Реновация — спекуляция. Кто спекулянт – «хрущёвцы», власть или бизнес?

Так обычно и бывает: когда в правилах «игры» заложена ложь, появляются следы, указывающие на хитромудрость конечных планов, то непременно найдутся те, кто-либо воспользуется брешью, либо обернет идею против идеологов, либо просто окажется хитрее. Речь идет о московской реновации.

На самом деле сама по себе реновация имеет очень хорошие и благие, даже, я бы сказала, высокие исходные данные и посыл. Современной столице России не к лицу послевоенные хрущёвки, которые проще снести, чем год от года наращивать расходы на их содержание. И расселение жителей хрущёвок в новое современное жилье, в принципе, хорошая идея. Но нет таких планов, от которых бы наши чиновники не отступали, не переиначивали бы их на свой лад, особенно, если впереди маячит нажива.

Реновация явно отходит от первоначально заданных параметров, во всяком случае, ранее озвученных. Вместо заявленной в 2017-м году лично мэром Москвы Сергеем Собяниным средней величины этажности новых домов, предусматривающей от 6 до 14 этажей, со временем появились более масштабные планы. Как говорится, аппетит вырос во время еды. Позже была озвучена, конечно, не без экономического обоснования, необходимость в рамках реновации строить дома выше 14 этажей. Возможно, замыслы московских чиновников и были такими масштабными с самого начала, просто не стали спешить с их оглаской, дабы не вызывать в обществе протест против реновации. Дали, так сказать, обществу возможность ощутить приятные итоги от запуска первых ласточек реновации. Теперь озвучивается необходимость возведения и 25-ти и 40-этажек. Хотя, путем нехитрых подсчетов можно понять, что 10-этажный новый дом может принять жителей двух 5-этажных хрущёвок. Соответственно, земля под одной из хрущёвок останется свободной, предоставив широкое поле деятельности для дальнейших манипуляций с ней.

Растущий чиновничий аппетит не может не вызывать негодования жителей близлежащих домов, рядом с которыми появятся высотные «монстры», так как инфраструктура района не рассчитана на прием большего числа людей. Не хватает парковочных мест, дворов, подъездных путей, на которых сложно разминуться двум автомобилям с учетом вынужденно припаркованных на обочинах дорог машин, оставлять-то машины больше негде. Непонятно также, рассчитаны ли мощности детских садов и школ в близлежащих районах, которые могли бы принять детей уже даже не вдвое увеличившегося числа новых жителей этих районов, а возможно, и вчетверо (с учетом 40-этажек).

Отдельно стоит заметить, что хрущёвки расположены далеко не в убогих районах столицы. А значит, высвобождаемая под ними земля имеет достаточно высокий коммерческий потенциал. На их месте можно построить дома, квартиры в которых своей ценой с лихвой окупят все затраты по расселению сразу нескольких хрущёвок. Тем более в сети то и дело звучат истории, когда жители хрущёвок недовольны «ссылкой», то есть предоставлением взамен жилья в домах, расположенных в других районах. Да, как говорится: «дареному коню в зубы не смотрят», чиновники считают, что люди должны быть благодарными за возможность по сути бесплатного расселения в новые дома. Но, ведь, в любом проекте есть своя экономическая составляющая, и думается, что реновация не такая уж и бескорыстная затея, а значит рассматривать ее нужно не как подарок с «барского плеча» чиновников, а как взаимовыгодное сотрудничество между чиновниками и собственниками хрущёвок. Нужно уважать и учитывать интересы «хрущёвцев». В ином случае это будет выглядеть как захват наиболее интересных и перспективных земельных участков столицы. В свое время и приватизация по большей части убогого жилья преподносилась государством как подарок. На самом же деле государство просто избавилось от необходимости обслуживать за свой счет старое жилье, переложив эту обязанность на плечи новых собственников со всеми вытекающими последствиями — необходимостью замены коммуникаций, введения налогообложения на имущество, установкой счетчиков, необходимостью их поверки и обслуживания и т. д и т. п. Поэтому и приватизацию тоже нужно считать взаимовыгодным сотрудничеством граждан со своей страной, хотя выгодным это сотрудничество все же больше оказалось для страны.

К слову, с манипуляциями чиновников, порождающих рабскую психологию (мол, обычный люд страны должен быть благодарным за улучшение условий его жизни) стоит завязывать. Необходимы четкие, честные правила игры, где государство и народ — равные партнеры, имеющие свои права и обязанности. Нет рабов, как и нет дойных коров — ни в лице государства, ни в лице народа. На рабской психологии не построить уважаемого своим народом и международным сообществом государства. Иначе любой пришелец с толстым кошельком сможет подчинить интересы страны себе, сможет легко осуществить свои корыстные планы! Нельзя, чтобы деньги решали всё, экономика не должна рулить политикой! Пока же мы наблюдаем, как внутри страны экономика пытается рулить политикой. И похоже, что реновацией рулит нажива. Бизнес так и кружит вокруг реновации.

На днях аналитический центр НАФИ на основе проведенного по инициативе компании «Метриум» социологического опроса опубликовал интересные данные с выводом о том, что московские застройщики недополучат 100 млрд рублей из-за реновации. На каких фактах основывается этот вывод?

В сообщении «Метриум» говорится, что около 5% участников реновации в Москве отменили запланированную ранее покупку квартиры в новостройке в связи с объявленной властями программой сноса хрущёвок. Это и привело к потере московскими застройщиками потенциальной прибыли. Почти 30% участников реновации, как следует из отчета, намеревались улучшить жилищные условия до объявления властями решения о сносе старых домов и предоставлении новых квартир. Из тех, кто для улучшения жилищных условий рассматривал покупку жилья, 54% собирались искать альтернативы на первичном рынке жилья, в том числе в многоквартирных домах. После анонсирования программы реновации в 2017 году, 4,6% жителей пятиэтажек отказались от планов приобрести квартиру в новостройке. По данным департамента градостроительной политики Москвы, всего в программу реновации вошли 350,5 тыс. квартир в старых домах. Соответственно, собственники не менее 16,1 тыс. квартир передумали покупать новое жилье в проектах столичных застройщиков, то есть как минимум именно такое количество покупок могли совершить участники реновации.

Аналитики «Метриум» отмечают, что это сопоставимо с общим объемом рынка массового жилья в Москве. Так, в сентябре в столичных новостройках эконом‑ и комфорт-класса были представлены 16,9 тыс. квартир. При этом, согласно опросу, в среднем жители пятиэтажек, отказавшиеся от своих планов, рассчитывали потратить на приобретение новой квартиры около 5,7 млн рублей.

Тут впору бы ужаснуться: мол, надо же — застройщики лишись потенциальной прибыли. Однако, как уточняла Газета.Ру со ссылкой на данные опроса НАФИ, участники реновации признались, что вовсе не собираются докупать квадратные метры после получения квартиры от города. Только 10% респондентов подтвердили, что планируют купить либо дополнительную площадь, либо квартиру в доме, построенном по программе реновации.

Напомним, что в рамках программы реновации, стартовавшей в 2017 году, в которую под снос вошли панельные хрущёвки 1950−1970-х годов постройки, граждане могут претендовать либо на равнозначную новую квартиру, либо на компенсацию, размер которой определяется рыночной стоимостью старой жилплощади. И здесь, очевидно, жители пятиэтажек стали опасаться как раз этой самой рыночной оценки. Опять же на различных форумах, где обсуждается реновация, можно найти подтверждение моим домыслам или подозрениям. Собственно, Газета.Ру и указывает, что собственники хрущёвок не спешат переезжать в новое жилье, выделяемое московской властью в рамках программы, предпочитая и предпринимая попытки перепродать свои квадратные метры в домах под снос. По данным свежего отчета аналитиков «Инком-Недвижимость», на которые ссылается Газета.Ру, спрос в результате «манипуляций» собственников квартир под снос, породил рост цены на такое жилье на 20−25% по итогам прошлого года. Так, средняя цена на квадратный метр в домах под снос в четвертом квартале 2019 года составляла около 185−187 тыс. рублей, в то время как еще в конце 2018 года показатель не превышал и 160 тыс. рублей.

Как заявил один из экспертов строительного рынка, его опыт подсказывает, что нередко одна семья из числа жителей пятиэтажек приобретает две квартиры. В частности, пожилые родители и их взрослые дети таким образом разъезжаются, используя вырученные от продажи старого жилья средства, скажем, как первый взнос по ипотеке.

Согласитесь, эти данные говорят не столько о потенциальных убытках застройщиков, сколько о том, что люди не ждут манны небесной, не ждут, что государство с широкого плеча предоставит им альтернативное жилье, которое соответствовало бы их ожиданиям, а берут ситуацию в свои руки и самостоятельно решают свои проблемы.

Потенциальные убытки застройщиков и их оценка — вообще слишком спорная тема. Потому как покупатели квартир под снос переходят в разряд тех, кто переедет в реновационные дома, а значит, своего клиента застройщики программы реновации не потеряли! Здесь ситуация больше пахнет спекуляцией. Почему бы не рассматривать этих покупателей заинтересованными лицами — теми, кто точно знает, что может переселиться в новые дома с нужной им выгодной локацией, на которые прежние собственники не могут рассчитывать?!

Согласитесь, назвать хорошими и качественными инвестициями покупку квартир в хрущёвках нельзя, так как даже, несмотря на рост их цены, они дешевле всех других квартир на рынке. Значит, такими покупателями движет какая-то своя выгода, которая, как раз может и укладываться в вышеуказанное мною предположение! В этом случае, да, можно считать, что реновационные застройщики лишатся потенциальной прибыли. Но ведь никто не говорит о том, что эти покупатели, возможно, люди, близкие к застройщикам или чиновникам. Если это так, то они сами себя лишают потенциальной прибыли. Правда, она все равно осядет в их карманах при будущих продажах. А то, что прежние собственники вышли на открытый рынок и предпочли не участвовать в спекуляциях реновации, так это больше хорошо, чем плохо. Так как и другие застройщики, не являющиеся участниками программы, нуждаются в клиентах. Что ж плохого в том, что люди не рассчитывают на государство, а решают свои вопросы сами?! Тут скорее нужна другая статистика и другой анализ, который бы дал нам понять, насколько реновация и ее участники-застройщики лишают рынок конкуренции, в результате чего происходит передел рынка и он монополизируется. Но, увы, такой статистики нет. А предоставленные НАФИ данные, возможно, всего лишь играют на руку чиновникам и их карманным застройщикам. Каким образом? Ну, если застройщики, как следует из отчета, лишаются потенциальной прибыли, значит чиновники, так сказать «будут вынуждены» пойти навстречу бизнесу, то есть застройщикам, и увеличить этажность новых домов, что не заложено, допустим, Генеральным планом Москвы, но позволяет изменить этот план! Вот такая незатейливая спекуляция данными может получиться.