Денег нет — переселенцам из Донбасса Киев предложил жить под забором: обзор
Рынок продаж
Эксперты продолжают говорить о том, что на Украине и конкретно в Киевском регионе строится слишком много жилья. «По нашим данным, количество сделок по первичке не достигает и 5 тыс. в год. При этом только за первое полугодие 2017 г. стартовали продажи 30 новостроек, и на рынок дополнительно выбросили ещё около 21 тыс. квартир [в дополнение к 20 тыс. квартир, которые были выставлены на продажу на начало года — Ред]. Если не изменится экономическая ситуация в стране, то при таком темпе продаж этого жилья хватит на десять лет вперёд», — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов в комментарии «Страна.ua». При этом отложенный спрос может быть даже большим, однако для рынка более важен актуальный (т.е. люди с деньгами и готовые покупать).
При этом предложение и спрос движутся в разные стороны. Согласно данным Adress.ua, за I полугодие в Киеве было совершено только 1,1 тыс. сделок в сегменте первичной недвижимости. «Таким образом, непроданными осталось 19,6 тыс. квартир. А всего на рынке накопилось более 76,5 тыс. объектов, на которые не находится покупателей уже многие годы», — продолжает Артюхов. Это крайне много. Лет 10 назад, когда темпы строительства были сравнимы с нынешними и даже превышали их, на рынке недвижимости столицы держалось 20−30 тыс. квартир (первичный и вторичный сегменты). Большинство предложений до рынка просто не доходили.
Всё это, разумеется, отразилось на средней стоимости «квадрата». Согласно информации SV Development, с начала года в столице Украины она пробила психологический барьер в 1000 долларов, снизившись с 1041 до 995 долл./кв. м. Новостройки потянули за собой и «вторичку»: с 1160 до 1108 долл./кв. м.
С другой стороны, цифры по предложению следует откорректировать с учётом проблемных строек. Официально, согласно данным системы «Градостроительный кадастр Киева», таковыми считаются 62 объекта. Неофициально — до 80. Часть собственников, перезимовавшая без отопления и с отключениями электричества, пробует избавиться от такого жилья на общем рынке недвижимости.
Отсеивать можно и по другим критериям. В погоне за самой низкой ценой на рынке застройщики пренебрегают развитием социальной инфраструктуры. То, что известно жителям областных центров и городов-спутников Киева, в правительстве заметили лишь недавно: совокупная очередь в детские сады достигла 65 тыс. человек. Одна из причин — застройщики не строят садики.
По информации Adress.ua, средняя стоимость жилья на вторичном рынке с начала года особо не менялась и держится на уровне 800 долл./кв. м. Однако компания «Олимп-консалтинг» в предыдущем обзоре давала значительно более высокую среднюю цену (1063 долл. на середину года).
Либо же разгадка может быть в том, как считается средняя стоимость: по выставленной цене, или же по контрактной. Эксперты говорят о скидках в 10−15% в сегменте вторичного жилья как об обычной практике.
В правительстве также не видят причин для роста цен на жилье ещё как минимум год. Об этом заявил вице-премьер-министр Украины Геннадий Зубко. «Спрос, если даже банковский сектор заработает, все равно банк не даст средств без понятной устойчивости доходов граждан. То есть я пока не вижу оснований в течение еще одного года, если не будет каких-то внешних вмешательств, которые будут влиять на баланс газа, валюты для того, чтобы цены резко росли», — приводит его слова интернет-издание facenews.ua. Второй причиной вице-премьер почему-то назвал отсутствие выраженной инфляции, хотя это как раз не так. Впрочем, возможно, чиновник имел в виду то обстоятельство, что рынок недвижимости традиционно считается в валюте и любая гривневая инфляция довольно быстро отражается на курсе гривны к доллару.
Удешевление докатилось и до регионов. «…Эпицентры падения цен смещаются. В 2013-м это была столица, где цены за год проседали на 20 и больше процентов, затем лидерство перехватил Львов и западные области. Достаточно длительное время, более полугода, удерживала пальму первенства Винница. Но летом этого года, достаточно неожиданно, на первое место вырвался Днепр [бывший Днепропетровск]», — делится актуальной информацией вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников в комментарии для ABCnews. «Первое место» — это 535. долл за квадратный метр в сегменте вторичной недвижимости. При этом в регионах всё не так, как в Киеве: старый фонд стоит дешевле новостроек.
Причина внезапного проседания цен в Днепре — начали много строить. «…Крупные проекты, 18-этажные дома по 5−8 секций. И в тех районах, где появляются новострои, вторичка стремительно теряет в цене [20−30% по наблюдениям игроков рынка — Ред.]», — поясняет партнёр АН «Майкл» Сергей Евстратенко. В свою очередь, снижение цен в одном районе провоцирует к аналогичным действиям квартировладельцев по всему городу.
Немаловажная причина снижения стоимости жилья заключается в том, что с рынка практически ушли спекулянты. «…При покупке мини-квартиры за 10 тыс. долл на этапе фундамента можно будет выручить 12 тыс. долл после сдачи объекта в эксплуатацию. Но если продать квартиру до истечения трёх лет пребывания её в собственности, придется, кроме обязательной госпошлины (1%) и пенсионного сбора (1%), уплатить 5% НДФЛ плюс 1,5% военного сбора. Итого — 8,5% от стоимости жилья, не считая расходов на его оформление. Проще даже в гривнах положить деньги в банк. Тем более что квартиру ещё надо продать на фоне того предложения, которое уже есть», — пояснил эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий для UBR.ua.
Рынок аренды
Аренду тоже правильнее считать в валюте, напоминает Андрей Гусельников. Так можно заметить, что в этом году в сравнении с прошлым стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве снизилась на 10%. Сергей Костецкий в свою очередь уточняет, что вызвано это ростом предложения. «Люди, которые раньше не хотели сдавать квартиры в аренду, теперь вышли на рынок аренды или продажи, потому что дорого содержать пустующую квартиру. Как следствие, предложение по квартирам выросло практически в два раза», — цитирует эксперта портал «Реалист».
Журналисты ABCnews совместно с экспертами компании City Development Solution проанализировали инвестиции в столичное жильё с целью дальнейшей сдачи в аренду. Для выделенных четырех типовых классов жилья («эконом-минус», «эконом», «комфорт», «бизнес») они получили соответственно 14, 19, 16 и 17 лет. Это значительно превышает докризисные (2007) значения, когда даже на аренде квартира в Киеве «отбивалась» за 8−12 лет.
Тем не менее зарабатывать на аренде хоть и долго, но реально. Согласно данным Сергея Костецкого, в январе — июле в Киеве было заключено более 6 тыс. сделок на аренду жилья (+13% к аппг). Хит рынка — квартиры с арендной платой 4−6 тыс. грн.: ими интересуются в первую очередь. Причиной спроса на аренду эксперты считают ценовые ожидания украинцев. Последние уверены, что жильё в долларе будет дешеветь и дальше и пока выжидают. Причём даже повысившийся спрос не создаёт на рынке ажиотажа — по словам того же Костецкого, на одного потенциального арендатора в Киеве приходится 40 предложений.
Что касается средних цен, то они пока не слишком изменились. С минимальной разницей лидируют Киев и Одесса (8 и 7 тыс. грн. в месяц). Однако с окончанием курортного сезона стоимость аренды в Одессе должна несколько упасть. Сразу же за ними — Львов и Харьков (4 тыс. грн.). Днепропетровск ранее был в одном ценовом диапазоне с ними, однако теперь однокомнатную квартиру тут стоит снимать в среднем за 3 тыс. грн. Дешевле же всего из областных центров снимать в Ивано-Франковске и Запорожье (1,5 тыс. грн.). Такие данные приводит портал недвижимости Domik.ua.
Строительство
Согласно данным Госстата Украины, за I полугодие капитальные инвестиции в жильё составили 21,16 млрд грн. Ещё 18,7 млрд было вложено в нежилые строения, что составляет в сумме 25,8% инвестиций в материальные активы. Это отражается на темпах ввода новых квартир в эксплуатацию. За I полугодие 2017 года по Украине — 5,14 млн квадратных метров,
При этом пресс-служба Украинского центра стального строительства сообщает, что «…рост себестоимости строительства замедлился. Инфляция цен на строительно-монтажные работы с начала года находится на уровне ниже, чем в среднем за тот же период в 2012—2016 гг.… За последние пять лет цены на строительно-монтажные работы выросли в 2,3 раза, а курс гривны к доллару США — в 3,3 раза». В целом же в УЦСС оценивают рынок сдержанно-оптимистично: «Начиная со второй половины 2016 года инвестиционные ожидания продолжают оставаться в положительной зоне, поэтому, по нашим оценкам, следует ожидать роста инвестиций в новые проекты жилой и коммерческой недвижимости, хоть и не такими высокими темпами».
Директор Украинского аналитического центра Александр Охрименко в своём материале для 112.ua отмечает, что по итогам первого полугодия текущего года ВВП может вырасти на 2,5% при таком росте строительства. Также, по его мнению, этот результат можно было бы удвоить, если бы на Украине работало ипотечное кредитование.
Ипотека с инфляцией 8,2% за январь — июль — заведомо бесплодные мечты. Однако и выход есть. По мнению Михаила Артюхова, в скором времени застройщики, освоившие рассрочку и лизинг, начнут массово практиковать трейд-ин — обмен старой квартиры на новую с доплатой. Такое часто практикуют автосалоны. Учитывая же, что сегодня средняя стоимость новой квартиры в Киеве лишь в 1,5−2 раза выше средней таможенной стоимости автомобиля, трейд-ин на рынке недвижимости действительно не за горами.
Упомянутый выше финансовый лизинг директор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько предлагает использовать как общий предохранитель на рынке недвижимости: «Если жильё сдавать в лизинг, то, построив один жилой дом и получая с него лизинговые платежи, невозможно будет финансировать второй, третий, пятый дом», — пишет он в своём блоге на Liga.net.
На второе место на Украине по темпам строительства вырвалась Харьковская область: «Только за первые полгода Харьковская область выполнила работ на сумму более 3,8 миллиарда гривен», — заявил зампред Харьковской облгосадминистрации Евгений Шахненко во время пресс-конференции.
Первый заместитель министра по вопросам временно оккупированных территорий и внутренне перемещенных лиц Юсуф Куркчи советует переселенцам забыть о помощи государства на покупку жилья. «Эта проблема — одна из самых дорогих для государства, так как при существующих на первичном и вторичном рынке жилья ценах стоимость проблемы зашкаливает до нереальных для государства масштабов. Речь идет о 20−40 млрд долл. для решения этих вопросов».
Напомним, в марте Верховная рада приняла закон, которым предусматривалось компенсировать половину стоимости жилья (с ограничением по стоимости кв. м. и по площади) для вынужденных переселенцев, а также для участников т.н. АТО. А поскольку первых на порядок больше, чем вторых, то, скорее всего, закон станет работать только в пользу «атошников».
Решить вышеупомянутую проблему с дефицитом детских садов в министерстве регионального развития хотят строительством мини-детсадов, которые будут интегрированы в новостройки. «…У нас нет территорий для строительства детсадов в центральных частях городов, поэтому министерство поддержало норму о строительстве небольших, до четырех групп, дошкольных заведений в составе жилых домов», — объяснил идею представитель института «КиевЗНИИЕП» (Украинский зональный научно-исследовательский и проектный институт гражданского строительства). Правда, в министерстве образования к идее пока отнеслись более чем прохладно.
ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость
Согласно выводам журналистов ABCnews, в Киеве снова начали строить бизнес-центры: суммарный ввод в эксплуатацию площадей в новых БЦ по итогам года, как ожидается, составит более 60 тыс. квадратных метров, причём половина — класса А. Для сравнения: год назад построили около 40 тыс. квадратных метров, класса А не строили вообще.
С другой стороны, темпы строительства БЦ, в отличие от жилой недвижимости, восстанавливаться не спешат. Даже в провальном (в сравнении с 2011—2013 гг., когда в Киеве ежегодно сдавали в среднем по 150 тыс. кв. м. офисов) 2014 году построили около 110 тыс. «квадратов». Вот уже три года даже такие темпы для Киева недостижимы.
При этом спрос на офисные метры постепенно восстанавливается. В конце июня пустовало 16,3% площадей в киевских бизнес-центрах. Вроде и немало, однако в конце 2016 года их было 19,3%. К тому же эксперты подтверждают, что это долговременная тенденция. «Уменьшение вакантности наблюдается в последние два года, но если в 2016 году оно происходило прежде всего за счет класса А, то в текущем году основное уменьшение доли свободных площадей наблюдается в классе В», — рассказала руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина корреспонденту «ЛИГА.Бизнес».
Деловая активность восстанавливается, однако на отелях эта тенденция пока не отражается. «Существенно улучшить заполняемость удалось только тем отелям, которые официально принимали делегации. Остальные гостиницы сработали ниже плана из-за снижения общей деловой активности в городе во время проведения «Евровидения-2017», — сказано в отчёте консалтинговой компании Colliers International (Украина). Заполняемость номеров хотя и выросла с 40 до 45%, этого всё равно недостаточно, чтобы владельцы отелей могли зарабатывать.
Что касается торговых площадей, то к концу года ожидается открытие в Киеве ещё трех ТРЦ общей площадью 47 тыс. кв. м. Таким образом, с уже введёнными в строй предложение новых торговых площадей в текущем году составит 56 тыс. кв. м. Общее же предложение торговых площадей в Киеве в I половине 2017 года впервые превысило 1 млн кв. м.
Минимальные арендные ставки с прошлого обзора ещё немного подросли — с 33 до 35 долл./кв. м. В целом же аренда в ТРЦ, расположенных не в центре, может доходить до 45 долл./кв. м. За торговые места в торговых центрах в центре Киева или приближенных к центру районах просят 60−86 долл./кв. м. Доля свободных площадей в торговых центрах Киева уменьшилась с 9,7% в конце I квартала до 6,7% в конце второго.
Однако к концу года вакантность в ТЦ может снова увеличиться. Причина — уход с украинского рынка брендов Kari и Gloria Jeans. Первая пока заявила о закрытии магазинов в Одессе, однако на рынке ходят слухи о глобальном исходе. Второй бренд взяла на карандаш СБУ: ему вменяют продажу на территории Украины одежды, изготовленной в ЛНР.