Уже через 10 лет украинцам будет негде жить: обзор недвижимости
Рынок продаж
Государство собирается активизировать рынок продажи жилья за счёт льготных категорий граждан: внутренних переселенцев и участников т.н. «АТО». Несмотря на то, что первые пострадали от вторых, Верховная рада фактически уравняла их в правах: принят закон, согласно которому государство будет компенсировать 50% затрат на покупку жилья тем и другим. «Кроме 50 процентов госпомощи на покупку или строительство программа предусматривает выделение ипотечного кредита под 7 процентов годовых, а не под 25 процентов, как сейчас предлагает большинство отечественных коммерческих банков. Разницу в процентах также будет платить государство», — уточняет первый заместитель председателя правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Сергей Комнатный корреспонденту издания «Факты». Правда, есть и плохие новости. Если ветеранам т.н. «АТО» компенсации предполагается закладывать в государственный бюджет, то для переселенцев их предлагается предусматривать в местных. С одной стороны это логично, регионы по-разному принимали переселенцев, где-то их много, где-то почти нет. Однако местным бюджетам гораздо сложнее будет отстоять лишнюю строку расходов во время бюджетного процесса.
На Украине постепенно меняются предпочтения покупателей. «Если в первом полугодии 2016 г. запросы на покупку квартиры до $30 тыс. составляли 47% в общем объеме, то уже к декабрю их удельный вес вырос до 53%», — утверждают специалисты агентства недвижимости Address.ua в комментарии «Страна.ua», описывая запросы столичных покупателей. По их мнению, в этом году эта тенденция будет крепнуть. Основной объект поиска — 1‑ и 2-комнатные квартиры площадью до 50 кв. м. Кроме того, по их ожиданиям, в ближайшие годы рынок недвижимости ожидает вал предложений в сегменте вторичного жилья — слишком дорогого для содержания и оттого не пользующегося спросом на рынке аренды. А увеличение спроса потянет цены на такое жильё вниз. Эксперты ожидают снижения цен на 10−12% по итогам года.
Рынок аренды
Верховная рада Украины вскоре может приступить к рассмотрению проекта закона, зарегистрированного ещё осенью прошлого года и касающегося сдачи жилья в многоквартирных домах. Инициаторы законопроекта предлагают запретить перестраивать квартиры под хостелы. В качестве наказания за такие действия предусматривается штраф в размере 34−51 тыс. грн (при повторном нарушении в течение года — до 85 тыс. грн).
Министерство регионального развития всё же занимается разработкой проекта закона об аренде муниципального жилья (а также внедрения такого явления на Украине в принципе) — о такой инициативе бывшего застройщика, замминистра регионального развития Льва Парцхаладзе мы сообщали ранее. Причина, по которой проект лоббирует заместитель министра, понятна — таким нехитрым образом он сможет вернуться в привычную для себя отрасль (строительная компания Парцхаладзе обанкротилась во время экономического кризиса 2008−2009 гг). Однако и министерство имеет в этом свой интерес. Таким образом чиновники намерены вывести из тени часть рынка арендного жилья и, тем самым, пополнить местные бюджеты. Ещё одна причина — муниципальным жильём хотят решать проблему расселения тех демобилизованных из т.н. «АТО» и временных переселенцев, у кого не хватает средств купить жильё даже с помощью государства. «Ситуация с обеспечением жильем граждан, которые, согласно законодательству, отнесены к категориям лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, критическая уже не первый год. Кроме этого, ряд трагических событий в нашем государстве не только расширил эти категории, но и привел к значительному росту численности населения, которое не может позволить себе приобрести недвижимость в собственность и вынуждено снимать жилье. При таких условиях Украина просто не может позволить себе сохранения советского подхода к обеспечению жильем. Общемировым опытом подтверждена неэффективность бесперспективного расходования ограниченных бюджетных ресурсов на одноразовое приобретение жилья в собственность для единиц из массы, которые нуждаются в помощи», — пояснил исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич в комментарии для Build Portal.
Аналитик компании SV Development Сергей Костецкий сомневается в реализуемости идеи: «Говорить о выгодности строительства высокоэффективных, высокоприбыльных проектов я бы вообще не стал. А строить доходные дома, которые в принципе никому не интересны… Какой застройщик начнет вкладывать деньги в проект, который будет окупаться много лет, и владеть им будет государство?» — пояснил он свой скепсис изданию «Деловая столица». В экономсегменте, по его словам, окупаемость от аренды сегодня может достигать 30 лет, а на такой срок сегодня никто не планирует. Другие участники рынка оценивают окупаемость более оптимистично (7−10 лет), но согласны, что это всё равно превосходит сроки планирования бизнеса на рынке украинской недвижимости.
Ставки аренды на квартиры (если не брать крайние случаи, когда хозяева сдают жильё просто за оплату коммунальных услуг) сегодня стартуют от 1000 грн за однокомнатную квартиру. Правда, за столько жильё можно снять в основном в Донецкой и Луганской областях, да ещё и в прифронтовых регионах. С другой стороны, как раз там эти самые «крайние случаи» встречаются чаще: много пустующих квартир, хозяева опасаются мародёров и готовы даже поступиться прибылью, но пустить в дом надёжного человека. В среднем в областях аренда колеблется в пределах 1500−2500 грн. За исключением нескольких — Киевской, Одесской, Львовской, Харьковской, Днепропетровской областей — 3500−5000 и до 6000 грн в Киеве.
Почему стоимость аренды растёт на фоне падения стоимости жилья в целом? Есть несколько причин. «Подорожание жилья — естественное следствие целого ряда факторов. По данным Госстата, если в январе 2016-го индекс потребительских цен в сравнении с 2015 годом составлял 108,9%, то в декабре он вырос до 121,2%. Это повлияло и на рост средней заработной платы. В целом по Украине за 2016 год она увеличилась почти в 1,5 раза — с 4362 до 6475 грн. Увеличение стоимости базовых товаров приводит к тому, что люди повышают и стоимость услуг (в том числе аренды), чтоб оставаться в плюсе», — утверждают аналитики рынка недвижимости в комментарии газете «Сегодня». Кроме того, рынки продажи и аренды хотя и предлагают потребителю один и тот же товар, всё же не пересекаются друг с другом. Люди чаще мигрируют в поисках работы и не могут «забрать» с собой жильё. Играет роль фактор внутренних переселенцев, они создают спрос, которого не было ранее. Кроме того, предложение не рынке аренды растёт не такими темпами, как на рынке продажи.
Строительство
Госстат опубликовал статистику по жилищному строительству на Украине за 2016 год. В эксплуатацию введено немногим более 9 млн кв. метров жилья, что является наименьшим показателем за последние 6 лет. Самих участников рынка недвижимости это не удивляет: «Считается, что нормальный спрос на жилье может быть, когда рядовой рабочий имеет месячную зарплату на уровне стоимости одного квадратного метра жилья [в Киеве в среднем около 22 тыс грн, в регионах — от 10 тыс]. Но если средняя зарплата составляет в пять раз меньшую сумму, то человек не сможет накопить денег на квартиру», — рассказывает корреспонденту «Страна.ua» генеральный директор строительной компании ТММ Николай Толмачев. Активизировать продажи, а значит и строительство, пытаются разными способами.
Настоящий тренд 2016 года — формат смарт-квартир — небольших жилищ общей площадью 20−25 кв. метров (раньше их называли квартирами гостиничного типа). Он существовал и раньше, однако в 2016 году стал массовым. Дополнительный фактор успеха — малая отапливаемая площадь.
Второе — активное освоение пригородов. Киев уже давно стал агломерацией, многоэтажные комплексы построены во многих близлежащих сёлах и городках. Однако если раньше осваивались преимущественно населённые пункты в 10−15 км от черты города, то теперь застройщики готовы увеличивать этот предел до 25−30 км. «В принципе, война затронула 8−10 миллионов человек. Понятно, те, что на «Лексусах», — те сразу купили себе жилье. Теперь же ищут возможность обзавестись квартирами те, что попроще. Поэтому всё это строительство на выселках, откуда в город по 2 часа добираться, ещё долго будет процветать», — поясняет журналисту «Страна.ua» сотрудник строительной компании, не пожелавший назваться.
Третье — новые методы рассрочки. Ипотека как формат покупки жилья сегодня практически отсутствует на рынке, по различным оценкам, так продаются не более 4−5% всех квартир (в экономсегменте — 0,5%). Застройщики по-прежнему активно предоставляют рассрочку (и её срок вырос до 5−10 лет, хотя ранее ограничивались максимум тремя годами). Новый формат продажи — финансовый лизинг. Это нечто среднее между ипотекой и рассрочкой. Банк по соглашению с клиентом покупает выбранную им квартиру, а затем клиент постепенно погашает её стоимость банку
Строить квартиры теперь станет дешевле как для самих застройщиков, так и для будущих собственников. «В стоимости жилья украинцы вынуждены были платить и определенную наценку за сложность процедур [получение разрешения на строительство жилых помещений — Ред]. Как результат, Украина занимает позорное 140-е место в рейтинге в этой сфере», — объяснил изданию «Сегодня» заместитель министра экономического развития Максим Нефёдов. Однако в марте ВР приняла правительственный законопроект, которым отменила необходимость получения этого разрешения для строительства, а также упростила строительство ещё по ряду моментов. Так, теперь не нужно получать технические условия на объект от Государственной службы по чрезвычайным ситуациям. В целом же, по словам руководителя направления «Строительство» инициативы Better Regulation Delivery Office Елены Шуляк, 15% регуляторных документов в сфере строительства на сегодня так в той или иной степени не соответствуют понятию «законность». «Они не зарегистрированы в Минюсте или были приняты таким образом, который не предусмотрен законодательством. В ноябре прошлого года на заседании правительства было отменено 367 устаревших актов, из них более 50 актов касались именно строительного законодательства. Но это только начало. Строительное сообщество, представители строительной отрасли должны стать теми лоббистами, которые будут способствовать вычистке этого поля от таких вот рудиментов», — поведала она в комментарии порталу «Столичная недвижимость».
Темпы строительства в 2017 году пока не позволяют надеяться, что пик спада строительная отрасль Украины прошла. Так, за январь — февраль 2017 года было выполнено строительных работ на сумму 8,4 млрд грн. Это на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако из этого роста следует вычесть инфляцию (14−15%),
Некоторые участники рынка считают, что это уже слишком и рынок вскоре начнёт страдать от переизбытка предложения: «Уже сейчас в некоторых районах [Киева — Ред] в рамках одного жилого квартала приходится по три предложения на одного покупателя», — сообщила директор компании UTG Residence Олеся Скринник порталу «Деньги.ua». Происходит это в том числе из-за вышеупомянутых смарт-квартир: на одну и ту же сумму строительных работ может приходиться разное количество жилья, поскольку малогабаритные квартиры по площади вдвое меньше обычного жилья. Так, по данным консалтинговой компании CDS, несмотря на снижение объёмов строительства в квадратных метрах, в 2016 году в Киеве было сдано 23,1 тыс. квартир, а уже на 2017 год (по планам) заявлено 33,2 тыс.
Елена Шуляк в комментарии для портала «Столичная недвижимость» скорректировала существующие стереотипы о спросе на новое жилье и готовности жителей его покупать. По её словам, в среднем по Украине 1,8% граждан готовы тратиться на улучшение своих жилищных условий. В Киеве этот показатель лишь немногим выше — 2%. «Неожиданностью для нас стало то, что в западных регионах этот показатель значительно выше — там 5−6% жителей готовы тратить свои средства на строительство жилья», — утверждает эксперт. Причина в том, что в западных регионах, как правило, речь идёт о малоэтажном строительстве, либо о частных домах. Сроки реализации этих проектов меньше, условия финансирования — понятнее и прозрачнее, риски меньше, затраты ниже. Всё это стимулирует спрос.
Если ряд разрешительных норм парламент по предложению правительства отменил, то с нормами строительными всё наоборот. Их ужесточают, что нередко приводит к неприятностям для застройщика и оборачивается приятным бонусом для покупателей:
«Так получилось, что дома, которые по старым нормам приняли бы в эксплуатацию с распростертыми объятиями, сейчас застройщики не могут сдать, потому что часть квартир не соответствует новым представлениям о том, что такое квартира. «Например, в комплексе дома расположены так, что часть квартир окнами полностью выходят на север. Солнечные лучи не попадают туда в достаточном количестве, и её нельзя сдать как квартиру. Поэтому застройщики сдают это как нежилой фонд — «апартаменты», «творческие мастерские». А люди покупают и сами переводят их в квартиры». Таким образом человек может сэкономить 5−15 тыс. долларов», — рассказывает изданию «Сегодня» о новым трендах руководитель «БТИ-сервис» Олег Игнатьев. Любопытно, что прежде происходило ровно наоборот: квартиры переводили в нежилой фонд для сдачи под магазины, офисы. Однако теперь коммерческая аренда нередко проигрывает в стоимости жилищной, поэтому пока что от такой практики собственники отказываются.
На Украине каждый третий многоэтажный дом — хрущевка, а срок эксплуатации таких домов истек, заявляет эксперт Института общественно-экономических исследований Всеволод Николаев в статье для «Сегодня». Если ничего не делать, уверен эксперт, уже через десять лет собственники квартир в хрущевках окажутся без крыши над головой. Впрочем, с современными домами все еще хуже, бывают случаи, когда построенный дом оказывается непригодным для жизни сразу после сдачи в эксплуатацию. «Когда вы покупаете квартиру в новом доме, вы не знаете, из чего этот дом сделан. Раньше были типовые проекты, в которых было указано, какой материал и какого качества используется. На основании этого было сказано, сколько прослужит дом. Сейчас же это все закрытая информация застройщика. Естественно, в погоне за прибылью застройщик покупает самые дешевые материалы — вы получаете самое низкое качество. Сроки эксплуатации таких домов гораздо ниже», — рассказывает эксперт Института общественно-экономических исследований.
ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость
«Инвестируя в Киев, вы инвестируете в один из самых привлекательных, динамичных и перспективных городов Восточной Европы. И гарантом и защитником ваших инвестиций будет лично мэр города… В прошлом году — по сравнению с 2015-м — прямые иностранные инвестиции в Киев увеличились почти в 4 раза, и 60 процентов инвестиций в Украину «зашли» именно в столице», — так рекламировал председатель киевской горадминистрации Виталий Кличко украинскую столицу в Каннах в середине марта (международная выставка недвижимости MIPIM). О падающих в восточноевропейской столице мостах (вслед за Шулявским путепроводом, частичное обрушение которого случилось в конце февраля, есть проблемы ещё с двумя) он предпочёл умолчать.
В середине марта в парламент был внесён законопроект, принятие которого грозит серьёзно изменить рынок аренды офисной недвижимости. Авторы предлагают запретить размещение офисов в многоквартирных домах. Сами предприниматели утверждают, что это лишь создаст дополнительную коррупционную кормушку либо же принудит бизнес закрываться.
Тем более что арендные ставки на коммерческую недвижимость всё-так выросли, и те, кто в начале года придерживал заключение договора, не прогадали. В особенности оживился спрос на помещения под кафе и рестораны: «Ставки — ненормальные, как в 2013-м или перед кризисом 2008-го. В центре — от 50 долл., а чаще — 70 долл. за кв. м. И за эти помещения идет борьба. Появился даже термин «перебивка аренды», когда владельцу предлагают цену выше, чем платит действующий арендатор, и он идет на разрыв договора раньше срока», — удивляется гендиректор компании «Ресторанный консалтинг» Ольга Насонова в комментарии Build portal. При этом следует понимать, что в центре Киева офисов не так уж и много (именно поэтому до кризиса 2008 года существовал проект строительства делового района) и арендные ставки там могут быть ещё выше упомянутых 50−70 долл. Зато при переезде в офисные здания, расположенные в прилегающих к центру районах, на аренде можно сэкономить до половины расходов (30−40 долл за «квадрат»). Плюс — защита от перебивки, поскольку договоры заключаются на 3−5 лет.
Ставки для ретейла колеблются в пределах от 250−800 грн в спальных районах до тех же 70 долл. за «квадрат» на Крещатике.
Предыдущие обзоры:
Надвигается реституция, Польша заберет свое: обзор недвижимости Украины за осень 2016 года