Как ранее сообщалось, в ближайшие месяцы в Государственной Думе ожидается рассмотрение и принятие целого пакета законопроектов, направленных на интенсификацию развития системы ипотечного жилищного кредитования. Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин рассказал ИА REGNUM о перспективах развития системы ипотечного кредитования в России в целом и в отдельных регионах и механизмах воздействия ипотеки на экономику страны.

- Валерий Семенович, в своем послании Федеральному Собранию Президент назвал развитие ипотечного кредитования в числе основных национальных приоритетов на ближайшие годы. Почему, на ваш взгляд, такая большая ставка в развитии страны делается именно на ипотеку?

- На мой взгляд, этому несколько причин. Во-первых, по данным опросов, 80 процентов населения России хочет улучшить свои жилищные условия. Из них у половины есть для этого потенциальные финансовые возможности. Объем средств, которые сейчас есть на руках у населения, и которые можно запустить в эту программу, составляет по разным оценкам от 60 до 100 млрд. долларов. Если эти инвестиции войдут в экономический оборот, будет выполнена вторая задача поставленная Президентом, которая состоит из двух частей - вдвое увеличить за 10 лет валовый внутренний продукт и в два раза увеличить к тому же моменту объемы жилищного строительства.

Поскольку каждый рубль, который приходит в жилищное строительство, как магнит притягивает к себе еще несколько рублей потраченных в сфере услуг, производстве предметов домашнего обихода и интерьера и т.п., то вовлечение таких больших средств в оборот поможет поднять многие отрасли экономики. Строительный бум всегда бывает связан с бумом производства строительных и отделочных материалов. Уже сейчас в нашей стране стройматериалы производятся по самым современным технологиям, отвечают всем мировым требованиям, и именно эти материалы позволяют решить еще одну задачу - повышение энергоэффективности зданий.

Таким образом, развитие ипотеки позволяет решать сразу три задачи - снятие дефицита жилья (причем для всех слоев населения, не только высокооплачиваемых), жилищное строительство и подъем экономики и снятие с человека части бремени оплаты услуг ЖКХ. Ко всему прочему ипотека - путь решения проблемы реконструкции ветхого фонда.

Самое дорогое, что есть у каждой семьи из материальных ценностей - это квартира. Ипотека стимулирует человека к тому, чтобы он был более дисциплинированным. Если семья берет кредит на 10-20 лет (а сейчас по новым стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предлагается ввести уже срок до 27 лет), то ее члены должны на протяжении этого времени делать все, чтобы у них была постоянная работа, причем высокооплачиваемая. Люди купившие квартиру в кредит, ищут еще один дополнительный источник заработка, приобретают второе образование, открывают новый бизнес, но уже ни пить, ни гулять у них времени нет. Рождается ребенок - семья опять хочет улучшить свои жилищные условия. В этом случае, как правило, в кредит приобретается дополнительная комната. Поэтому каждая семья понимает, что для того, чтобы нормально жить, надо нормально работать.

- Государство сознавало остроту жилищной проблемы уже давно. В чем принципиальное отличие ипотеки от тех механизмов ее решения, которые предлагались ранее?

- Ипотечное кредитование, в том виде, как сейчас его трактуют Правительство и Президент, это программа, которая позволяет решить жилищные проблемы семей со средним и высоким достатком, у которых есть постоянный доход. Для социальных категорий граждан, которые имеют меньше 18 квадратных метров на человека и нуждаются в бюджетной финансовой поддержке принята Федеральная целевая программа "Жилище". В рамках этой программы приняты подпрограмма государственных жилищных сертификатов для военнослужащих, уволенных в запас, подпрограмма для граждан переселяющихся из районов Крайнего Севера, подпрограмма для участников ликвидации аварии на чернобыльской АЭС, подпрограмма для молодой семьи и т.д. В этих подпрограммах ни слова не было сказано о необходимости использования ипотеки и активного привлечения средств населения. Единственное исключение - подпрограмма "Свой дом", в которой были предусмотрены механизмы ипотечного кредитования и гарантии федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, но она до настоящего времени окончательно не отработана.

Казалось бы, люди со средним достатком и "социальные" категории населения - это как два разных полюса. Но в очень многих регионах обеспечение жильем этих различных категорий населения стало совмещаться в рамках комплексных ипотечных программ. Именно такой подход, направленный на максимальный охват населения системой ипотечного кредитования активно проводит наша Международная ассоциация - МАИФ, включающая 130 ипотечных организаций (фондов, агентств, корпораций) из 63 регионов России и 4 стран СНГ. Суть этого подхода заключается в том, что принимаются региональные законы и программы жилищного строительства, которые предусматривают выделение бюджетных средств отдельным категориям граждан имеющим по действующему законодательству право на получение субсидий для внесения первого взноса (эта субсидия может составлять от 20 до 70 процентов стоимости квартиры в пределах социальной нормы) или для погашения процентной ставки. Однако, в отличие от бесплатного предоставления жилья, участники этих программ обязательно вкладывают в приобретаемую квартиру часть своих собственных средств.

На мой взгляд, этот подход, который сейчас начинает активно развиваться в ряде регионов и отраслей, наиболее правильный. Он позволяет решить сразу две задачи. Первая - дать возможность людям, которые имеют стабильный доход, но не могут сразу оплатить 100 процентов стоимости квартиры, внести хотя бы 30 процентов, а на оставшиеся 70 процентов получить кредит сроком до 20 и более лет (а для молодых семей взнос составляет всего 10 процентов, а 90 процентов - это кредит). И вторая - даже если у определенной социальной категории людей нет средств на внесение 30 или 10 процентов, но они имеют право на субсидию, то с помощью этой субсидии гасится первый взнос, и дальше семья постепенно в течение 20 и более лет оплачивает свое жилье. Учитывая, что ежемесячные выплаты за квартиру в этом случае сравнимы с оплатой за снимаемую квартиру, расчеты осуществляются равными долями в рублях, а стоимость квартиры фиксирована, то ориентировочно 50-60 процентов семей могут быть вовлечены в этот ипотечный процесс.

- При этом семья въезжает в квартиру в первый же год подключения к программе?

- Да, сразу после приобретения квартиры в новом доме или со вторичного рынка. Основной принцип ипотеки - квартира оформляется гражданину в собственность, но при государственной регистрации прав на недвижимость, на нее оформляется обременение - она числится в ипотеке. Поэтому человек ни продать, ни завещать, ни подарить ее не может, и у него появляется стимул - лучше работать, как следствие этого получать большую зарплату и быстрее рассчитаться по ипотечному кредиту. Это принципиально отличается от той ситуации, когда, скажем, молодая семья снимает жилье, платит за него ежемесячно 300-400 долларов, но квартира эта не ее. В регионах сейчас также развиваются программа, по которой человек может вселиться в новую квартиру, и часть его квартирной платы после 10-процентного первого взноса идет на погашение кредита, и квартира постепенно переходит в его полную собственность.

- Прежде чем разговоры об ипотеке так громко зазвучали на федеральном уровне, некоторые регионы уже в течение ряда лет развивали у себя такие программы. Не могли бы вы подробнее рассказать об этом опыте?

- В регионах жилищные программы с использованием механизмов залога и ипотеки начали развиваться после того, как вышел Указ от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы". Согласно этому Указу, необходимо было создать федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, а региональным властям - создать фонды внебюджетного финансирования жилищного строительства. Такие фонды начали активно создаваться с 1996 г., В настоящее время ипотечные программы развиваются в 63 регионах, в 60 процентах региональными ипотечными операторами являются фонды жилищного строительства. На эти фонды региональные и муниципальные власти переложили заботу о тех семьях, которые имеют право на получение государственной поддержки для приобретения жилья.

Заслуга продвижения идеи ипотечного жилищного кредитования как мощного фактора развития экономики принадлежит региональным руководителям. В настоящее время в каждом федеральном округе имеются свои лидеры. Так, в Центральном федеральном округе ипотечные программы наиболее активно развиваются в Белгородской и Брянской областях. По Приволжскому федеральному округу лидирует Республика Башкортостан, где уже 19 тыс. семей получили квартиры по ипотеке и еще 27 тыс. семей записались на участие в этой программе. В Самарской области одновременно существует четыре структуры - областной фонд жилья и ипотеки, фонд жилищного индивидуального строительства на селе, Сызранский фонд и корпоративная программа на автозаводе в Тольятти. В Нижегородской области программа ипотечного кредитования развивается по всей области, ее возглавлял министр строительства и ЖКХ области, вице-президент нашей Ассоциации Валерий Лимаренко, который сейчас стал главным федеральным инспектором по Нижегородской области. В Северо-Западном федеральном округе надо отметить Вологодскую и Псковскую области. В Южном федеральном округе лидером является Ростовская область. В Уральском федеральном округе, безусловно, выделяется Ханты-Мансийский автономный округ, где действует самая большая региональная программа по которой одновременно строится около 70 многоквартирных домов, общая стоимость программы составляет 10 млрд. рублей. В Сибирском федеральном округе необходимо отметить Кемеровскую область, где уже улучшили свои жилищные условия около 4 тыс. семей. В Дальневосточном федеральном округе лидером является Республика Якутия.

В Москве и в Санкт - Петербурге есть определенные сложности с развитием ипотеки, потому что все что строится, и так скупается еще на уровне второго-третьего этажа, однако Ипотечная корпорация Московской области в своем регионе работает сразу в тридцати муниципальных образованиях. А самая продвинутая компания, которая занимается ипотекой, по мнению Российской гильдии риэлторов, это подмосковная "Подольская жилищная инициатива".

Результаты реализации указанных региональных программ были обобщены рамках рабочей группы Государственного Совета под руководством губернатора Самарской области Константина Титова и представлены на заседании Госсовета в котором принял участие Президент России. На этом заседании было принято ряд очень важных решений по дальнейшему совершенствованию законодательного обеспечения развития системы ипотечного кредитования.

- Среди названных вами регионов есть очень богатые, такие как Ханты-Мансийский округ, но есть и гораздо менее обеспеченные...

- Все зависит от воли первого лица. Скажем, очень богатый регион - Ямало-Ненецкий автономный округ - начал свою программу всего два года назад, причем не в масштабах всего региона, а только в четырех городах - Ноябрьск, Новый Уренгой, Губкинский и Тарко-Сале. Только сейчас создан единый региональный оператор. В то же время, в относительно небогатых Брянской, Вологодской, Кировской, Пензенской областях ипотечные программы развиваются очень активно на территории всего региона. Я недавно вернулся из Пензенской области, встречался там с губернатором, который еще в 1999 году начал реализовывать свою ипотечную программу, хотя его область по уровню доходов на душу населения тогда находилась в восьмом десятке регионов России.

- Не могли бы вы более подробно остановиться на примере Пензенской области?

- В Пензенской области программа начала развиваться одновременно в областном центре и в городе Заречный. В Пензе сейчас уже реализовано по ипотеке около 600 квартир, в Заречном - около 100 квартир. Нужно отдать должное людям, которые там работают, учитывая тот дефицит средств, с которым они столкнулись. Представьте, на ипотечную программу в городе Заречном было выделено из бюджета всего 3 млн. рублей и на эти деньги они ухитрились построить 100 квартир! Программа была разработана так, что на один бюджетный рубль они сумели привлечь 16 рублей средств населения. Более эффективных программ, с точки зрения привлечения средств, сейчас в России нет. Специально проведенные расчеты показали, что за это время город и область получили в виде налогов гораздо больше средств, чем они изначально вложили.

Цель нашего совместного с заместителем генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александром Черняком визита в Пензу состояла в создании на базе существующих там структур регионального оператора, который мог бы работать с АИЖК и рефинансировать те кредиты, которые предполагается выдавать жителям области. В соответствии с областной программой, будет реализован механизм, о котором я говорил: будут рефинансироваться кредиты по стандартам АИЖК для состоятельной части населения, а для другой части имеющей меньшие доходы (в основном для работников бюджетной сферы, молодежи и сельских жителей) будет реализовываться социальная ипотечная программа. Деньги для рефинансирования есть. Одновременно были проведены переговоры с рядом банков, в том числе с московским МДМ-банком по его участию в части кредитования программы строительства жилья.

Для ее реализации под эгидой губернатора создается ипотечное агентство Пензенской области, в создании которой принимает участие одна из самых активных строительных структур региона. Эта местная инвестиционно-строительная компания закупила технологию производства сборно-монолитного железобетона для строительства каркасов зданий. Мы, со своей стороны, предложили внедрить еще одну технологию - это изготовление для этих каркасов блоков из пенополистиролбетона, которые на 20 процентов снижают стоимость квадратного метра и на 30 процентов повышают энергоэффективность. Таким образом достигается снижение цены квадратного метра и повышение эффективности теплозащиты. В этом заключается основной смысл одновременного развития ипотеки и проведения реформы ЖКХ. Человеку надо будет не только меньше платить первый взнос за квартиру, но и за счет экономии платы за отопление освобождать часть семейного бюджеты для оплаты за ипотечный кредит. Дома по этой программе будут строиться не только в областном центре, а сразу во всех крупных городах Пензенской области. Планируется, что за год реализации программы дополнительно будет построено 45 тыс. кв. метров жилья, а если будет запущена вторая линия по производству сборно-монолитного железобетона, то 90 тыс. кв. метров. Для региона это составит около трети ежегодного ввода жилья.

Таким образом, когда совместно используются новые финансовые и строительные технологии, это дает колоссальный толчок развитию экономики и улучшению социальной ситуации в регионе. Тут и новые рабочие места, и более дешевое жилье, а поскольку оплата жилья по ипотеке растягивается на длительный срок, то участниками этой программы могут стать уже тысячи семей, хотя, казалось бы, регион, с точки зрения доходов, не очень богатый.

- Говоря об ипотеке, обычно подразумевают города. А каковы ее перспективы в сельской местности?

- Если созданы нормальные организационные структуры и приняты необходимые законодательные акты, ипотека может развиваться где угодно. Треть населения нашей страны, а это 50 миллионов человек, проживает в сельской местности. Во многих регионах сейчас стремятся создать такие условия, чтобы молодежь ехала на село, зная, что сможет там приобрести нормальное жилье. Уже существует опыт Белгородской, Ростовской, Самарской, Пензенской областей, где индивидуальные дома строятся по новым технологиям. Там стоимость квадратного метра меньше 200 долларов. При этом для сельских заёмщиков создаются условия, при которых они могли бы рассчитываться товарной продукцией, которая превращается в деньги идущие на погашение кредита.

- В ходе весенней сессии Госдумы ожидается принятие крупного пакета законов и поправок в действующее законодательство, направленных на создание необходимой правовой среды для ускоренного развития ипотечных механизмов в России. Какие еще меры планируется предпринять в этом направлении?

- Во-первых, для того, чтобы этот пакет из 36 законов, о котором вы говорите, был принят, по инициативе МАИФ в новом составе Государственной думы создается специальная комиссия под рабочим названием Комиссия по законодательному обеспечению жилищного строительства и развитию ипотечного кредитования. В нее войдут представители профильных комитетов - Комитета по промышленности и строительству, по банкам и банковской деятельности, по собственности и др. Основной костяк составят депутаты фракции "Единая Россия". Фамилию предполагаемого главы комиссии называть пока не буду, но планируется, что им станет человек, который с 2000 года занимается жилищным строительством и ипотекой и по инициативе которого в одном из регионов сейчас создана одна из самых мощных ипотечных программ.

При Комиссии будет создан экспертный совет, в который войдут наиболее авторитетные специалисты, представляющие не только федеральный центр и банки, но и регионы. От каждого федерального округа будут приглашены один-два руководителя региональных структур, которые сейчас работают с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и имеют огромный опыт практической работы. Это особенно важно, потому что часто бывает, что из 30-40 членов какой-нибудь комиссии только единицы когда-либо в жизни видели живого заёмщика.

Следующее большое направление это деятельность, которую проводит федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с учетом опыта работы региональных операторов по совершенствованию стандартов выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Уже в феврале АИЖК планирует принять новые стандарты, включающие, в частности, продление срока кредитования до 27 лет. По состоянию на конец 2003 года Агентством выдано около 2 тыс. кредитов, сумма рефинансирования составила более 800 миллионов рублей. Это очень большое достижение, учитывая что в начале 2003 года было рефинансировано около 100 кредитов на сумму несколько десятков миллионов рублей. Сейчас к программам АИЖК подключаются все новые и новые регионы. Лидерами по рефинансированию являются Самарская область, Оренбургская область, Республика Алтай, Бурятия.

Следует отметить, планомерную работу проводимую АИЖК по созданию общероссийской сети. Для уменьшения издержек Агентство отказалось от того, чтобы создавать филиалы, и стало заключать соглашения с теми структурами, которые уже существуют в регионах, причем 70 процентов этих структур - члены нашей Ассоциации. Эти региональные ипотечные операторы работают уже не первый год и накопили большой практический опыт работы. Чтобы была понятна важность такого решения, приведу пример - в 1930-х гг., когда начиналась ипотека в США, для того, чтобы профинансировать создание инфраструктуры общеамериканской ипотечной системы, президент Рузвельт продал серебряный запас Америки.

Параллельно с совершенствованием деятельности АИЖК и развитием сети региональных операторов на базе Академии строительства и ЖКХ России с участием МАИФ создается система образования, ориентированная на подготовку специалистов в области ипотеки. Сначала она будет включать усовершенствование и переподготовку кадров, потом получение первого и второго высшего образования, включая обучение в аспирантуре. Планируется, что уже в этом году будет налажена система интернет-обучения, что позволит повышать свою квалификацию в области ипотеки специалистам из отдаленных регионов.

- Создавая эффективно работающую систему ипотеки, Россия стремится наверстать свое более чем полувековое отставание в этом отношении от развитых стран, возникшее в силу известных исторических причин. На ваш взгляд, как скоро нам удастся достичь мировых стандартов?

- Россия имеет богатый и очень показательный опыт развития ипотеки. Огромным стимулом для нее стала земельная реформа 1861 года, когда крестьянам было предложено выкупить предоставленные им земельные участки. Для выкупа земли государство предоставляло ссуду в размере 80 процентов стоимости надела, а остальные 20 процентов крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6 процентов годовых. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться частные кредитные учреждения, вместо государственных кредитных институтов учреждались земские банки. Если посчитать, сколько денег за счет этого было привлечено в казну, и перевести это в эквивалент золотого рубля, то к 1907 году бюджет России получил дополнительно полторы тысячи тонн золота! К началу XX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система было заложено 102 313 домов и имений с остатком долга 1 131 млн. золотых руб. Огромная роль в развитии экономики и ипотеки в России принадлежит Сергею Юльевичу Витте; за те десять лет, которые он занимал пост премьер-министра, в два раза увеличился бюджет России. Фактически он решил ту же задачу, которая ставится сейчас по удвоению ВВП.

Наибольшего расцвета ипотечная система России достигла к 1914 году. Из всей частной земли в залоге находилось 60 процентов, или 60 млн. десятин. Объем ипотечных ссуд приближался к 4,5 млрд. рублей, из них на долю городских кредитных обществ приходилось 2,2 млрд. рублей. Если перевести этот объем выданных ипотечных ссуд на обеспечение рубля золотом, то размер этого обеспечения был бы равен 3483 тоннам золота (для сравнения: золотой запас России в период с 1992 по 2002 г. колебался в размере 230 - 320 тонн золота). Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. К сожалению, с приходом к власти большевиков вся эта система в 1918 г. была разрушена.

Что касается конкретных сроков, когда мы по уровню развития ипотечных программ выйдем на уровень развитых стран сказать сложно, но динамика развития этого процесса достаточно активна. Закон "Об ипотеке" был принят только в 1998 году, а уже в 2004 г. планируется принять все законодательные акты способствующие развитию ипотеки, завершить процесс создания единой общероссийской системы рефинансирования, закончить переход региональных операторов на единые стандарты, создать с участием МАИФ единую информационную систему ЕИС АИЖК, привлечь для рефинансирования средства фондового рынка и Пенсионного фонда РФ.

Главными условиями, способствующими развитию ипотеки в России, является стабилизация развития экономики, снижение уровня инфляции и повышение доходов населения. По итогам 2003 года уровень инфляции составил 12 процентов, при этом ставка рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК составляла 15 процентов, из которых 1 процент Агентство оставляет себе за обслуживание, 1 процент идет региональному оператору и 1 процент уполномоченному банку. В 2004 году инфляция ожидается на уровне 10 процентов, и мы полагаем, что Агентство сможет снизить ставку рефинансирования ипотечных кредитов до 13-ти процентов. Если процесс и дальше пойдет такими темпами, то уже через четыре года уровни социальной и коммерческой ипотеки сравняются, и мы приблизимся к тому цивилизованному рынку, который есть в Европе и в Америке.

Сейчас, когда ставка составляет 15 процентов, ипотечные кредиты доступны примерно 5-7 процентам населения, но зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в этом процессе, не линейная а экспоненциональная, поэтому, когда ставка снизится до 7 процентов, в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5, а 50 процентов населения. То есть, ставка снижается в два раза, а количество семей, которые по уровню доходов могут участвовать в ипотечных программах увеличивается в 10 раз. Другими словами через четыре-пять лет в ипотечных программах сможет участвовать половина населения страны. Когда это произойдет в России наступит строительный бум.

Стабилизация экономического роста и приведет к выполнению задачи поставленной Президентом России по удвоению ВВП и темпов жилищного строительства в ближайщие 10 лет. Развитие системы ипотечного кредитования является одним из мощных стимулов развития этого процесса.