Главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник ответил на вопросы корреспондента ИА DAILYSTROY.

ИА DAILYSTROY: Геннадий Моисеевич, как Вы оцениваете ход реализации нацпроекта "Доступное жилье"? Или итоги подводить еще рано?

Итоги будем подводить через 5-7 лет, не раньше. Цели, которые были назначены на эти сроки, недостижимы. И это сразу было понятно экспертам. Я в 2003 году участвовал в работе группы Шувалова по разработке пакета из 28 законов. Я и другие эксперты выступали и говорили, что с помощью этих законов можно очень быстро стимулировать спрос, но очень медленно и сложно будет стимулировать предложение, то есть строительство. И это приведет к неоправданному росту цен и прочему. Так и случилось. Сейчас нацпроект уже окончательно утвержден. Думаю, что по нему, конечно, отчитаются, но в реальности еще будет масса подводных камней.

Самое главное, что на тот момент, когда нацпроект разрабатывали, государству не хватало системной информации о состоянии рынка недвижимости. Руководство не владело этой информацией.

ИА DAILYSTROY: Сейчас они владеют?

Да. Я не согласен с теми, кто говорит, что проект буксует, потому что он отстаёт по времени. За 2006 произошли революционные изменения в сознании руководства, в их понимании ситуации. Вспомните выступление Дмитрия Медведева зимой и сегодня: какая огромная разница! Тогда он каждую неделю обнаруживал препятствия нацпроекту: то коррупция, то земли не дают, то цемента нет, то еще чего. Каждый раз казалось, что вот это преодолеем, потом всё пойдет замечательно. Сегодня ситуация изменилась, они стали специалистами в этой области. Теперь, когда я слышу выступления Дмитрия Анатольевича, я понимаю, что он говорит на уровне продвинутого эксперта. Поэтому действительно не жалко потраченного времени на обучение руководства, потому что если руководство владеет проблемой, то оно и находит пути решения. Хотя сегодня в России нет единой системы сбора и анализа информации о рынке, государство потеряло это систему. В советское время она была, но тогда мы имели не рынок, а систему строительства и распределения жилья. Концепция создания такой системы была разработана по заказу Госстроя еще в 2001-2002 году, но ее финансирование до сих пор так и не открыли, хотя сейчас под нацпроект очень надо бы иметь эту систему. Ведь без информации нет управления.

ИА DAILYSTROY: Нацпроект начинает выполняться в регионах?

Дело в том, что произошло удвоение объема строительства в отдельных регионах. Но только в отдельных. В некоторых вообще дело не сдвинулось, например, в Москве и области. Но поймите: чем выше объем строительства, тем больше инфраструктурных проблем - с инженерными коммуникациями, канализацией, энергообеспечением, водообеспечением и т.д.

ИА DAILYSTROY: Вопрос по поводу Минрегионразвития. Сейчас высказывается очень много критики в адрес министерства. В министерстве заявляют, что у них слишком маленький штат. В связи с этим рассуждают о возможности создания очередного федерального агентства по этим вопросам...

Сложный вопрос. Для того чтобы новое министерство развернулось, чтобы сотрудники поняли друг друга, поняли свои задачи, чтобы они думали, как продвигать реализацию этих задач, должно пройти немало времени. Министерство возглавляет такой серьезный менеджер, как Владимир Яковлев. Но даже при нем надеяться, что все сразу будет работать эффективно, было бы глупо. Любой из нас, начиная новое дело, будет дилетантом, даже несмотря на окружающую команду экспертов. Поэтому это объективная ситуация.

ИА DAILYSTROY: Какой уровень цен на жилье вы ожидаете в будущем году? Сейчас активно говорят о стабилизации.

Прогнозированием я занимаюсь 15 лет. Год назад я прогнозировал в первом полугодии 2006 года ускорение роста цен, во втором замедление, вплоть до "0". Так и получилось, правда, ускорение было такое, какого никто не ожидал. Я давал максимум 35%, другие 20%, третьи 15%, а получилось в итоге 80%. В июле я разработал более строгую модель прогноза ситуации рынка Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Для Москвы получился краткосрочный прогноз стабилизации цен до конца года, для области и Санкт-Петербурга - в начале следующего года. В 2007 году у меня даже получился среднесрочный прогноз - стабильность, и даже с некоторым откатом цен, их проседанием (для Москвы и области). Действительно, в октябре-декабре рост цен замедлился. Долгосрочный прогноз на 10-15 лет - устойчивый рост экономики России и вместе с ней - рынка недвижимости, как наиболее инвестиционно привлекательного ее сегмента со средним темпом 20-25% в год (в номинальных долларовых ценах). В последние месяцы цены растут чуть больше, чем я прогнозировал на осень. Но, тем не менее, сейчас остановились, и, возможно, будет откат. Это не кризис, это нормальные колебания возле отметки "0". Когда мы говорим о стабильности рынка, мы подразумеваем колебания до 1% в месяц.

ИА DAILYSTROY: Как дальнейший рост цен будет влиять на спрос на ипотеку? Можно говорить о снижении спроса?

Наоборот. На предыдущих этапах, до третьего квартала 2005 года, когда цены стояли на рынке, бурно росла ипотека. За 3,5 года количество сделок выросло в 9-10 раз. Конечно, этот рост сложно сравнивать с западными показателями доли ипотечных сделок от общего числа сделок на рынке, но тем не менее: не 80-90%, но 10-11%. А когда начался бурный рост цен в Москве летом 2005 года, и он продолжался до осени 2006, образовался некий дефицит на рынке предложений, соответственно, ипотека забуксовала. Как только рынок стал приходить к стабилизации, скажем, с третьего квартала, сразу увеличилось количество ипотечных сделок. В условиях стабильных цен на рынке будет расти спрос на ипотеку. Банки, напуганные тем, что ипотека забуксовала, резко улучшили условия кредитования, чуть ли не обнулили первоначальный взнос. Это весьма привлекательно для ипотеки, квартиры для ипотеки тоже сейчас появляются, увеличивается объем предложения. Поэтому ипотека сейчас начнет бурно расти.

ИА DAILYSTROY: Президент Путин на недавнем заседании Госсовета раскритиковал ипотечную систему в стране, назвав ее недоступной.

Видимо, речь идет об ипотечных ставках. Ипотечные ставки зависимы от инфляции: инфляция плюс необходимые банку для окупаемости бизнеса проценты, вот тебе и ипотечные ставки. Из чего складывается коэффициент доступности жилья: у него в числителе стоимость квартиры, в знаменателе - доходы. Я разработал математическую модель, которую скоро опубликую. Согласно этой модели при расчете коэффициента доступности жилья учитываются также и минимальные доходы, и ипотека с её параметрами. Эта модель отличается от всех других. Кстати, мы посчитали и так называемый коэффициент эластичности: что больше всего влияет на коэффициент доступности. По этим ключевым параметрами мы просчитали доступность жилья. Сейчас образовались точки разрыва, то есть недоступность жилья. Мы пока еще не подсчитывали господдержку, пока только с учетом ипотечного кредита. Я хочу сказать, что это управляемый процесс, если в нем разобраться и построить грамотную математическую модель.

ИА DАILYSTROY: Путин также предложил вовлекать пенсионные накопления граждан в ипотечные бумаги.

Во всем мире это ведущая практика, во всём мире именно деньги пенсионных фондов, так называемые длинные деньги, вовлекаются в ипотечный оборот и являются основными источниками денег для ипотеки. У нас этого нет, потому что законодательство не позволяет. А законодательство не позволяет из-за дефолтов 1992 и 1998 гг. Мы столько раз обманывали население, что деньги населения пропадали в сбербанках и банках. Поэтому законодательство запрещает использовать эти деньги для каких-то сомнительных кредитов. То, что провозгласил Путин, означает, что на высшем политическом уровне осознана необходимость привлечения этих средств и принято политическое решение. Вместе с тем, есть риск, что эти ипотечные деньги не все граждане будут возвращать, и их доля будет возрастать. И как здесь поступать - большой вопрос, так как в этом случае пенсионный фонд не сможет выплачивать пенсии.

ИА DAILYSTROY: Должно ли государство кредитовать строительные компании для увеличения предложения на рынке? Например, кредитовать жилищное строительство эконом-класса, или обеспечивать госгарантии под кредиты?

Это общемировая проблема в экономике, кого стимулировать - потребителей или производителей. У нас пока всегда стимулировали производителей. Сейчас только-только начали стимулировать потребителей. Эта проблема решается не однозначно, это зависит от состояния экономики, конкретного сегмента рынка и т.д. Сегодня доходность строительного бизнеса выше всяких похвал и им дополнительное стимулирование не нужно. Стимулирование спроса - нелегкое дело, и оно немедленно выливается в рост цен. Рост цен увеличивает доходы строителей. Тоже плохо. Далее, нужно не стимулировать финансово, как мы обычно делаем, а нужно очень много помогать строителям. Чем? Существует мировой порядок, когда площадку под застройку готовит город, государство, включая коммуникации и т.д. А у нас это возложено на застройщика. Соответственно, он переносит свои затраты на покупателя. Скажем, в Москве уже вроде как принято решение, что тендерный комитет выставляет подготовленные площадки, со всей документацией. В Санкт-Петербурге сейчас эти решения приняты. Да, это большие деньги. Но вы не отдали их в карман застройщика, который ведет тройную бухгалтерию, который их просто съест. Это нормальное стимулирование застройщика. Я не против стимулирования застройщика таким способом, а вовсе не субсидированием. Субсидировать можно бедных, нищих, молодых, военных. А застройщика субсидировать - это вклад денег в их серый коррупционный механизм.

ИА DAILYSTROY: Часто говорят, что рынок Москвы и Московской области сильно отличается. Прежде всего, правилами игры? В чем эти отличия?

Вы знаете, еще 5 лет назад в Московской области никаких правил не было вообще. В 2002 году я занимался проектом застройки поселка Барвиха и обнаружил только 3 документа, правительственные постановления, регулирующие отношения на рынке строительства. 3 несерьезных документа! А в Москве уже всё было. Хорошо это или плохо? Да, есть проблема бюрократии, но благодаря документам всё расписано и прописано, и если строго всё выполняется, то правила игры действуют. В Москве совершенно точно было известно, в какой кабинет надо идти, и какой конверт нести. Это тоже были правила игры.

В области все было иначе. Каждый район назначал совершенно необоснованные цены, чиновники были коррупционные и непродвинутые, и весь рынок был сонный и непродвинутый. Пришел Громов и начал наводить порядок, начал менять правила игры. И разоренные районы Московской области начали выходить на первые позиции. В этом году приняты областные строительные нормы. Ясно, что они приняты по аналогии с московскими. Москве же, в свою очередь, пришлось мучительно приспосабливать свои градостроительные правила к федеральному законодательству. Ведь раньше Москве не на кого было оглядываться, ничего не было, а сейчас Лужкову пришлось подчиниться, и не помог никакой бунт. Области в этом смысле было проще: они сразу взяли федеральное законодательство и детализировали его под свои условия. Появился Генеральный план, нестандартный проект, творческий проект, инвестиции пошли. 4-5 лет назад практически не было инвестиций в Московской области, сегодня они пошли в промышленность, в сельское хозяйство, в строительство.

На Московскую область сильно повлияла ситуация с обманутыми дольщиками, их это очень встряхнуло, обновились кадры. Они серьезно занялись этими вопросами. Чисто из личного опыта могу сказать, что на уровне районов новые свежие руководители оказались продвинутыми и готовыми к новым правилам. Однако, есть много замшелых руководителей, не понимающих, что жизнь требует другого, играющие по старым правилам.

ИА DAILYSTROY: Можно ли говорить, что спрос на жилье из Москвы будет смещаться на рынок Подмосковья?

Скорее покупатель из Москвы смещается в Московскую область. Те покупатели, которые не поспевают за ростом цен в Москве, обращают внимание на Московскую область. Но в Москве спрос все равно не исчерпаем, и сколько в Подмосковье не ушло покупателей, в Москве спрос остаётся, поскольку люди приезжают. У нас все время не хватает товара на рынке, поэтому дай Бог, чтобы предложение поспевало за спросом.

ИА DAILYSTROY: Как Вам презентованная программа Лужкова "Москвичам - доступное жилье", в которой поставлен вопрос об обеспечении приоритета коренных москвичей при покупке квартиры в Москве?

Проба пера и проба общественного мнения. Я хорошо знаю департамент жилищной политики Москвы, который это разрабатывал. Им была поставлена задача -остановить рост цен. Постепенно власти поняли, что рост цен питается приезжими покупателями. Так давайте остановим приезжих, решили в правительстве. Но это неконституционно, потенциально коррупционно и практически не реализуемо. Это затемнит весь рынок. Понимаете, каждый чиновник, каждый департамент мыслит в пределах своей компетенции. Нет, чтобы пойти другим путем, например, обеспечив прозрачность выделения площадок; усилив контроль над эмиграционным потоком или непосредственно субсидируя москвичей. Но у них другая логика. Задача была поставлена именно департаменту жилищной политики, вот он и сделал, что мог в рамках своих функций и возможностей.