарий, в Адлерском районе в поселке Красная Поляна (преобладает малоэтажное строительство). В Лазаревском районе элитного жилья нет.
Стоимость жилплощади в объектах элитного жилья - свыше 3 тыс. долларов/кв.м. В исключительных случаях в Центральном районе стоимость квадратного метра может превышать 10 тыс. долларов. В первую очередь, это такие жилые комплексы, как "Соколиная Горка", "Александрийский Маяк", "Премьер", "Идеал-Хаус", "Новая Александрия", "Королевский парк", "Золотой треугольник", "Красная площадь".
Бизнес-класс среди объектов первичного рынка преобладает в Центральном районе в микрорайонах Заречный, Новые Сочи, Горбольница, в Хостинском районе на Верхней Бытхе, Верхней Светлане, Приморье, Хосте, в Адлерском районе в Красной Поляне, Эсто-Садок, в микрорайоне Черемушки, в Лазаревском районе - в Дагомысе и Лазаревском. Средняя стоимость квадратного метра жилья в домах этой категории - 2 700 долларов. Эконом-класс локализуется в Центральном районе в микрорайонах Макаренко, Ареда, Донская, КСМ, в Хостинском районе в Кудепсте и Хосте, в Адлерском районе по центру поселка, в Лазаревском районе в поселке Лазаревское. Средняя стоимость квадратного метра 1 666 долларов.
Строительный рынок Сочи характеризуется высокой конкуренцией (особенно на рынке элитного жилья). По мере приближения Олимпиады-2014 и инициирования городской администрацией новых строительных проектов (в частности, постройки социального жилья для расселения старого жилого фонда в Центральном районе), скорее всего, эта конкуренция будет только усиливаться из-за высокой доходности девелопмента в Сочи. Свободным для новых строительных проектов будет оставаться только Лазаревский район, к плюсам которого можно отнести хорошую экологическую обстановку.
Второе место по ценам по побережью после Сочи держит Геленджик. В центре города, особенно вдоль набережной, из многоквартирного жилья возводится исключительно элита. Стоимость квадратного метра такого жилья переваливает за 2 - 2,5 тыс. долларов. В целом же, геленджикская первичка в среднем по городу обходится в 1 300-1 600 долларов. В центре из-за высоких цен на землю под застройку девелопмент жилья не обладает такой рентабельностью, как, например, девелопмент коммерческой недвижимости. В основном, новое жилье возводится в восточной и северной частях города, также в поселке Дивноморское.
Далее следует Анапа. В городе почти исключительно преобладает индивидуальная застройка (значительная часть которой в сезон используется как средства размещения), новое строительство в центре города представлено только точечной застройкой, застройка жилыми комплексами ведется в южной части города (3А, 3Б, 12 микрорайоны), в восточной части города (Алексеевский микрорайон, район рынка "Восточный"). Стоимость новостроек в центре - 846 долларов/кв.м., по микрорайонам - 577 долларов/кв.м. В центре города свободные площади под застройку попадаются очень редко.
В Туапсе в силу специфики этого города (это один из крупнейших нефтяных портов на Черном море) цены на жилье еще ниже, чем в Анапе: в среднем, первичное жилье обойдется около 700 долларов/кв.м. Вторичный рынок заметно преобладает над первичным, среди жилой первички преобладает жилье эконом-класса, возводимое по окраинам. Больше перспектив имеет девелопмент многоэтажного жилья в пригородах, таких, как Агри, Агой, Небуг, Ольгинка.