Москва, 13 января, 2016, 16:45 — ИА Регнум. Итоги 2015 года на рынке недвижимости Москвы и нынешние тенденции его развития заставляют прийти к выводу: состояние российской экономики принципиально отличается от положения в «кризисных» 2008−2009 годах. Соответственно, и сфера недвижимости реагирует на него иначе, отмечают аналитики рынка в начале 2016 года.

Быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло; более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям, в частности, полагают эксперты аналитичского центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru). Снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%: жилье подешевело за год на треть. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5000−5200 долларов за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично. Что касается цен на жилье в Москве в рублевом выражении, то формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% — с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. «Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков, — пояснили специалисты. — Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 — порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%».

По мнению экспертов, именно в 2015 году начал сдуваться ценовой пузырь, существовавший на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. Напомним, всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Даже в кризис 2008—2009 годов картина существенно не изменилась: тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой — быстрое восстановление макроэкономических показателей, напомнили эксперты. «Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону — вниз», — полагают аналитики.

Быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится — нефть и рубль становятся все дешевле, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости. «На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008−2009 годов. В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного — дальнейшего сползания цен вниз», — констатировали эксперты.

В частности, отмечают специалисты компании «Инком-недвижимость», в начале 2015 года цены на первичном рынке недвижимости Москвы росли, но, скорее, по инерции — после толчка, данного удорожанию ажиотажным спросом в конце 2014 года, когда покупатели буквально выстраивались в очередь для заключения договоров. Неизбежным следствием резкого, «нездорового» подъема на рынке недвижимости в условиях экономического кризиса стал спад покупательской заинтересованности: к середине года средние цены на первичные объекты снизились до 180 тысяч рублей за метр, а к концу IV квартала — ниже 170 тысяч рублей, отмечают аналитики. Пик падения спроса на первичном рынке жилья был отмечен в июне и июле, осенью он немного увеличился и до начала декабря оставался неизменным.

Что касается вторичного рынка недвижимости Москвы, то здесь итогом 2015 года, по мнению экспертов, можно считать формирование новой рыночной конъюнктуры, которая с максимальной вероятностью станет определяющей для московского вторичного рынка жилья в ближайшие время. Спрос на жилье экономкласса может «вытянуть» спрос процентов на 20 в 2016 году, но положительная динамика возможна только для массового сегмента жилья и в целом не повлечет существенного изменения цен на объекты вторичного рынка. «В настоящее время я бы даже не стал говорить о кризисе на вторичном рынке жилья, — прокомментировал ситуацию директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. — Кризис являет собой пиковую точку, переломный момент, после которого следует очевидное ухудшение или улучшение ситуации. Однако, по нашим оценкам, в текущих макроэкономических условиях нет оснований говорить о резкой динамике в указанном сегменте рынка жилья. Ощутимые положительные перемены возможны при исключении фундаментальных факторов, являющихся сегодня ограничителем спроса, — в первую очередь при возвращении условий для роста благосостояния населения. Но это, очевидно, вопрос долгосрочной перспективы, а в нынешних реалиях текущую конъюнктуру на вторичном рынке жилья правильно оценивать как его новый уровень, актуальную реальность для покупателей и продавцов — минимум на ближайший год».

Аналитики убеждены: в связи с отрицательной коррекцией цен вторичный рынок жилья фактически утратил инвестиционную привлекательность. «В контексте ожиданий некоторой активизации спроса и улучшения показателей ипотечного кредитования мы не прогнозируем в 2016 году существенного колебания рублевых цен и по понятным причинам оставляем открытым вопрос о стоимости жилья в долларовом эквиваленте. Однако все сказанное выше может иметь место только в условиях, приближенных к сегодняшним макроэкономическим реалиям. Углубление кризиса в политике и экономике чревато для рынка жилья новыми потрясениями», — отметил эксперт.

В свою очередь, эксперты компании «Миэль», говоря об основных итогах года и возможных перспективах, отметили, что изменение курса рубля перестало влиять на цены и покупательскую активность. Несмотря на новую волну роста курсов иностранных валют в 2015 году существенного увеличения покупательской активности и роста цены предложения на вторичном рынке не отмечалось. Почти все покупатели приобретали жилье для решения собственных жилищных вопросов в спокойном режиме, полагают специалисты. Популярностью в основносм пользовалось недорогое жилье. Еще одна заметная тенденция — сокращение объема ипотечного кредитования. В начале года, из-за повышения банками ставок по кредитам, количество квартир, купленных с привлечением заемных средств, заметно сократилось в анчале года, и выросло ближе к концу. «По итогам 2014 года доля ипотечных сделок в общей структуре составляла порядка 35%. В феврале и марте 2015 года по данным УФРС по Москве она снизилась до 21%. Более охотно заемщики начали оформлять кредиты после того, как банки стали постепенно снижать ставки, и к концу года доля ипотечных сделок возросла», — отметили эксперты. Впрочем, не исключают аналитики рынка, этот факт как раз говорит о том, что деньги на покупку жилья у населения заканчиваются.

Читайте подробнее: Рынок ипотеки в Москве растёт: его главный инвестор — беднеющие граждане