Динамика цен на рынке жилья в Москве

"Стоимость жилья на первичном и вторичном рынках столичной недвижимости выросла с января по июнь, по разным оценкам, на 20-30%. Во втором полугодии рост продолжится, однако на вопрос, будет ли он таким же быстрым, аналитики однозначного ответа не дают - слишком много факторов влияют в Москве на цену "квадрата"", сообщают "Новые Известия" в номере от 21 июля. "Не все квартиры подорожали одинаково. По экспертным оценкам, "вилка" в зависимости от класса и местоположения составляет от 13 до 37%. Лидеры - "однушки" в панельных домах, расположенные в спальных районах или за МКАД. Прирост в сегменте "недорогого" жилья составляет 30-35%. Такие темпы заставляют аналитиков констатировать: основная масса потенциальных покупателей уже "отрезана" от рынка. Более качественное современное жилье бизнес-класса подорожало значительно меньше - в среднем на 15-20%, но в этом сегменте и без того цены для большинства москвичей были "запретительными". На вопрос, что будет дальше, однозначного ответа нет", пишет газета, приводя мнения экспертов: "Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко пояснила "НИ", что темпы роста цен на жилье зависят от ситуации на фондовом рынке... А вот руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков считает, что на повышение цен на жилье сыграл сформировавшийся в прошлом году отложенный спрос, а также доллар, который "упрямо падал". "На рост цен также повлияли общие инфляционные процессы в стране, но главное - это то, что объемы строительства жилья не выросли, а недвижимости, которую отдали на социальные программы, слишком много... По словам аналитика, до конца года столичная недвижимость подорожает еще на 10-15%".

"Продавцы комнат в столичных коммунальных квартирах в первом полугодии текущего года подняли цены на свой товар на 34%. Таковы результаты статистики одной из московских риэлторских компаний", продолжает тему "Газета" в номере от 20 июля. "Темп роста цен предложения зависит от перспективы выкупа у владельцев комнат их доли в общем имуществе. В наиболее востребованных классах этого специфического предложения жилья в столице цена выросла на 52%, комнаты в квартирах, не сулящих скорого разъезда соседей, подорожали на 9%. Средняя цена "комнатного" предложения в наиболее дорогом сегменте (комнаты внутри Садового кольца) составляет порядка $200 тысяч за объект, а самые дешевые комнаты (в квартирах Зеленограда) ценятся в два раза дешевле. При этом общий уровень цен на жилье вторичного рынка Москвы за первое полугодие поднялся на 15-20%".

В том же номере "Газета" делает вывод, что быстрее всего в Москве дорожают не столько квартиры, сколько комнаты. "Используя продолжающийся рост цен на жилье, владельцы комнат в столичных квартирах поднимают цены на свои доли в общем имуществе. Причем делают это опережающими темпами по сравнению с общим темпом роста цен. Аналитики видят в этом еще один признак переоцененности столичного жилья и скорого снижения цен. Как следует из исследования бюро недвижимости "Агент 002", продавцы комнат в столичных коммунальных квартирах в первом полугодии подняли цены на свой товар на 34%. При этом на самый ходовой товар - комнаты в трехкомнатных квартирах - цена взлетела на 52%. При том что общий уровень цен на вторичном рынке жилья Москвы за первое полугодие поднялся на 25%", отмечает газета. ""Это закономерно, что дорожает прежде всего самое дешевое предложение на рынке", - полагает гендиректор аналитического агентства Rway Александр Крапин. По его мнению, опережающий рост цен на комнаты отражает снижение уровня платежеспособности покупателя, ранее рассчитывавшего на дешевую квартиру... Это мнение поддержал и руководитель управления новостроек "Агента 002" Дмитрий Иванов... Косвенным подтверждением застопорившихся в Москве продаж квартир и даже фактов приостановки строительства (по словам Иванова, это происходит в регионах) можно считать, например, решение компании "Миэль" не продавать, а сдавать в аренду выкупленные ранее на вторичном рынке квартиры. В условиях, когда не ясно, что делать с вырученными от продаж деньгами, решение сохранить активы в недвижимости, получая арендные доходы, выглядит очевидно".

Строительство и реконструкция жилья

"В Москве должно быть столько квартир, чтобы на каждого жителя столицы приходилось хотя бы по одной комнате. Сейчас же одну комнату, если верить сухой статистике, между собой должны делить 1,3 москвича. С таким заявлением выступил на днях глава городского стройкомплекса Владимир Ресин", сообщают "Новые Известия" в номере от 21 июля. "Он также подчеркнул, что столичные власти намерены ежегодно сдавать в строй свыше 5 млн. кв. метров жилья. В целом же в ближайшие два года в столице будет сдано 180 жилых домов... Вскоре в некоторых районах города начнется крупное строительство. Площадки уже определены - это 95-й квартал района Можайский, Бескудниковский район, два квартала в районе Новые Черемушки, поселок Бутово, Левобережный район, Южное Медведково и некоторые другие столичные кварталы. Кроме того, возможно уже в следующем году на месте Люберецких полей аэрации появятся 29 многоэтажек общей площадью 500,8 тыс. кв. метров. Если первый этап строительства пройдет успешно, то в 2010 году к ним добавятся еще 24 дома", пишет газета. "Все это замечательно, отмечают эксперты. Одна беда - очередь на жилье растет гораздо быстрее, чем тянутся ввысь новые многоэтажки. Не перестают звучать мнения о том, что пословица "Лучше меньше, да лучше" для столицы не подходит. Раз в городе такой дефицит жилья, не проще ли на скорую руку поставить несколько сотен домов и хотя бы на время закрыть вопрос с очередниками, а также с теми, кто уже много лет мечтает купить новую квартиру. Но такой подход все же понемногу уступает место рациональной оценке жилого фонда. На Западе риелторы давно уже привыкли учитывать и тарифы коммунальных услуг, и стоимость времени, убитого на поездки в магазин, и потраченного на дорогу бензина. Эти затраты с годами непременно проявят себя", отмечают "Новые Известия". "Если на Западе человек меняет свое место жительства в среднем семь раз за жизнь, то в России люди переезжают всего один-два раза. Поэтому очень важно, чтобы та квартира, тот дом, в котором человеку придется прожить половину жизни, соответствовала цивилизованному уровню, утверждают столичные градостроители и продолжают настаивать на повышении качества нового жилья... это, понятно, требует больше времени и сил, чем строительство "хрущевок". Открытым остается только один вопрос: что все же сейчас важнее для москвичей - быстрота или качество".

"Не только москвичи, но и гости столицы в последние годы замечают, как быстро меняется столица. Это выражается не только в появлении новых станций метро, расширении старых и появлении новых магистралей, ремонте зданий в историческом центре, но и в реконструкции жилых кварталов старой застройки. Не секрет, что большая часть этого жилого фонда сейчас уже устарела морально, а вскоре устареет и материально", пишет "Московская правда" в номере от 21 июля. "Помимо износа, есть и другая причина браться за эти унылые кварталы хрущевского периода - предоставить москвичам более достойные, комфортные условия для жизни... В соответствии с городской программой жилищного строительства в Москве планируется реконструировать 120 кварталов. Сейчас в работе задействовано около 11,5 млн. кв. метров. Наиболее перспективными власти считают проекты, в ходе реализации которых общая площадь жилья в квартале возрастает как минимум вдвое... В этом году московским строителям предстоит построить 2,5 млн. квадратных метров жилья, и часть этого объема появится за счет сноса ветхих домов и реконструкции кварталов за счет средств города. В течение 2008 - 2010 годов планируется разработать проектную документацию по реконструкции 120 московских кварталов", пишет газета, перечисляя ряд конкретных адресов, где планируется строительство.

Коммерческая недвижимость

"Арбитражный суд Москвы признал законным распоряжение от 24 июля 2007 года, по которому здание государственного концертного зала "Россия", основа которого пока не демонтирована, было внесено в уставный капитал ОАО "Россия". Это позволяет компании, подконтрольной правительству Москвы, получить права на земельный участок и организовать строительство на месте бывшей гостиницы", сообщает "Коммерсантъ" в номере от 22 июля. "Определить площадь земельного участка, права на который может получить ОАО "Россия", юристы затрудняются. "Размер участка, функционально обеспечивающего здание, является оценочной категорией и определяется индивидуально, тем более в нестандартных ситуациях. Четких юридических критериев здесь не существует",- говорит партнер юридической фирмы ЮСТ Артур Рохлин. По оценкам старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels Марины Смирновой, сам ГЦКЗ (площадь строения 25 тыс. кв. м) занимает участок около 0,6-0,8 га. Председатель совета директоров "СУИхолдинга" Азарий Лапидус полагает, что земельный участок под концертным залом не превышает 0,5 га. Источник "Ъ", однако, объяснил, что ГЦКЗ имеет с гостиницей общее основание - стилобат, занимающий почти весь земельный участок под комплексом. А площадь участка под застройку, который занимало здание гостиницы "Россия", составляла около 3 га, считает Марина Смирнова", пишет "Ъ". "Юристы, впрочем, полагают, что передача прав на земельный участок вызовет проблемы, тем более что причиной, по которой президиум ВАС признал недействительным конкурс, было именно нарушение Земельного кодекса... Источник "Ъ" в департаменте имущества Москвы сообщил, что ОАО "Россия" уже имеет в аренде на 49 лет участок под комплексом зданий бывшей гостиницы "Россия". Но когда и в каком порядке был заключен договор, источник пояснить не смог. В пресс-службе мэра Москвы, а также в ЗАО "Монаб" ситуацию не комментируют. Юристы считают, что ОАО "Россия", получив возможность проводить реконструкцию комплекса, вправе привлечь к этому процессу "СТ Девелопмент". Это, по сути, сохранит отношения компании с правительством Москвы, несмотря на то что инвестконтракт, заключенный между ними напрямую, суд признал недействительным", констатирует газета.

"Петербургский холдинг ЛСР хочет стать заметным игроком на московском рынке недвижимости", сообщают "Ведомости" в номере от 23 июля. "Вместе с компаниями MR Group, Central Properties и BVT он планирует построить в районе Водного стадиона многофункциональный комплекс площадью 360 000 кв. м. ЗАО "Мосстройреконструкция" ("дочка" ЛСР) заключило предварительный инвестиционный договор на развитие территории (5 га) на Головинском шоссе, говорится в сообщении холдинга на LSE. Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group, и Денис Степанов, гендиректор Central Properties, эту информацию подтвердили... Объект будет состоять из бизнес-центра (223 000 кв. м) с гостиницей на 168 номеров, торговой галереи (4500 кв. м), фитнес-центра со спа. Остальное займет подземный паркинг на 4220 машиномест. Строительство планируется начать в первой половине 2009 г. Общий объем инвестиций в проект составит $800 млн.", пишет газета. "Комплекс на Головинском шоссе не первый проект ЛСР в Москве. Холдинг собирается построить многофункциональный центр (115 000 кв. м) на Ленинградском шоссе и возводит жилой дом "Грюнвальд" и многофункциональный проект "Нью Балчуг".

"Убыточные компании не смогут арендовать помещения, собственником которых является город. Такое решение приняло правительство Москвы, выпустив постановление №528-ПП", сообщает "РБК daily" в номере от 23 июля. "Таким образом, должны быть расторгнуты договора аренды примерно с 7 тыс. хозяйствующих субъектов, на которые может приходиться до 2 млн. кв. м арендуемых площадей. Эксперты утверждают, что решение столичных властей противоречит Гражданскому кодексу (ГК) и грозит убытками как дей­ствующим арендаторам, так и будущим, а также городскому бюджету. По данным управления ФНС по Москве, на 1 июля 2008 года в базе данных юрлиц зарегистрировано почти 1,3 млн. компаний. Как утверждают в мэрии столицы, убыточными являются 27% предприятий", пишет газета. "По словам экспертов, чтобы сохранить арендованное помещение, убыточная компания может, например, провести реорганизацию или создать новую компанию и передать активы, избавившись от долгов. Кроме того, "предприниматели могут перевести фирму в другой регион и вести бизнес в Москве через обособленные структурные подразделения либо вообще его закрыть", - полагает ведущий юрист отдела правовых корпоративных стратегий компании РБС Денис Штирбу. Однако сложности при реализации постановления №528-ПП возникнут и у московских властей. Дело в том, что статья 621 ГК предоставляет арендатору помещения преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Также там прописано, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение следующего года заключил договор аренды с другим лицом, экс-арендатор вправе потребовать в суде все-таки перезаключить договор на новый срок и возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор аренды", отмечает "РБК daily".

"Пятерка новых автовокзалов появится в Москве в ближайшее время. Соответствующее распоряжение подписал мэр столицы Юрий Лужков", сообщает "Российская газета" в номере от 23 июля. "Так, новый автовокзал общей площадью 0,8 гектара появится в Юго-Восточном административном округе рядом с платформой Косино Горьковского направления МЖД. Как пояснили "РГ" в правительстве Москвы, он станет частью комплекса, в который также войдут будущая станция метро "Пронская" и сеть перехватывающих парковок. Второй автовокзал на площади 1,1 гектара построят возле платформы НАТИ Октябрьской железной дороги. Он рассчитан на обслуживание севера и северо-востока столицы, но появится лишь после строительства участка Четвертого транспортного кольца. Еще один вокзал соорудят на западе - на Боровском шоссе в районе поселка Внуково. На юге новый автовокзал уже получил адрес - улица Подольских Курсантов, 7. Его построят на территории, занимаемой автобазой строительных машин и механизмов ГУП "Мосгортранс". И, наконец, пятый автобусный пункт займет законное место возле станции метро "Черкизовская". Предполагается, что он станет одним из самых больших - под него отведут 3 гектара земли. Городские власти считают, что здесь необходимо построить участок Четвертого транспортного кольца и обустроить отстойно-разворотную площадку с перехватывающим паркингом", пишет газета. "Если восемь лет назад в Москву приезжали и уезжали на автобусах 10,5 миллиона человек в год, то к 2015 году число пассажиров может составить 15 миллионов. Получается, что в день автовокзалы должны будут обслуживать до 40 тысяч человек. Справиться с таким пассажиропотоком существующим точкам прибытия и отправления автобусов просто не под силу. Но теперь, похоже, эта проблема будет решена. Правда, корреспонденту "РГ" ни в одной из организаций, отвечающих за обустройство автовокзалов, не смогли точно назвать сроки их открытия, ссылаясь на то, что это зависит от многих составляющих - например, как быстро будет построен тот или иной участок Четвертого транспортного кольца или та же станция метро "Пронская"".

Гаражное строительство

"В Москве очередной скандал с гаражами. Сегодня судебные приставы сносят гаражный кооператив в районе "Некрасовка"", сообщает "Труд" в номере от 23 июля. "ГСК-8 на юго-востоке существует 50 лет. На этом месте решено строить жилой дом. 640 капитальных боксов попали под снос. Этот случай уникальный: все гаражи оформлены по закону...Полторы недели назад вроде договорились: владельцы освободят гаражи в обмен на компенсацию. Но суммы не устроили хозяев", пишет газета, цитируя слова одного из обиженных собственников: "У меня гараж площадью 24 кв. м, а предлагают или квадрат в многоэтажном паркинге, или 300 тысяч рублей, тогда как такие гаражи по оценке БТИ стоят не меньше 620 тысяч... Поэтому будем бороться". "Более полумиллиона москвичей лишились гаражей без компенсации, - рассказал "Труду" вице-президент Движения автомобилистов России Леонид Ольшанский. - Им предлагают машино-место с арендной платой 3 тысячи рублей в месяц. Только там, где жители физически встают на защиту своего имущества, удается хоть что-то отстоять". В материале также даются советы - как защитить свое имущество от посягательства: "Объединиться с другими членами кооператива или владельцами соседних гаражей и ежедневно охранять гаражи, устраивать различные пикеты и митинги. Запросить документацию о согласовании строительства на месте ваших гаражей в управе и всех контролирующих инстанциях (Москомархитектуре, Госкомприроды, Москонтроле и других). Если согласование получено не во всех структурах, на этом основании можно оспаривать строительство в суде. Писать письма и подавать иски куда только можно, даже если вам кажется, что президенту или мэру столицы не до вашего гаража: вкупе с акциями протеста такие обращения срабатывают".

Метрострой

"Чугунные лианы, фонари, похожие на головы кузнечиков, стеклянный вестибюль и самый высокий потолок. Через полтора месяца на Арбатско-Покровской линии откроется самая экстравагантная станция столичной подземки - "Славянский бульвар". 177-я по счету", сообщают "Известия" в номере от 22 июля. "Станция уже готова. Остались лишь отделочные работы. Пока на одном конце монтируют эскалаторы и будки дежурных, на другом устанавливают скамейки и освещение. Весь декор выполнен в стиле ар нуво (Art Nouveau), что славится заимствованием образов животного и растительного мира. Характерные зеленые витые детали широко распространены в парижской подземке. Но архитекторы уверены - сейчас этот стиль как никогда уместен в московском метро. Ведь вестибюль "Славянского бульвара" выходит в зеленую зону - тихие аллеи, яблоневый сад. Это на Кутузовском, западнее Поклонной горы. Даже гул проспекта здесь почти не слышен... Новая станция сможет разгрузить соседнюю Филевскую ветку", пишет газета. "Первых пассажиров "Славянский бульвар" примет в начале сентября. Хотя сперва открытие станции планировали на май. Схожая ситуация и с "Электрозаводской", открытие которой планировали на апрель, а теперь отложили до декабря. Причина задержки - срыв сроков поставок петербургским эскалаторным заводом (ЗАО "ЭЛЭС") нового оборудования для станции. Ведь на сегодняшний момент это единственный поставщик подобного оборудования, способный изготовить в год около 20 эскалаторов. А заказов гораздо больше. В России есть еще шесть метрополитенов, и им тоже нужны новые эскалаторы. Но, по данным "Известий", в 2009 году этих проблем удастся избежать. Руководство столичного метро обсуждает вопрос о сотрудничестве с производителями из Белоруссии и Украины. Обращаться к Западной Европе в метрополитене не хотят. По словам специалистов, в России и странах СНГ действуют повышенные требования безопасности, и большинство западных эскалаторов им не соответствуют".

Реставрация и реконструкция памятников архитектуры

"В пятницу Юрий Лужков провел очередной Общественный градостроительный совет. По-настоящему острым оказался последний вопрос повестки - о перестройке Провиантских магазинов на углу Остоженки и Садового кольца", сообщают "Известия" в номере от 23 июля. "Провиантские магазины-склады военного ведомства - сооружены в 1829-31 годах академиком архитектуры Федором Шестаковым... В советские годы магазины служили военным гаражом. Несколько лет назад правительство Москвы получило памятник в свое распоряжение и передало его... не Зурабу Церетели, а Музею истории Москвы, который должен наконец покинуть церковное здание на Новой площади. Со стороны Кропоткинского переулка к территории памятника примыкает пустой участок, что позволяет удвоить музейное пространство... Шестаков и Стасов имели неосторожность расположить двор позади, а не впереди главного корпуса, да еще и окружить его боковыми корпусами. Они не знали, что вид всякого внутреннего двора будет вызывать у городского начальства единственную мысль - о перекрытии... Были представлены четыре варианта, каждый с перекрытием двора и без, так что получилось восемь. Намерение было известно заранее, но Кузьмин, докладывая тему, сделал перекрытие двора предметом обсуждения. Эксперты охраны наследия видели проекты впервые. На общественный совет при мэре их вынесли раньше, чем на экспертный совет при главном архитекторе (ЭКОС); это - нарушение процедуры, ясно показывающее волю мэра. Глава ЭКОСа, президент Академии архитектуры Александр Кудрявцев призвал вернуться в правовое поле. После аналогичного выступления Виктора Шередеги (директор Центра историко-градостроительных исследований) мэр Москвы свернул дискуссию", отмечают "Известия". "По опыту известно, что запрет капитального строительства можно преодолеть федеральным согласованием, надавив на Росохранкультуру, как это было, например в Царицыне, где перекрыт Хлебный дом, а согласование получено задним числом. Мэр не преминул сослаться на примеры Гостиного Двора и Царицына, спросив, плохо ли это. "Плохо", - раздались одиночные голоса из зала. Лужков отвечал, что народу нравится и что "глас народа - глас божий"... Теперь нам станут говорить, что перекрытие Провиантских складов опирается на решение общественного совета. Но мэр принял решение вопреки мнениям советников. Да и совет не предусмотрен никаким законодательством - это рабочий орган, а не согласующая инстанция. Теперь, как и в предыдущих случаях, все зависит от Росохранкультуры, где только что сменилось руководство. Если же перекрытие будет строиться минуя федеральное согласование, дальнейшее зависит от прокуратуры. "Сдадут" ли федералы Провиантские магазины, как "сдали" все остальное?", задает газета риторический вопрос.

"В сотне метров от Кремля некие строители отрыли гигантский котлован. Судя по всему, для торгового комплекса", сообщает "Московский комсомолец" в номере от 24 июля. "Ну это дело для Москвы привычное. Если бы не одно "но". Никакого котлована, а тем более торгового комплекса здесь по бумагам быть не должно. Юркая фирма в свое время получила разрешение на реконструкцию пешеходного перехода от станции метро "Площадь Революции" к Никольской улице. А вместо этого сделали нечто другое... тут практически территория Кремля (все происходит по адресу Никольская улица, влад. 7-9, стр. 1-2-5). Здесь расположено множество организаций, в том числе и Патриаршее подворье. А еще: Славяно-греко-латинская академия - памятник XVII-XVIII веков, училище 1821-1826 гг. Естественно, все эти здания охраняются государством. Москомнаследие победить в споре со строителями пока не может. Причем сам котлован снаружи не виден, он глубоко под землей, вернее, под асфальтом. Попасть туда просто так, само собой, невозможно. Все двери закрыты. И мы поднимаемся под купол Заиконоспасского монастыря (его башня уже отклонилась на 5 градусов, и крен продолжает расти). Нас сопровождают прихожане храма. И рассказывают, что уже очень давно ничего нельзя поделать с этой стройкой", отмечает "МК". "Спускаемся вниз и видим, что вокруг стройки образовались вполне себе серьезные провалы. Нам рассказали, что они возникли недавно, после сильнейших июльских ливней. По слухам, вниз уходит чуть ли не 4 этажа. Буквально под боком Кремль, резиденция власти, а тут хоть метро копай, хоть бомбу закладывай. Между тем прокуратура Москвы уже провела проверку по просьбе столичного мэра и направила ему ответ. И вполне возможно, что дело разрешится в пользу... строительной компании. Ведь из некоторых источников стало известно, что она, получив инвестконтракт на реконструкцию пешеходного перехода, одновременно все же планировало строительство торгового комплекса площадью 7000 кв. метров", заключает газета.

Вероника Шарова