Подводить итоги 2006 года и анализировать тенденции на московском рынке недвижимости продолжает специализированное издание по строительной тематике "М2 = Квадратный метр". "Квартиры в Москве подорожали, чтобы подешеветь перед выборами", - отмечает газета в выпуске №3 (315) от 29 января - 4 февраля 2007 г. Но в целом, по мнению "М2", в 2006 году "московский рынок новостроек не сумел преодолеть проблемы, возникшие ранее, не стала принципиально иной и ситуация на вторичном рынке". Одним из главных событий 2006 года газета называет "очередной стремительный виток цен в первой половине года, особенно заметный в сегменте эконом-класса" с последующим спадом к концу года. "Итогом 2006 года стала практически полная остановка роста цен на недвижимость. Насколько долго может сохраниться такая ситуация? Как считают специалисты компании "ИНКОМ-Недвижимость", в самом конце 2006 - начале 2007 года рынок будет находиться в состоянии стагнации, возможна даже небольшая коррекция цен вниз. Оживление может наступить в феврале, когда на рынок выйдет денежная масса, полученная в виде годовых премий и прочих выплат, - как правило, подобные средства вкладываются в недвижимость, так что цены могут снова начать расти", - прогнозирует "М2", ссылаясь на соответствующее мнение специалистов рынка. Также в материале анализируется нынешнее состояние рынка новостроек, новые тенденции в географии застройки на территории Москвы, динамика спроса на различные типы жилья в течение года, вторичный рынок. "Какой тактики стоит придерживаться потенциальным покупателям в сложившейся ситуации?", - задает вопрос газета. По мнению экспертов, "если придерживаться самого простого варианта, то нужно инвестировать в городское жилье: ситуация с ним наиболее предсказуема и понятна. Загородная недвижимость тоже способна приносить неплохие дивиденды, но правильный выбор объекта в этом секторе сложен: непрофессионалу трудно учесть все тонкости, которые влияют на цену и ликвидность. Другая рекомендация - обратить внимание на объекты за пределами столицы. Московская недвижимость за нынешний год очень сильно прибавила в цене, но, если не будет новых законодательных эксцессов, повторения такого скачка не предвидится. В то же время столица задала определенный ценовой уровень, все города-миллионники будут под него "подтягиваться". В первую очередь это касается Санкт-Петербурга. Если раньше стоимость квартир в северной столице была в среднем на 30% ниже московской, то по итогам 2006 года разрыв увеличился до 50%. Как считают специалисты, такая ситуация неизбежно будет выправляться в наступившем году, а скорость, с которой будут расти цены на недвижимость в регионах, значительно превысит московскую". Традиционно, материал комментируют аналитики, представители компаний-девелоперов и консалтинговых агентств.

Между тем наступившее в конце 2006 года затишье на рынке оказалось недолгим. "Весь январь цены на квартиры практически стояли на месте: элитные метры чуть дорожали, жилье в панельных домах чуть дешевело, и в результате получался ноль. Однако в последние дни процесс роста возобновился. Как сообщил вчера аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), индекс стоимости жилья снова вырос на 0,2%, и цена за 1 кв. метр составила 4211 долларов. Что же касается коммерческой недвижимости (офисы и бизнес-центры), то здесь стагнации как не было, так и не будет", - пишут "Новые Известия" в номере от 13 февраля. По словам эксперта газеты Олега Репченко, до весны серьезных изменений не будет - "рынок к этому не готов". "Дефицит жилья остается, рост ипотеки продолжается, спрос превышает предложение. Должен произойти либо глобальный кризис, который сократит доходы, либо серьезный рост строительства нового жилья", - рассуждает эксперт. Пока ни того, ни другого не предвидится, считает Репченко; сходные прогнозы дают и другие специалисты. В частности, руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков отметил, что "отложенный спрос сформировался во многом за счет предвыборных заявлений о доступности социального жилья". "То же самое было в 2004 году, но никакого доступного жилья не появилось, и сомневаюсь, что появится сейчас", - уверен эксперт. По-прежнему оказывает свое влияние на ценовую ситуацию и "нефтяной" фактор, добавляют "НИ".

"Мнения экспертов о дальнейшем движении цен на жилье сильно расходятся", - продолжает тему "Газета" в номере от 14 февраля: "Президент компании "Рескор" Сергей Лупашко считает, что в текущем году рост цен сохранится на уровне 15-20%. С этим прогнозом согласен и начальник отдела загородной недвижимости группы компаний "Вашъ финансовый попечитель" Роман Рыжков. "Рост цен не прекратится, ведь навес сырьевых денег в стране никуда не исчезнет, - уверен он. - Другое дело, что инвесторы будут вести себя более осторожно, вкладывая средства не во все, "что не движется", а точечно: в объекты, которые могут гарантировать получение прибыли". В свою очередь, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов уверен, что "корректировка цен в ближайшее время неизбежна". Эксперт напоминает, что сейчас цены на квартиры в хрущевках колеблются в пределах $4-5 тысяч за квадратный метр. "В моем представлении реальная стоимость подобного жилья в 2-2,5 раза ниже", - считает Белоусов. Третья группа экспертов уверена, что рынок ждет одно из двух: длительная стагнация или падение. "Наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения", - считает Александр Крапин." Что касается прогнозов, то, отмечает "Газета", "согласно исследованию компании "Росгосстрах", следует ожидать, что в ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в $4,2 тысячи за квадратный метр... При исследовании учитывался уровень доходов российского населения двух категорий: москвичей, желающих улучшить жилищные условия, и потенциальных приезжих, которые хотели бы перебраться в Москву на жительство. Сопоставив их уровень доходов с количеством квартир, поступающих на продажу, аналитики компании пришли к выводу, что баланс спроса и предложения находится в районе $3 тысячи за квадратный метр жилья... Но справедливая цена изменчива. И повлиять на нее могут как законодательные инициативы властей, так и макроэкономические причины - например, состояние банковского сектора (в том числе в области ипотечного кредитования) или мировые цены на нефть. Но главное влияние оказывают сами продавцы и покупатели жилья, голосующие деньгами за ту цену, которая кажется справедливой им самим".

"Росгосстрах" и банкиры готовятся к обвалу цен на рынке жилья", - констатирует "Независимая газета" (номер от 15 февраля). "Как выяснила "НГ", "Росгосстрах" в своем прогнозе не уникален, аналогичные или близкие к ним риски падения цен на недвижимость в свои ипотечные программы заложили многие банки. По нынешним ценам покупать столичное жилье не готовы даже покупатели из нефтеносных районов России, доля которых за последний год выросла до 70% от общего числа покупателей квартир в Московском регионе, сообщил "НГ" руководитель центра стратегических исследований "Росгосстраха" Алексей Зубец. При этом он уточнил, что указанная коррекция цен произойдет не через два года, как указано в докладе, а уже через год. По его словам, коррекция цен на рынке завершится, когда российская семья сможет купить жилье с помощью ипотеки или сразу, отчисляя в течение шести лет треть текущего дохода на приобретение квартиры... Как рассказал "НГ" директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка Эмиль Юсупов, "если цены на рынке недвижимости будут снижаться, банки будут увеличивать долю первоначального взноса в своих ипотечных программах, чтобы таким образом гарантировать себе снижение рисков. Не исключено и повышение ставки".

Между тем, столичные власти продолжают наводить порядок на рынке жилья в столице, обратив на этой неделе внимание на так называемый черный рынок аренды - бесконтрольную сдачу квартир. "Собственники квартир, сдающие жилье нелегальным мигрантам, должны нести ответственность", - приводит слова мэра "Газета" в номере от 12 февраля. По мнению мэра, "к владельцам квартир, которые сдаются внаем, необходимо применять те же меры воздействия, что и к работодателям, незаконно приглашающим иностранную силу. То есть штрафовать собственников на 250-800 тысяч рублей за каждого поселенного нелегала. Избежать штрафа они смогут при условии, если будут действовать так, как предписывает закон работодателям: в 10-дневный срок известят миграционную службу о постояльце". На данный момент, по данным газеты, "по подсчетам столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда, 120 тысяч москвичей имеют в собственности две квартиры и более. По оценкам экспертов рынка, оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет около $4 млрд. То есть налоги с владельцев квартир должны составить более 12 млрд. рублей в год. На самом деле в прошлом году только 6 тысяч арендодателей жилья продекларировали свои доходы, с которых налоговики собрали чуть больше 217 млн. рублей... По мнению PR-директора Vesko Realty Ивана Лясникова, выявить арендодателей жилья можно только по заявлению соседей. По его мнению, нужно просто повысить налоги на все инвестиционное жилье. "При этом для тех владельцев, у которых квартиры сдаются, а не простаивают, можно сделать льготную ставку", - рассуждает Лясников. Но этот механизм если и будет реализован, то очень не скоро. А пока владельцам, сдающим квартиры, придется либо искать арендаторов-москвичей, либо рисковать и в результате поднимать плату гастарбайтерам".

Активность столичных властей в этом направлении не случайна. По данным "Вечерней Москвы" (номер от 13 февраля), "главной задачей налоговых органов столицы в этом году признан сбор подоходного налога с прибыли тех, кто сдает квартиры, но не платит за это государству". В материале "Сдаешь квартиру? Заплати и сдавай спокойно" газета поясняет, что "вопросами найма, поднайма, обмена и мены жилья поручено заниматься ГУП "Московский городской центр арендного жилья". Располагается он по адресу: Больничный переулок, дом 7. Тем, кто хочет сдать (снять) квартиру, можно звонить в ГУП по телефону 681-99-01. Для заключения договора поднайма наниматель и поднаниматель должны теперь подать в ГУП заявление установленного образца, заверенное организацией, которая осуществляет управление жилищным фондом по месту нахождения помещения. К этому заявлению должны быть приложены: документы, удостоверяющие личности участников сделки, единый жилищный документ либо копии финансового лицевого счета". В материале также приводится перечень условий, при которых заключение договора невозможно, касающихся состояния дома, здоровья проживающих в квартире граждан и т. д.

"Речь идет не о том, чтобы запретить бабушке принять и разместить у себя в квартире человека. Речь идет об обязательной регистрации. Мигрант, проживая в жилом доме, генерирует мусор, который мы убираем, пользуется водой и другими коммунальными услугами. За них нужно платить", - приводит слова мэра по тому же поводу "Московский Комсомолец" (номер от 14 февраля).

В том же материале освещается и еще один вопрос, рассмотренный столичным правительством: изъятие участков для нужд Москвы. "Если в Генплане города (который собираются утвердить в этом году) заложено строительство дороги, больницы, детсада или муниципального дома, то собственников уведомят извещением об изъятии их участка ровно за один год. Если собственник не согласен, то по прошествии этого срока город подает на него в суд. Важный момент: подразумевается, что этот документ будет для слуг Фемиды нормативным актом, обязательным к исполнению. Иначе говоря, землю изымут в любом случае, просто через суд этот процесс будет идти дольше. Бывшему владельцу возместят рыночную стоимость земли. При этом власти обещают, что оценивать ее будут независимые специалисты (ясно, что собственник будет стоимость завышать, а город - занижать)", - поясняет "МК". Правда, добавляет газета, "пока не совсем ясно также, что является "городскими государственными нуждами". Если строят дом для военных или по программе "Доступное жилье", это однозначно - они. А вот можно ли изымать землю под коммерческое строительство, или это уже нарушение Конституции?"

"Львиная доля земли не разграничена между Москвой и федеральным центром, поэтому землю на первоначальном этапе можно только зарезервировать, но не изымать. Но чтобы понять, кто является собственником земли, необходимо принятие Генплана Москвы", - приводит слова первого заместителя руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олега Рыжкова газета "Бизнес" в номере от 14 февраля. "Учитывая актуальную для Москвы проблему с дефицитом земли, эксперты поддерживают нововведения, но при условии ясной и понятной процедуры изъятия земель. Юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев напоминает, что Земельным кодексом предусмотрено несколько случаев возможного изъятия земельных участков: во исполнение международных соглашений и для исполнения стратегических нужд государства. При этом регионы вправе самостоятельно принимать законы о порядке изъятия земельных участков, находящихся в их собственности. "Последние действия правительства Москвы направлены именно на разработку этого механизма", - говорит Раев. Но главная сложность, отмечает он, заключается в том, что процесс разграничения прав собственности в Москве далек от завершения: у многих арендаторов или других землевладельцев в документах стоит прочерк в графе "форма права собственности". "В этом случае можно ожидать судебных исков", - констатирует эксперт. У юристов инициатива столичных властей также вызывает определенные сомнения: "Управляющий партнер юридической компании "Добронравов и партнеры" Юрий Добронравов опасается, что чиновники станут принимать решения об изъятии в пользу тех или иных лиц: "Новые проекты должны содержать в себе четкие критерии, когда изъятие земли необходимо, а когда его можно избежать".

"О том, что участок понадобился городу, собственника должны предупредить заранее, минимум за год до изъятия. Весь этот год он может пользоваться землей по своему усмотрению. Правда, если хозяин в это время что-то построит - не факт, что эту постройку учтут при подсчете суммы компенсации", - отмечают, в свою очередь, "Московские новости" (выпуск от 16 февраля). "Во избежание всяческих злоупотреблений предполагается, что оценивать стоимость земли будут независимые эксперты. Об этом Юрий Лужков обмолвился на заседании. Вариантов компенсации три: деньги, замена на аналогичный участок и обмен с доплатой. При этом учитывается не только стоимость земли, но и понесенные от переезда убытки, включая упущенную выгоду. Если собственник съезжать вовсе не пожелает, за дело возьмется суд. Как только пройдет 30 дней с назначенной для изъятия даты, Департамент земельных ресурсов Москвы может начать судиться с несговорчивым землевладельцем". Новое постановление находится в рамках федерального законодательства, уточняет газета, добавляя, что "возможно, оно позволит правительству Москвы избежать неприятных моментов вроде прошлогодней истории в Южном Бутове".

Программа сноса пятиэтажек в Москве и в 2007 году будет осуществляться целенаправленно, отмечают "Новые Известия" в номере от 12 февраля. При этом, по данным газеты, "общий жилой фонд пятиэтажек Москвы составляет сегодня более 20 млн. кв. метров. Сносить их все сейчас вряд ли кому-то придет в голову, поскольку у некоторых домов еще довольно большой запас прочности. К отправке же в историю приговорены в основном пятиэтажки более ранних серий, известные в городе как "хрущобы". <...> Как рассказали "Новым Известиям" в столичном стройкомплексе, наибольшее число кварталов пятиэтажной застройки, предназначенных под снос, сосредоточено сегодня в Северном, Западном, Юго-Западном и Северо-Восточном округах города. Завершить здесь все работы планируется в 2008 -2010 годах. Полюбоваться же первыми результатами уже можно в Центральном и Южном округах, где необходимые работы на сегодня закончены".

Что касается строительства и переселения граждан, то, в частности, скоро одним недостроем в городе должно стать меньше, о чем пишет "Вечерняя Москва" в номере от 13 февраля. По данным газеты, "московскому правительству удалось решить судьбу недостроенного небоскреба на Ленинском проспекте. Новым подрядчиком на этом объекте станет корпорация Mirax Group". Как сообщил газете член совета директоров Mirax Group Максим Темников, "с правительством города достигнута договоренность о достройке к 2008 году, однако никаких официальных документов на этот счёт пока не подписано. Он добавил, что завершить проект корпорация планирует с нулевой прибылью, так как его реализация - вопрос не столько экономический, сколько социальный. Городским властям необходимо решить проблему обманутых дольщиков". "В Mirax Group пообещали, что квартиры получат все соинвесторы, зарегистрировавшие свои договоры в правительстве Москвы. Причем именно по той цене, по которой они покупали жилье 5-6 лет назад", - заверяет газета.

Территории ряда столичных вузов застроят жильем - ряд публикаций на эту тему появился на неделе в прессе. "Столичные власти намерены застроить жильем и объектами социальной инфраструктуры пустующие территории московских вузов, находящихся в федеральном подчинении. Соответствующие положения содержатся в постановлении московского правительства о программе по взаимодействию и оказанию поддержки таким вузам в 2007 - 2009 годах", - сообщает "Газета" в номере от 15 февраля. "В этом документе (№ 76-ПП), подписанном на прошлой неделе мэром Юрием Лужковым, прописано обязательство Совета ректоров вузов Москвы и Московской области совместно с вузами и префектурами подготовить предпроектные предложения для использования незастроенных территорий. При этом не менее 70% площадей в будущих новостройках должны предоставляться очередникам самих вузов, а также специальному фонду для размещения на время трудового контракта иногородних работников. Для тех вузов, которые не ведут строительство, из этой же доли выделят 5%". Как сообщил газете глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов, "правительство Москвы выступает гарантом проекта. Инвестор строит и взамен получает что-то себе. Вуз получает жилье для своих преподавателей, а город - решение социальных задач. Есть еще механизм конкурсов, который позволяет добиться более выгодных условий для вузов". По данным депутата, на сегодняшний день на различной стадии реализации находится около 40 таких проектов, уточняет "Газета", цитируя также мнение эксперта: "Если при этом будут реализовывать проекты бизнес-класса, то это в любом случае будет доходный проект, а если будут строить дешевое жилье, то прибыльность их можно поставить под сомнение", - рассуждает директор по связям с общественностью концерна "Крост" Екатерина Семихатова".

В свою очередь, руководители учебных заведений инициативу мэра в целом поддерживают, отмечают "Новые Известия" в номере от 15 февраля. "В строительстве подобных объектов есть острая необходимость, говорят они. Тем не менее, бросаться в это дело очертя голову московская профессура, судя по всему, не готова. "Понятно, что это будет коммерческий проект, и, как в любом подобном проекте, надо все тщательно рассчитывать и изучать условия", - отметил "Новым Известиям" первый проректор Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ) Александр Хорошилов... "На территории Москвы не так много вузов, которые имеют значительные площади для застройки, - прокомментировал "НИ" ситуацию ведущий аналитик консалтинговой компании Артем Туманов, - за исключением, конечно, МГУ". По его словам, территория университета уже давно привлекает городские власти и огромными свободными площадями, и благополучной экологией Юго-запада, и ландшафтом, и географической престижностью. "Однако, чтобы начать на территориях МГУ великую стройку, нужен был весомый повод - например, квартиры для преподавателей", - отмечает он".

Но если освоение территорий вузов, скорее, в новинку для столичного стройкомплекса, то промзоны давно и активно вытесняются жильем и офисами. "Строительная корпорация Mirax Group и компания "Альтиус Девелопмент", входящая в состав холдинга "Базовый элемент", купили у совладельцев компании "Продимекс" контрольный пакет ОАО "Первый московский приборостроительный завод имени В. А. Казакова", занимающего 10 га земли рядом с "Большим Сити", на пересечении третьего транспортного кольца и Кутузовского проспекта, - сообщает "М2 = Квадратный метр" в выпуске за 29 января - 4 февраля. - В период с 2007 по 2009 год инвесторы планируют вывести экологически неблагоприятное производство за пределы города и выполнить предпроектные и проектные работы для нового строительства. В 2009 году на освобожденном участке начнется возведение многофункционального комплекса общей наземной площадью более 500 тыс. кв. м, в состав которого войдут жилые и офисные помещения, отель, а также торгово-развлекательная и социальная инфраструктура. Ожидаемый объем инвестиций в проект составит около $2 млрд".

"На днях стало известно о строительных планах московского правительства до 2010 года. В центре города, в частности, будет введено в эксплуатацию 100 гостиниц", - сообщают "Новые Известия" в номере от 15 февраля. По сведениям газеты, "в их число войдут как построенные "с нуля", так и успешно восстановленные. Наиболее известными среди "восставших из пепла" являются гостиницы с символичными названиями "Москва" и "Россия". Внешний облик отелей городские власти планируют оставить практически без изменений, но внутри будет самая современная "начинка".

Речь в материале идет о наиболее значимых проектах, в частности, о гостинице "Москва". "Окончание реконструкции не за горами: "коробка" стоит, осталось провести отделочные работы и монтаж систем отопления. Площадь отеля - 200 тыс. кв. метров, что вдвое превышает размеры предшественницы. Соответственно увеличилась и вместимость гостиницы: в ней смогут одновременно проживать 1,5 тыс. гостей. На первых этажах здания разместятся магазины, кафе и рестораны, а в подземной зоне сооружается парковка на 800 машин. Внутренний двор, скрытый раньше от посторонних взглядов по "режимным соображениям" (все-таки в двух шагах - Кремль), откроют для свободного прохода. Планируется восстановить знаменитый ресторан "Огни Москвы" над колоннадой главного входа, запечатленный во множестве советских кинофильмов," - пишет газета. Что касается "России", то "демонтаж огромного комплекса, начавшийся всего несколько месяцев назад, закончен на 90%. Пока не поздно вносить в облик новой "России" изменения, проектировщики отеля прислушиваются к пожеланиям населения. Так, например, решено уменьшить этажность гостиницы, чтобы не закрывать обзор на исторические достопримечательности. "Первоначальный проект был на пять этажей ниже прежней "России", - пояснил "НИ" директор проектного института "Моспроект-2" Михаил Посохин. - Но за счет плотности застройки и того, что здания приближались к линии Москвы-реки, действительно создавалось впечатление излишней монументальности. ГУМ, Гостиный Двор, Теплые ряды, к примеру, значительно крупнее комплекса прилегающих по плану к "России" зданий, однако это ни у кого не вызывает протестов".

О потере исторического "лица" города в связи с повсеместным возведением новодела и пренебрежением памятниками архитектуры сожалеет "Московский Комсомолец" (номер от 13 февраля). "Центр искалечен, его раны не затягиваются с довоенных лет. Их, судя по намеченным мероприятиям, не собираются лечить, полагая, что после приемов, конференций, командировок, альбомов и буклетов иностранцы убедятся: "Москва - лучший город земли". Но рейтинг Москвы этим не поднять, что и печалит. Многие улицы и площади центра в ранах и руинах, - пишет газета. - За редким исключением нашим самым известным улицам не хватает цельности, ухоженности, лоска, блеска, они не источают аромат прошлого, несмотря на преклонный возраст. Иностранцев на Остоженку, Пречистенку, Поварскую не водят. Даже там нет цельности и ухоженности. Все церкви разрушены. Увидев один раз руины и ветхие дома пешеходного Арбата, где нет туалетов, гости, купив матрешку, еще раз не придут сюда и в Москву не приедут. А ведь у нас масса шедевров архитектуры, музеев, есть, как за границей, пешеходные улицы... В центре нет ни одной улицы, как в любом старом городе Европы, где каждая дверь ведет непременно в кафе, ресторан, бар, пиццерию, бутик, галерею, а не в банк, контору с зубастой охраной". "В принятых мерах по улучшению имиджа речь не идет о восстановлении Сухаревой башни и Красных ворот, церквей. На главных улицах - десятка два хронических пустырей. (Для комплекса, осиливающего 5 миллионов квадратных метров, - пустяк, дела на пару лет.) Но без сломанных Никол центр Москвы - что еда без соли... Впереди - гостиница "Москва" и новое Зарядье взамен "России". Есть ухоженная Тверская улица. Европейски выглядят Столешников и Камергерский переулки, Третьяковский проезд. Но всего этого мало, чтобы толпы иностранцев заполнили центр, подняв рейтинг Москвы... Что для этого необходимо?" По мнению "МК", эти требования должны включать в себя цельность и гармоничность городской архитектуры; ухоженность зданий; доступность к памятникам. Если добавить к этому возможности шоппинга и рестораны национальной кухни, Москва станет значительно более привлекательна для туристов, заключает газета.

Вероника Шарова