После утверждения Советом Федерации постановления об изменении с 1 июля 2012 года границ между субъектами Российской Федерации - Москвой и Московской областью, закономерно было ожидать и других изменений в действующем законодательстве, в том числе касающихся изъятия земель, отмечают аналитики рынка недвижимости. Москва должна развиваться, но что делать, если большая часть земельных участков в "новой Москве" находится в частной собственности? Ввиду этого неудивительным оказалось появление проекта закона "Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединённых к городу Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не заставило себя долго ждать. Теперь эксперты задаются вопросом, чем он грозит собственникам земельных наделов.

Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в компании "Метриум Групп", аналитики полагают, что основной причиной конфликтов при процедуре изъятия земель, скорее всего, станет формирование оценочной стоимости. "Как указано в проекте закона, земли будут изыматься, с целью строительства объектов федерального и регионального значения в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также иных государственных задач, - напомнила генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - При этом правительство Российской Федерации будет утверждать перечень объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях. Но самое интересное начнется после утверждения перечня объектов, проекта планировки и межевания территории. Если земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, попадет в пятно застройки нового объекта федерального значения, принимается решение о его изъятии. Изъятие земель - процедура, которая предусматривает выкуп земельного участка государством и выплаты компенсаций. Важно отметить, что земли или постройки будут выкупаться, только если они принадлежат правообладателю на законных основаниях. Гражданам, не имеющим документов о собственности на объекты недвижимости, которыми они пользуются, придется расстаться с имуществом без получения какой-либо компенсации за изъятое".

Основным принципиальным изменением процедуры изъятия в новом законе стало существенное сокращение сроков "экспроприации" с одного года до месяца, чтобы как можно скорее "расчистить" площадку под строительство объектов инфраструктуры Новой Москвы, отмечают эксперты. Собственник недвижимого имущества должен за один месяц заключить соглашение с властями, которое ему направляется заказным письмом. В соглашении об изъятии недвижимого имущества должны быть указаны условия выкупа: стоимость изымаемого добра, порядок и сроки прекращения владения. Как вариант - собственнику может быть предоставлена альтернатива. В этом случае в соглашении указывается цена и описание имущества, предоставляемого взамен изымаемого, а также порядок, сроки передачи и другие значимые обстоятельства.

"Если собственник не согласен с условиями данного "контракта", то обязан в течение одного месяца обратным письмом направить свои предложения для внесения изменений в соглашение, причем документарно подтвержденные. Если же в течение этого месяца от собственника не последовало никакой реакции, то чиновники изымают имущество принудительно через суд. В случае если суд примет решение о принудительном изъятии земли, а собственник не согласится с размером компенсации, то выкупная цена может быть им обжалована. Правда, это никак не помешает государству осуществить задуманное, то есть изъять участок. Судиться при этом можно хоть год, - прокомментировала Литинецкая. - Основной причиной конфликтов при процедуре изъятия земель, скорее всего, станет формирование оценочной стоимости. Сроки изъятия в соответствии с законом существенно сокращены, и в случае возникновения конфликта у собственника практически не остается времени на то, чтобы убедительно оспорить предложенную властями выкупную стоимость участка до момента его изъятия".

Изъятие земель на территории Новой Москвы связано, прежде всего, с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры, отмечают эксперты рынка. В частности, планируется реконструкция Калужского шоссе, которое будет увеличено с четырех до шести полос в каждом направлении, также предусмотрено строительство двух новых транспортных развязок. "Если посмотреть на карту местности, то можно увидеть, что в непосредственной "зоне риска" оказываются жители деревень Сосенки, Десна и Ватутинки, которые затрагивает трасса. Но власти заявили, что новый участок дороги планируется проложить в обход деревень Сосенки и Ватутинки, соответственно, частных лиц данное изъятие коснется в меньшей степени. На остальных участках, где пройдет новая трасса, расположены в основном поля, то есть земли сельхозназначения, которые принадлежат крупным землевладельцам. С ними власти, я думаю, сумеют договориться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, так как, прежде всего, сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры", - констатировала Литинецкая.

Но если все-таки "на пути" у властей окажутся частные дома (а такие точно будут), либо "скромные" земельные наделы (от гектара и более) небольших землевладельцев, то почти наверняка появятся недовольные, уверены эксперты. Как показывает практика, власти хоть и заявляют о компенсации земель по рыночной стоимости, но по факту ее занижают. Кроме того, при изъятии участка у собственника возникает упущенная выгода, поскольку он теряет определенную перспективу. "Во-первых, сейчас стоимость участков вдоль населенных пунктов, где планируется прохождение новой трассы, наверняка упадет из-за высоких рисков, так как нет четкого понимания, как будет проведена оценка и процедура изъятия. Таким образом, к моменту изъятия цена "скорректируется" в меньшую стоимость естественным путем, - отметилиа аналитик. - Во-вторых, при развитии транспортной инженерной инфраструктуры в ближайшие несколько лет стоимость этих участков будет расти, тогда как сейчас собственник получает минимальную цену, соответственно, теряет деньги, которые мог бы получить, продав землю через несколько лет. В-третьих, если говорить про частные владения вдоль трассы, то, конечно, этот участок становится непригодным для проживания. Но с другой стороны, там возникает перспектива и возможность развития коммерческой недвижимости придорожного сервиса, а это уже использование участка под бизнес, что влечет более высокую оценку. Таким образом, наверняка, будет волна недовольства со стороны собственников и довольно много обращений в суд".

Для доказательства большей стоимости участка собственнику придется предоставить суду независимую оценку изымаемого имущества. И только в случае, если оценка, представленная собственником, будет признана более объективной, чем оценка государства, компенсация может быть увеличена. Но вероятность того, что собственник все-таки выиграет, учитывая приоритет государственной программы, очень низкая, убеждены эксперты. Простому обывателю будет очень трудно противостоять властям. Конечно, в Сочи власти старались при изъятии земель под строительство олимпийских объектов избегать конфликтов с населением. Однако оценка изъятых земель была сильно занижена, что и привело к "сочинским" конфликтам.

"Учитывая, что пока нет отработанного механизма и порядка оценки изымаемых земель, а также порядка расчёта и определения размеров компенсаций, подлежащих выплате, наверняка будет процветать коррупция среди чиновников, принимающих участие в перераспределении присоединенных к Новой Москве земель. Особенно при расчете выкупа участков у землевладельцев. Однозначно взяточничество возникнет на этапе оценки недвижимости. Здесь возможно как завышение рыночной стоимости земель с целью получения "откатов", так и её занижение, чтобы получив от собственника взятку, указать в оценке приемлемую для собственника стоимость. Борьба с коррупцией в нашей стране ведется давно, а искоренить ее пока не удается. И все же, если правильно, без ущерба для собственников, разработать порядок оценки изымаемых земель, а также расчета выплачиваемых собственникам компенсаций, то на этом этапе можно будет попытаться свести коррупцию к минимуму", - резюмировала Литинецкая.