Долларовые цены на недвижимость в Москве продолжают систематически снижаться на фоне роста курса доллара — об этом корреспонденту ИА REGNUM сообщили эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости (IRN.RU), проанализировав итоги прошедшей недели (с 6 по 12 октября).

Индекс стоимости жилья потерял за прошедшую неделю еще почти целый процент и снизился до отметки 4640 долларов за квадратный метр. «Так низко курс квадратного метра за посткризисную пятилетку еще не опускался. Теперь столичному „квадрату“ открыт путь к минимумам 2008-2009 годов, находящимся чуть ниже круглой отметки в 4000 долларов за метр», — констатировали аналитики. По итогам года снижение долларового индекса стоимости жилья в Москве может достигнуть 10%, прогнозирует руководитель IRN.RU Олег Репченко. «Но нет худа без добра: ослабление курса рубля относительно более твердых валют не только не даст упасть рублевым ценам, но и обеспечит их рост. Пусть и небольшой», — добавил эксперт.

Ситуация на рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисного периода, но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг., констатировали аналитики. «Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны рекордными темпами убегает капитал (только в первом полугодии, по данным ЦБ, утекло 74,6 млрд долларов), — прокомментировал ситуацию Репченко. — Кроме того, власти, нуждающиеся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумываются об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (то есть на недвижимость) даже пойдет рынку на пользу (см. „Лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес“), то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик».

Снижению спроса способствуют и высокие ипотечные ставки, считают эксперты. «По западным меркам, ипотека в России была дорогой всегда, однако в 2011-2012 гг. и отчасти в 2013 г. наблюдались попытки удешевления этого продукта. В 2014 г. тренд сменился на противоположный: ограничение доступа российских банков на западные финансовые рынки из-за санкций приводит к недостатку ликвидности в отечественной экономике, росту стоимости фондирования для банков и, соответственно, ставок по кредитам для населения. Вопрос о том, насколько и когда именно подорожает ипотека, остается открытым, но подешеветь в таких условиях она точно не сможет», — отметил Олег Репченко.

Дополнительным негативным фактором является исчерпание спроса будущих периодов из-за всплеска покупательской активности в конце 2013 — начале 2014 гг. Зачистка банковского сектора спровоцировали панику среди банковских вкладчиков: граждане в массовом порядке закрывали депозиты и конвертировали сбережения в самый надежный, по их мнению, актив — в недвижимость. Девальвация рубля и обострение геополитической напряженности из-за Украины и Крыма подогрели ажиотаж — в недвижимости люди видели спасение от рисков, пояснил аналитик. «К маю активность на рынке пошла на спад и сейчас находится на среднем уровне или ниже — большинство из тех, кто планировал покупку жилья для себя или хотел инвестировать средства в недвижимость, уже успели это сделать. То есть спрос, который в нормальной ситуации мог быть реализован во втором полугодии, выплеснулся на рынок досрочно, в начале года», — добавил он.

Снижению стоимости недвижимости способствует и отсутствие дефицита предложения жилья в Москве, который в предыдущие годы поддерживал цены снизу. «Впрочем, сейчас внутренние факторы рынка недвижимости, типа баланса спроса и предложения, не являются определяющими. На первый план вышла геополитическая ситуация, от которой теперь во многом зависит состояние отечественной экономики, а значит, и рынка недвижимости. Спрогнозировать развитие событий в геополитической сфере не представляется возможным — они во многом носят форс-мажорный характер, однако ясно, что в ближайшие годы ситуация безоблачной не будет, — заключил Олег Репченко. — Если же геополитическая и макроэкономическая ситуация серьезно ухудшится — например, против России будут введены новые, еще более жесткие санкции — возможно более существенное снижение цен». Между тем, ситуация на рынке недвижимости не безнадежна, считают аналитики: застройщики живут по большей части в рублевых ценах, несут рублевые расходы, поэтому рост цен на жилье в отечественной валюте, пусть и небольшой, означает, что в целом экономика строительных проектов будет складываться; остановки строительства, проблем с дольщиками и прочих негативных явлений вполне можно будет избежать при грамотном управлении строительным бизнесом.