До 1 апреля увеличились риски при покупке квартиры на стадии строительства. Появились желающие "объехать" новый закон об участии в долевом строительстве. Новые строительные проекты физкультурников спецслужб

В СМИ начинается обсуждение судьбоносного для всей строительной отрасли России закона, регулирующего покупку недвижимости на стадии строительства. Считается, что с 1 апреля (дата вступления в силу закона) покупатели квартир "будут законодательно защищены от произвола застройщиков". Некоторые застройщики, список которых может пополниться, уже официально объявили о намерении лоббировать поправки в еще не вступивший в силу, но уже прошедший все обязательные процедуры закон. Новые правила, запрещают, в частности, продажу квартир до получения разрешительной документации и перераспределение средств, полученных от граждан, между объектами. Вводятся широкие штрафные санкции в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Задержка сдачи объекта, что является повсеместной практикой, теперь будет наказываться рублем. Эти и другие нововведения принципиально изменят правила игры на рынке новостроек. Однако переходный период может таить в себе ряд угроз. Пока не совсем ясно, что будет с объектами, на которые до 1 апреля не будет получена разрешительная документация, а квартиры уже проданы.

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят Федеральным собранием вместе с т.н. жилищным пакетом. И тогда не вызвал ровным счетом никаких опасений застройщиков. Общее внимание было приковано к другому, а именно: нормам, обязующим власти предоставлять земельные участки под застройку только на открытых аукционах. Парадоксально, но эти антикоррупционные поправки были чуть не провалены "Единой Россией" http://www.regnum.ru/news/371343.html Случилось, пожалуй, самое интересное, что можно было только ожидать. Официальный представитель президента России Игорь Шувалов с трибуны фактически обвинил противников поправок в потворстве коррупции. "Эти нормы - ключевые, разрушающие существующие коррупционные механизмы", - заявил Шувалов. Замолчать такой казус не получилось, но и слишком большой скандал разводить также никто не собирался. В заключительном чтении нормы об открытых аукционах были приняты, но с отсрочкой до 1 октября 2005 года. Вице-спикер Госдумы Георгий Боос пытался тогда объяснить депутатам, что такой срок равносилен отказу от аукционов как таковых: "Предоставление отсрочки по введению аукционов на срок более шести месяцев может привести к тому, что земли будут распределены между своими аффилированными структурами впрок и тогда на несколько лет вперед введение аукционов станет бессмысленным". После чего оставалось только надеяться, что Босс где-то сильно ошибся в расчетах.

Закона "Об участии в долевом строительстве" действительно инновационный. Законодательно процесс инвестирования в жилье на стадии котлована ранее никак не регулировался. Правда, теперь выясняется, что закон "О защите прав потребителей" и Гражданский кодекс РФ якобы всецело справлялись с этими функциями. Однако права граждан в любом случае были минимальными. В 2004 году уже 20% домов выставлялись на продажу не просто на стадии котлована, а тогда, когда еще не начаты строительные работы и не подготовлена площадка и, само собой, задолго до получения разрешительной документации. В случае неудачи, замораживания стройки ни о каких неустойках речи не шло. Многие за счастье считали просто возвращение вложенных средств. Теперь же все принципиально меняется.

Должна принципиально измениться схема работы с дольщиками. Газета "Недвижимость и цены" публикует одну из самых содержательных статей по данному поводу. Журнал "Эксперт" (31.1) выступает с критикой нового закона: "Буква и дух нового закона отражают стремление властей усилить административный контроль над строительным рынком". "Эксперт" считает, что закон резко увеличивает власть федеральных чиновников в строительной отрасли. Аргументы у издания следующие: "Ролью главных регуляторов рынка недвижимости закон об участии в долевом строительстве наделяет федеральных чиновников. "Федералы" будут разрабатывать правила заключения договоров соинвестирования, осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Еще - устанавливать (скорее всего совместно с Федеральной службой по финансовым рынкам) правила бухгалтерского учета и отчетности застройщиков, нормативы финансовой устойчивости, направлять в строительные компании предписания об устранении нарушений. И это далеко не исчерпывающий перечень их полномочий".

Некий анонимный консультант журнала "Эксперт" поделился мыслями о том, как новый закон об участии в долевом строительстве можно "объехать": "Соответствующие схемы уже прорабатываются. Например, вексельные, предусматривающие оплату приобретаемой квартиры еще до государственной регистрации договора инвестирования. "Возможно, будет предпринята попытка создания аффилированных с застройщиками паевых фондов, которые будут оптом выкупать квартиры, а затем через паи переуступать их частным лицам. На участников такой схемы требования нового закона распространяться не будут", - рассказывает один из наших консультантов".

"Бизнес" продолжает выискивать тех, кому столичное правительство отдает подряды на слишком невыгодных для себя условиях. 2 февраля газета предлагает обсудить постановление, согласно которому подряд на строительство многофункционального комплекса на ул. Мироновская, 27 получило "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо": "В соответствии с распоряжением, после окончания строительства 95% общей жилой площади перейдет в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов. Кроме того, - продолжает "Бизнес", - в собственность инвестора перейдет 80% нежилой площади, а также 100% машино-мест. Соинвестору строительства, фирме "Созошилз Консалтанси Лимитед" в собственность перейдет 5% общей жилой площади объекта. Городу, в лице Департамента имущества отводится 20% нежилой площади. Кроме того, инвесторы должны перечислить на счет МГО ВФСО "Динамо" стоимость 15% общей жилой площади и $44 млн в бюджет города (эквивалент тех же 15% жилой площади). Экспертов смутили такие низкие обременения. Константин Ковалев, управляющий партнер девелоперской компании Blackwood, говорит, что в жилых многофункциональных комплексах доля города зачастую достигает 30% и более. "15% - это несоизмеримо меньше, даже в случае обременения участка". Вывод "Бизнеса" такой: "Объяснить, почему так происходит, все опрошенные "Бизнесом" эксперты наотрез отказались, приводя в качестве аргумента должность председателя Центрального совета общества "Динамо" - первого заместителя директора ФСБ РФ Владимира Проничева".

Однако в статье "Бизнеса" присутствует значительное упущение. МГО ВФСО "Динамо" уже имеет опыт сотрудничества с московским правительством. Газета "Бизнес" ничего об этом не говорит. Газета "Время новостей" уже второй год вывешивает просьбы о помощи в розыске лиц, скрывшихся с присвоенными миллионами. И вот, казалось бы, парадоксальная формула: первого заместителя директора ФСБ РФ "оставили без денег, квартир и нового стадиона", а 18 января были озвучены последние новости из следственного комитета при МВД РФ.

Из центра города выводится Палашевский колхозный рынок

Газета "Бизнес" сообщает новые подробности планов строительства на месте Тушинского колхозного рынка: "Новый торговый комплекс появится на месте Тушинского колхозного рынка в середине 2006 года. Об этом 30 января заявил префект Северо-Западного административного округа столицы Виктор Козлов. Как стало известно "Бизнесу", первым на его площади переедет Палашевский рынок, ныне располагающийся на Малой Бронной. На освободившемся месте "Интеко" построит элитный дом... Согласно постановлению правительства города, новым владельцем участка назначается ЗАО "Интеко", которое возведет здесь жилой дом общей площадью 15 тыс. кв. м. В качестве компенсации за имущество рынка и земельный участок ОАО "Палашевский рынок" получает площадку под строительство торгового комплекса в Тушине, а также станет владеть 40% будущей жилой и нежилой собственности дома и 20% подземных машиномест в нем. Соответственно, остальными долями в доме будет владеть "Интеко". Предполагается, что ОАО "Палашевский рынок" реализует все эти площади и полученные средства инвестирует в строительство торгового комплекса в Тушине".

Другой громкой новостью вокруг "Интеко" стала продажа компанией "Аккорд Эссет Менеджмент" (входит в Уралсиб) купленной у "Интеко" части жилого комплекса "Шуваловский" компании "МИАН-деволопмент".